Calcolare e ridurre il valore locativo: ecco come fare

Indice del contenuto

Che cos’è il valore locativo?
Come viene calcolato il valore locativo?
Esempio di calcolo del valore locativo
Come posso ridurre il valore locativo?
Il valore locativo verrà abolito?

Pagare le imposte su un reddito maggiore rispetto a quello effettivamente percepito sembra tutt’altro che giusto. Eppure è ciò che può accadere a chi possiede una casa di proprietà per via del valore locativo. Di conseguenza, è ancora più importante che tu conosca a fondo l’argomento. In questo articolo del nostro blog ti forniamo tutte le informazioni sul valore locativo, su come si calcola e su come si può ridurre.

Che cos’è il valore locativo?

Chi possiede e vive in una casa di proprietà in Svizzera è tenuto a pagare le imposte sul cosiddetto valore locativo, null’altro che un reddito fittizio da aggiungere al reddito normale nella dichiarazione d’imposta. Il valore locativo si basa sulla stima delle entrate che proprietari o proprietarie di un immobile potrebbero realizzare se lo affittassero.

Ma qual è l’argomentazione alla base del valore locativo? L’obiettivo è garantire un’equità fiscale tra coloro che vivono in una casa di proprietà e coloro che affittano. Perché chi vive nella propria casa di proprietà gode di diversi vantaggi:

• Nessun canone di affitto

• Detrazioni fiscali per interessi ipotecari

• Detrazioni fiscali per costi di manutenzione e risanamenti energetici

Chi affitta, invece, non può detrarre dalle imposte le spese per l’abitazione.

Di conseguenza, per questi ultimi non vale la pena, a fini fiscali, estinguere l’ipoteca dal momento che, con il debito ipotecario, diminuiscono anche gli interessi passivi detraibili, mentre il valore locativo rimane invariato. Il risultato è un reddito imponibile più alto e, dunque, anche imposte più alte.

Come viene calcolato il valore locativo?

Il valore locativo viene calcolato dall’autorità fiscale del tuo cantone di domicilio. Per farlo, la persona incaricata deve innanzitutto stimare l’affitto di mercato dell’immobile. La procedura e il metodo esatti variano da cantone a cantone. Per determinare l’affitto di mercato vengono utilizzati, tra gli altri, i seguenti metodi:

• Confronto con altri immobili e con il livello locale degli affitti

• Determinazione del valore di mercato

• Stima ufficiale del valore dell’immobile in una procedura di valutazione individuale (spesso basandosi sul metodo di valutazione edonico)

Il valore locativo è sempre inferiore all’affitto stimato. Questo perché, per determinare il valore locativo, l’autorità detrae una determinata percentuale dalla stima dell’affitto. Anche in questo caso, la base di calcolo varia da cantone a cantone, ma esiste un valore minimo: secondo la decisione del Tribunale federale, il valore locativo deve essere pari ad almeno il 60% dell’affitto di mercato.

In genere, il valore locativo viene adeguato periodicamente. Tuttavia, l’intervallo di tempo tra una stima e l’altra è diverso a seconda del cantone. Nel Canton Turgovia, ad esempio, ciò avviene almeno ogni 15 anni. Per scoprire cosa prevedono le disposizioni del tuo cantone, rivolgiti all’autorità fiscale cantonale di competenza. 

Se credi che l’attuale stima della tua casa di proprietà sia troppo alta, non devi aspettare che sia la stessa autorità a prendere l’iniziativa. Puoi anche richiedere personalmente una nuova stima.

Trovi maggiori informazioni sul calcolo del valore locativo nel tuo cantone in questo documento (PDF solo in tedesco e francese).

Valore locativo per seconde case e appartamenti per le vacanze

Le imposte sul valore locativo devono essere pagate anche per gli immobili nei quali non vivi stabilmente, ovvero seconde case e appartamenti per le vacanze.

Se l’immobile è permanentemente ed esclusivamente a tua disposizione, devi pagare le imposte sull’intero valore locativo. Al contrario, se lo affitti, il valore locativo per questo periodo non viene conteggiato. In questo caso, però, devi pagare ovviamente le imposte sulle entrate derivanti dalla locazione.

Esempio di calcolo del valore locativo

Come si calcolano in concreto il valore locativo e le conseguenze per il reddito imponibile? Facciamo un esempio:

La famiglia Brunner ha un reddito imponibile derivante dalla propria attività professionale di CHF 120 000.–. Sulla casa di proprietà ha un’ipoteca di CHF 700 000.– con tasso fisso al 2%, da cui risultano dunque CHF 14 000.– di interessi all’anno. A ciò si aggiungono i costi di manutenzione annuali di CHF 8750.– che possono essere detratti dalle imposte.

Poiché la famiglia vive nel Canton San Gallo, il valore locativo è pari al 70% dell’affitto di mercato stimato. Ipotizzando un affitto di mercato di CHF 36 000.– all’anno, il reddito fittizio derivante dal valore locativo è di CHF 25 200.–.

Calcolo del valore locativo:

Reddito imponibile, escl. valore locativo: CHF 120 000.–

• + valore locativo (70% di CHF 36 000.–): CHF 25 200.–
• – interessi ipotecari: CHF 14 000.–
• – costi di manutenzione detraibili: CHF 8750.–
• = reddito imponibile, incl. valore locativo: CHF 122 450.–

Il valore locativo aumenta il reddito imponibile della famiglia Brunner di CHF 2450.–. Di conseguenza, quest’ultima paga imposte leggermente più alte e trarrebbe vantaggio da una sua abolizione.

Questo esempio mostra però anche come l’effetto fiscale per la famiglia Brunner seguirebbe un percorso inverso se gli interessi fossero leggermente più alti. Tuttavia, l’onere diretto degli interessi per l’ipoteca sarebbe più alto, non alleggerendo necessariamente il budget dell’economia domestica.

Come posso ridurre il valore locativo?

Hai due possibilità per ridurre il valore locativo della tua casa di proprietà: 

• far valere una sottoutilizzazione;
• predisporre un adeguamento della stima.

Sottoutilizzazione

La sottoutilizzazione si ha quando non utilizzi (più) l’intero immobile. Il calcolo, infatti, non include le stanze che non utilizzi mai. Se ad esempio i tuoi figli lasciano la casa e le loro stanze rimangono vuote, puoi richiedere una riduzione del valore locativo.

Attenzione, però: le stanze non possono essere destinate ad altri scopi, né come camera degli ospiti né come ripostiglio. E tu devi essere in grado di provarlo all’autorità fiscale. Una stanza ammobiliata, ad esempio, implica in genere un suo utilizzo. A volte l’autorità effettua delle verifiche con una visita sul posto.

Nuova stima

Un’altra possibilità per ridurre il valore locativo è offerta da un’attenta verifica della stima. Perché può capitare che la stima del cantone sia in realtà troppo alta. O che il valore del tuo immobile si sia ridotto, ad esempio, in seguito a un ridimensionamento del fondo.

Verifica quindi attentamente il valore locativo e, se necessario, presenta un reclamo. Una valutazione dell’immobile ben fondata ti consentirà di disporre di solide argomentazioni.

Il valore locativo verrà abolito?

Da decenni accesi dibattiti politici vedono come protagonista il valore locativo, la cui abolizione è stata più volte oggetto di votazione. Finora, però, il Parlamento o l’elettorato si sono sempre pronunciati a favore del «no».

Attualmente il Parlamento sta discutendo una nuova soluzione. A giugno 2023, infatti, il Consiglio nazionale ha presentato al Consiglio degli Stati una nuova proposta per l’abolizione del valore locativo.

Il progetto prevede l’abolizione del valore locativo per le case di proprietà occupate dagli stessi proprietari o le stesse proprietarie, oltre alla cancellazione delle detrazioni fiscali per costi di manutenzione, assicurazione e amministrazione. Il progetto mira inoltre a cancellare, a livello federale, le detrazioni fiscali per gli investimenti in termini di risparmio energetico e a ridurre la detrazione degli interessi passivi.

Se il Consiglio degli Stati si esprimerà a favore del progetto, è molto probabile che ad avere l’ultima parola sull’abolizione del valore locativo sarà ancora una volta l’elettorato.