Quels sont les frais supplémentaires lors de l'achat d'une maison ?

1. Les frais de notaire

Si vous achetez une maison, vous avez impérativement besoin de l'assistance d'un notaire certifié. En effet, ce n'est que si le contrat de vente est certifié que l'inscription nécessaire au registre foncier sera effectuée. Pour ce faire, vous devez bien sûr payer le notaire. Le montant de ces frais de notaire varie fortement. Certains cantons ont fixé des honoraires fixes, calculés proportionnellement au prix d'achat. Ailleurs, ce sont des notaires indépendants qui se chargent de ce service - et ce à des prix très différents. Dans un tel cas, il vaut la peine de comparer les taux des différents notariats. En général, ces frais se situent entre 0,1 et 0,5 % du prix d'achat. Ils sont normalement répartis de manière égale entre l'acheteur et le vendeur.

2. Les droits de mutation

Lorsqu'un bien immobilier est transféré à un(e) nouveau(-elle) propriétaire, un droit de mutation doit être payé dans de nombreux cantons. Celui-ci est généralement calculé sur la base du prix d'achat. Cette taxe est toutefois très controversée et fait régulièrement l'objet de discussions passionnées, y compris dans le monde politique. Plusieurs cantons l'ont déjà supprimée : dans le canton de Zurich, par exemple, vous ne payez plus de droits de mutation depuis 2005, et à Soleure également, les droits ne sont plus dus si vous habitez vous-même le bâtiment. À Berne, les droits de mutation existent encore, mais ils ne sont perçus qu'à partir d'un certain montant. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet dans l'exemple de calcul à la fin de cet article.

Les taxes sont à peu près moyennes à Fribourg et Lucerne, où vous payez respectivement 1,5 % du prix d'achat au canton. En Suisse, c'est dans le canton de Neuchâtel que vous payez le plus : les droits de mutation s'y élèvent à 3,3 % du prix de vente.

Avant d'acheter un bien immobilier, renseignez-vous impérativement sur le montant des droits de mutation dans votre (futur) canton de résidence. Déterminez dans le contrat de vente qui doit les payer. Normalement, le vendeur et l'acheteur prennent chacun en charge la moitié.

3. Les frais d'inscription au registre foncier

Pour qu'un achat d’un bien immobilier soit officiel, il faut qu'il soit inscrit au registre foncier. Des frais sont également dus pour cette inscription. Les communes et les cantons fixent ces frais individuellement et c'est pourquoi il y a là aussi de grandes différences. Dans certains cantons, le montant des frais de registre foncier est calculé en fonction du temps nécessaire pour le traitement La plupart du temps, il dépend du prix du bien immobilier. Selon le canton, des frais supplémentaires de 0,1 à 0,5 pour cent du prix d'achat sont à votre charge. En règle générale, ces frais sont également répartis entre l'acheteur et le vendeur.

4. Les frais pour l'établissement d'une cédule hypothécaire

Si vous contractez une hypothèque pour votre achat immobilier, vous devez vous attendre à des frais supplémentaires pour l'établissement d'une cédule hypothécaire. Il s'agit d'une sûreté pour votre banque : si vous ne pouvez plus payer les intérêts à un moment donné, la banque peut mettre votre terrain en gage. Cette cédule hypothécaire doit également être inscrite au registre foncier, ce qui entraîne également des frais. La plupart du temps, ils représentent entre 0,1 et 0,3 % de votre dette hypothécaire. Vous obtiendrez des informations plus précises auprès du registre foncier compétent. Attention : les frais supplémentaires énumérés ci-dessus ont été répartis entre l'acheteur et le vendeur. En tant qu'acheteur, vous devez cependant assumer seul(e) l'établissement d'une cédule hypothécaire. Renseignez-vous donc auprès du vendeur pour savoir s'il existe déjà une cédule hypothécaire et si vous pouvez éventuellement la reprendre.

5. L'impôt sur le bénéfice immobilier/foncier

Jusqu'à présent, vous avez probablement remarqué qu'en tant qu'acheteur d'une maison, vous devez vous attendre à de nombreux frais supplémentaires. Il reste une petite consolation : vous ne devez pas non plus payer l'impôt sur le bénéfice immobilier/foncier). Celui-ci est en effet entièrement pris en charge par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier. Il est néanmoins important de savoir comment cet impôt est calculé. La différence entre l'ancien prix d'achat et le prix de vente actuel sert de base. Plus le bien immobilier a pris de la valeur depuis l'achat, plus l'impôt sur le bénéfice immobilier/foncier) est élevé. Certains investissements dans le bien immobilier peuvent encore être déduits de ce bénéfice. D'une manière ou d'une autre : jusqu'à ce que vous revendiez votre maison, vous n'aurez pas de frais supplémentaires dans ce domaine.

Notre exemple de calcul :

Vous avez maintenant une vue d'ensemble des coûts uniques qui vous incombent lors de l'achat d'une maison. Pour terminer, nous allons l'illustrer par un exemple de calcul. Nous partons d'une maison à Berne. Celle-ci coûte CHF 1'000'000.- de francs et vous contractez une hypothèque de CHF 800'000.- pour la financer.

Dans le canton de Berne, ce sont des notaires indépendants qui sont chargés de rédiger et d'authentifier les contrats de vente. Les frais de notaire ne sont donc pas fixés avec précision, mais nous comptons environ 0,5 % du prix d'achat. Comme dans de nombreux cantons, les droits de mutation sont très controversés à Berne. Suite à une votation il y a quelques années, ils ne sont prélevés que sur les montants qui dépassent CHF 800'000.-. Concrètement, cela signifie que dans notre exemple, seuls CHF 200'000.- sont imposés à 1,8 pour cent. Cela fait donc 3'600.-. Les frais de registre foncier représentent CHF 2'000.- supplémentaires. D'habitude, tous ces frais sont répartis équitablement entre l'acheteur et le vendeur.

En tant qu'acheteur, vous devez supporter seul(e) les frais de la nouvelle cédule hypothécaire. À Berne, ces frais s'élèvent à 0,25% du montant de la dette. Dans notre exemple, cela représente CHF 2'000.-, car nous partons d'une hypothèque de CHF 800'000.-.

Le vendeur doit en outre s'acquitter de l'impôt sur le bénéfice immobilier/foncier). Celui-ci dépend de la durée pendant laquelle il a habité dans le bâtiment et de la valeur que le bien immobilier a prise pendant ce temps.

Au total, vous payez donc environ CHF 7'300.- d'impôts et de taxes lors de l'achat de ce bien immobilier dans le canton de Berne. Il ne s'agit toutefois que des frais uniques. En tant que propriétaire, vous devez également assumer des frais courants, qui sont souvent oubliés.