Calculer et faire baisser une valeur locative: comment procéder

Sommaire

Qu’est-ce que la valeur locative?
Comment la valeur locative est-elle calculée?
Calcul de la valeur locative: exemple
Comment puis-je diminuer ma valeur locative?
La valeur locative va-t-elle être supprimée?

Payer des impôts proportionnellement supérieurs à ton revenu réel: si tu es propriétaire, cette réalité est peut-être la tienne. En cause, la valeur locative. Il est donc d’autant plus important que tu maîtrises ce sujet. Dans cet article, nous t’expliquons tout sur la valeur locative, comment la calculer et comment la faire baisser.

Qu’est-ce que la valeur locative?

En Suisse, les personnes qui habitent dans le logement dont elles sont propriétaires sont assujetties à l’impôt sur la valeur locative. Cela n’est rien d’autre qu’un revenu fictif qu’elles doivent ajouter à leur revenu normal sur leur déclaration d’impôts. La valeur locative correspond à une estimation du revenu qu’elles tireraient de la location de ce bien.

Alors, quelle est la raison d’être de la valeur locative? L’objectif est de comparer les propriétaires et les locataires sur le plan financier. En effet, une personne qui habite le logement dont elle est propriétaire bénéficie de divers avantages:

• pas de loyer à payer;

• déductions fiscales des intérêts hypothécaires;

• déductions fiscales des frais d’entretien et des assainissements énergétiques.

Les locataires, en revanche, ne peuvent pas déduire leur loyer de leurs impôts.

Ainsi, pour les propriétaires, il n’est pas fiscalement intéressant de rembourser leur hypothèque. De fait, la dette hypothécaire fait baisser les intérêts déductibles, tandis que la valeur locative reste élevée. Résultat: on obtient un revenu imposable élevé et, donc, un impôt également élevé.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

La valeur locative de ton logement est calculée par l’autorité fiscale de ton canton de résidence. Pour cela, elle estime tout d’abord le loyer du bien immobilier sur le marché. La procédure exacte et la méthode utilisée sont définies différemment d’un canton à l’autre. Voici certaines des méthodes utilisées pour déterminer le loyer du marché:

• comparaison avec d’autres biens et avec le niveau de location local;

• détermination de la valeur vénale;

• estimation officielle de la valeur du bien immobilier selon une procédure d’évaluation individuelle (souvent suivant la méthode d’évaluation hédoniste).

La valeur locative est toujours inférieure au loyer estimé. En effet, pour obtenir la valeur locative d’un bien, l’autorité retire un certain pourcentage du loyer estimé. Ici aussi, chaque canton fait ses propres calculs, mais il existe un plancher en dessous duquel on ne peut pas descendre: selon la décision du Tribunal fédéral, la valeur locative doit correspondre au minimum à 60% du loyer du marché.

En règle générale, la valeur locative est régulièrement révisée. La fréquence de révision varie toutefois d’un canton à l’autre. Dans le canton de Thurgovie, par exemple, une période d’au moins 15 ans doit s’être écoulée. Rapproche-toi de l’autorité fiscale cantonale de ton lieu de résidence pour savoir ce qu’il en est dans ton canton.

Si tu trouves que l’estimation actuelle de ton bien est trop élevée, n’attends pas que l’autorité fiscale se manifeste. Tu peux toi-même demander une nouvelle estimation.

Dans ce document (PDF), tu trouveras plus d’informations sur le calcul de la valeur locative dans ton canton.

Valeur locative des résidences secondaires et maisons de vacances

Les biens immobiliers qui ne sont pas habités en permanence sont également soumis au paiement de la valeur locative. Cela s’applique aux résidences secondaires et aux maisons de vacances.

Si tu gardes ce logement à ta disposition en permanence, tu dois t’acquitter de la valeur locative totale. En revanche, si tu le loues, la valeur locative ne s’applique pas aux périodes de location. Dans ce cas, tu dois tout de même déclarer les revenus locatifs.

Calcul de la valeur locative: exemple

Comment calcule-t-on la valeur locative et quel impact a-t-elle concrètement sur le revenu imposable? Prenons un exemple:

La famille Brunner a un revenu imposable provenant de son activité professionnelle qui s’élève à CHF 120 000.–. Elle paie une hypothèque à taux fixe sur son logement acheté CHF 700 000.–, laquelle est fixée à 2%, soit CHF 14 000.– d’intérêts par an. Par ailleurs, elle doit payer des frais d’entretien annuels à hauteur de CHF 8 750.– qu’elle peut déduire de ses impôts.

La famille Brunner habite dans le canton de Saint-Gall. Pour elle, la valeur locative correspond donc à 70% de la valeur du marché estimée. Si nous partons du principe que la valeur du marché est de CHF 36 000.– par an, le revenu fictif calculé à partir de la valeur locative est donc de CHF 25 200.–.

Calcul de la valeur locative:

Revenu imposable, hors valeur locative: CHF 120 000.–

• + Valeur locative (70% de CHF 36 000.–): CHF 25 200.–

• – Intérêts hypothécaires: CHF 14 000.–

• – Frais d’entretien déductibles: CHF 8 750.–

• = Revenu imposable, valeur locative comprise: CHF 122 450.–

La valeur locative fait augmenter le revenu imposable de la famille Brunner de CHF 2 450.–. Elle paie donc des impôts légèrement plus élevés. La suppression de la valeur locative constituerait un avantage pour elle.

Cet exemple montre aussi qu’avec des taux d’intérêt légèrement plus élevés, la tendance s’inverserait pour la famille Brunner. En effet, la charge d’intérêts directe serait plus élevée pour l’hypothèque. Le budget de la famille ne serait donc pas forcément allégé.

Comment puis-je diminuer ma valeur locative?

Si tu veux diminuer la valeur locative de ton logement, il y a deux possibilités: 

• Tu peux faire valoir une sous-utilisation.
• Tu demandes une modification de son estimation.

Sous-utilisation

La sous-utilisation signifie que tu n’utilises pas, ou plus, tout ton bien immobilier. De fait, les pièces que tu n’utilises jamais ne sont pas prises en compte dans le calcul. Si, par exemple, tes enfants partent vivre ailleurs et que leur chambre reste vide, tu peux faire baisser la valeur locative.

Mais attention, tu n’as le droit d’utiliser ces chambres à aucune fin, ni comme chambre d’amis ni comme pièce de stockage. Et tu dois pouvoir l’expliquer de manière crédible aux autorités fiscales. Une pièce meublée est généralement la preuve qu’elle est utilisée. Les autorités le vérifient en effectuant parfois des visites sur place.

Nouvelle estimation

L’examen détaillé de l’estimation est une autre possibilité pour faire baisser la valeur locative. Il se peut que l’estimation du canton soit effectivement trop élevée. La valeur de ton bien immobilier peut aussi avoir baissé, par exemple en cas de diminution de la surface du terrain.

Vérifie donc très précisément la valeur locative de ton bien et dépose un recours au besoin. Avec une bonne évaluation immobilière, tu auras des arguments solides.

La valeur locative va-t-elle être supprimée?

Depuis des décennies, la valeur locative soulève des débats passionnés au sein de la classe politique. Sa suppression est régulièrement à l’ordre du jour. Jusqu’à présent, le Parlement et le corps électoral ont toujours dit «non».

Une nouvelle solution est actuellement à l’étude au Parlement. En juin 2023, le Conseil fédéral a transmis une nouvelle proposition au Conseil des États concernant la suppression de la valeur locative.

Le projet de loi porte sur la suppression de la valeur locative pour les logements à usage propre. Il supprimerait également les déductions fiscales pour les frais d’entretien, d’assurance et d’administration. Par ailleurs, le projet prévoit de supprimer au niveau fédéral les déductions fiscales pour les investissements permettant de réaliser des économies d’énergie ainsi que la déduction des intérêts.

En cas de vote favorable du Conseil des États, le corps électoral aura très probablement le dernier mot sur la suppression de la valeur locative.