Ecco come funziona una locazione-acquisto in Svizzera

L'indice

Cosa si intende per locazione-acquisto?
Modelli di locazione-acquisto
Vantaggi e svantaggi della locazione-acquisto
Esempio di calcolo per la locazione-acquisto di un immobile
Per chi è indicata una locazione-acquisto?
A cosa devi prestare attenzione per una locazione-acquisto

A chi non piacerebbe vivere nella propria dimora e decidere tutto in autonomia? Peccato che i prezzi di una casa di proprietà stiano salendo quasi ininterrottamente da decenni. Di conseguenza, per poter realizzare questo loro sogno gli svizzeri dovranno accantonare sempre più capitale proprio,

e ciò significa, quasi sempre, fare molte rinunce per diversi anni. Eppure il modo per farsi la casa con un minore sforzo di risparmio c’è e si chiama locazione-acquisto.

Cosa si intende per locazione-acquisto?

Locazione-acquisto significa quanto segue. Tu prendi inizialmente in locazione un immobile, e allo scadere di un termine concordato per contratto hai l’opzione o l’obbligo di acquistarlo. Questo termine è compreso di solito tra 2 e 10 anni e, come anche il prezzo di acquisto, è fissato nel contratto di locazione-acquisto.

Fino alla scadenza del termine, oltre all’affitto dovrai già pagare ogni mese un acconto sul prezzo di acquisto. In questo tempo paghi in parte la casa, ma quasi sempre resta da versare una parte del prezzo di acquisto. Se al termine del periodo di affitto decidi di acquistare l’immobile, dovrai saldare questo importo rimanente tutto in una volta.

La locazione-acquisto, rispetto ad un’ipoteca, ha il grande vantaggio che l’investimento di capitale proprio è inferiore. Invece di almeno il 20% del prezzo di acquisto, come nelle maggior parte delle ipoteche, per la locazione-acquisto, a seconda dell’offerente, hai bisogno solamente di un 5 - 10%.

Questo significa che dovrai risparmiare meno in anticipo e portai accumulare il capitale proprio mentre abiti già nell’immobile. In questo periodo, però, la casa che sarà di tua proprietà non ti appartiene ancora. Proprietario ne diventerai solo quando avrai acquistato l’immobile. Fino a quel momento, continua ad essere di proprietà della venditrice o del venditore.

Modelli di locazione-acquisto

In Svizzera ci sono due modelli di locazione-acquisto: quello classico e quello con opzione di acquisto.

Modello di locazione-acquisto classico

Nel modello classico di locazione-acquisto ti impegni ad acquistare l’immobile in data concordata. I dettagli di questo modello vengono regolamentati nel contratto di acquisto. Questo accordo è vincolante e il diritto di acquisto viene registrato nel registro fondiario.

Alla stipula del contratto è esigibile di norma un acconto. Questo può ammontare fino al 20% del prezzo di acquisto, di solito è però inferiore. Il principio è il seguente: più basso è l’acconto, maggiori saranno successivamente i costi mensili e viceversa.

Da questo contratto puoi recedere solo se la venditrice o il venditore sono d’accordo. In quel caso resterai però a mani vuote. Il denaro che hai già pagato per gli acconti non ti sarà restituito e l’immobile resta di proprietà della venditrice o del venditore.

Locazione con opzione di acquisto

Nel caso della locazione con opzione di acquisto, al termine del periodo di locazione puoi decidere liberamente se intendi acquistare l’immobile. Sei quindi flessibile e puoi abitare la casa o l’appartamento per così dire «in prova» prima di decidere se acquistare. L’importante è che la tua opzione di acquisto sia registrata nel registro fondiario. Rispetto al modello di locazione-acquisto classico, per una locazione con opzione di acquisto devi inoltre investire meno capitale proprio. 

Tutta questa flessibilità però non è gratuita: Il canone di locazione è di regola superiore all’importo richiesto solitamente per affittare immobili paragonabili nella zona in questione. A questo si aggiunge poi l’acconto mensile sul prezzo di acquisto. Di conseguenza, in questa variante di locazione-acquisto, i costi ricorrenti saranno elevati. Questo è anche uno degli argomenti più convincenti per indirizzarti verso l’acquisto. Anche per questa variante, infatti, la regola è questa: se alla fine decidi di non acquistare l’immobile, non ti sarà restituito alcun denaro.

Vantaggi e svantaggi della locazione-acquisto

Guardiamo un po’ quali sono i vantaggi offerti dalla locazione-acquisto e con quali svantaggi dovrai invece fare i conti.

Vantaggi della locazione-acquisto:

• rispetto a un’ipoteca, devi apportare molto meno capitale proprio;

• per l’acquisto della tua casa non hai bisogno di ipoteche;

• prima di acquistarlo, può abitare l’immobile mettendolo alla prova sotto ogni punto di vista;

• puoi acquistare l’immobile al prezzo concordato per contratto indipendentemente dalla sua performance; se al termine del contratto il valore dell’immobile è maggiore del prezzo di acquisto, realizzerai quindi un profitto.

Svantaggi della locazione-acquisto:

• di regola, per la tua casa di proprietà, devi aspettarti un costo complessivo superiore rispetto a un’ipoteca;

• dovrai sostenere delle spese ricorrenti relativamente elevate, dovute all’affitto e all’acconto mensile sul prezzo di acquisto;

• hai meno scelta, dato che l’offerta di immobili da destinare alla locazione-acquisto è ridotta; spesso si tratta inoltre di immobili già a lungo sul mercato che non hanno trovato acquirenti;

• durante il periodo di locazione, non puoi decidere in merito a modifiche, ristrutturazioni o simili; fino a che non avrai pagato l’importo rimanente dell’immobile al termine del contratto di locazione-acquisto, esso resta di proprietà della venditrice o del venditore;

• anche se durante il periodo di locazione l’immobile perde valore, devi acquistarlo al prezzo concordato, a meno che tu non rifiuti di acquistarlo: in tal caso dovrai però dire addio a tutti gli acconti versati fino a quel momento.

Esempio di calcolo per la locazione-acquisto di un immobile

Come puoi calcolare, in concreto, i costi ricorrenti della locazione-acquisto di un immobile? Ecco qua un esempio.

Ipotesi:

• modello di locazione-acquisto classico

• Prezzo di acquisto: CHF 800’000.–

• Apporto di capitale proprio richiesto (10% del prezzo di acquisto): CHF 80’000.–

• Affitto di mercato: CHF 3’000.– al mese

• Periodo di durata: 10 anni (120 mesi)

• Importo rimanente: CHF 400’000.–

Ciò significa che l’acquirente deve apportare CHF 80’000.– prima dell’acquisto e pagare in acconto CHF 320’000.– per tutto il periodo di durata del contratto di locazione-acquisto.

I costi mensili si calcolano quindi come segue: CHF 3’000.– (affitto) + CHF 2’666.67 (acconto) = CHF 5’666.67

Ma non è ancora tutto. In aggiunta a queste spese, entro il termine del periodo di durata del contratto, l’acquirente deve accumulare un patrimonio sufficiente per saldare l’importo rimanente di CHF 400’000.–.

Per chi è indicata una locazione-acquisto?

Nel caso di una locazione-acquisto, all’inizio devi apportare meno patrimonio o capitale proprio rispetto a un’ipoteca, in compenso però le tue spese mensili sono più alte. Un modello di locazione-acquisto è quindi indicato soprattutto per persone con reddito elevato e patrimonio ridotto. Ad esempio giovani coppie e famiglie con doppio reddito che non hanno avuto ancora il tempo sufficiente per accantonare risparmi per la casa propria.

La locazione-acquisto è anche un’opzione per chi, per vari motivi, non ha ottenuto un’ipoteca. Ad esempio imprenditori con un reddito irregolare o pensionati.

L’importante però è che tu, anche per una locazione-acquisto, calcoli esattamente la sostenibilità. Perché, se sei in ritardo con i pagamenti, chi ti ha venduto l’immobile potrà recedere dal contratto. In tal caso, non solo dovrai abbandonare la tua casa ma perderai anche l’opportunità di acquistare l’immobile e tutti gli acconti versati fino a quel momento.

Prima di firmare il contratto, calcola quindi quanto ti puoi permettere che ti costi la casa di proprietà. Inoltre varrà la pena riflettere adeguatamente sul prezzo di vendita ed eventualmente sottoporlo a esame ricorrendo a una valutazione immobiliare.

A cosa devi prestare attenzione per una locazione-acquisto

L’importante in Svizzera è che il contratto di locazione-acquisto sia redatto e autenticato da un notaio. Fai attenzione che nel contratto siano regolamentati i seguenti punti:

• un prezzo di vendita fisso senza possibilità di aumento da parte del venditore o della venditrice;
• un affitto fisso e chiare regole che definiscano se e quando sono possibili degli aumenti del canone di locazione;
• chiare regole che definiscano come vengono prese le decisioni in merito a ristrutturazioni e risanamenti e chi dovrà sostenerne i costi;
• la registrazione del tuo diritto di acquisto nel registro fondiario;
• il diritto di lasciare in eredità il tuo diritto di acquisto o di trasmetterlo a terzi.

Se optando per una locazione-acquisto seguirai questi consigli e suggerimenti, non ci saranno più ostacoli tra te e la casa dei tuoi sogni.