La location-vente en Suisse

Sommaire

Qu’est-ce que la location-vente?
Les différentes déclinaisons de la location-vente
Les avantages et inconvénients de la location-vente
Exemple de calcul pour la location-vente d’un bien immobilier
Location-vente: à quels profils se prête ce mode d’accès à la propriété?
Éléments à prendre en compte avant de signer un contrat de location-vente

Vivre dans son propre logement et pouvoir décider de tout soi-même, quel luxe! Malheureusement, les prix de l’immobilier sont en augmentation quasi constante depuis des décennies. Un phénomène qui contraint les Suisses à économiser toujours plus pour atteindre des niveaux de fonds propres satisfaisants et espérer un jour réaliser leur rêve.

Mais cela requiert de nombreux sacrifices. C’est pourquoi certains se tournent vers une solution qui permet d’investir moins d’entrée: la location-vente.

Qu’est-ce que la location-vente?

La location-vente permet de louer un bien immobilier et d’en devenir propriétaire après un délai convenu par contrat. Un délai qui varie généralement entre 2 et 10 ans et est fixé, tout comme le prix d’achat, dans le contrat de location-vente.

Durant cette période, le futur propriétaire verse chaque mois, en plus du loyer, un acompte à l’achat. Cette formule permet de rembourser une partie du prix d’achat de manière échelonnée dans le temps et de régler en une seule fois le montant restant à la fin de la période de location, si la personne souhaite conserver le logement.

Ainsi, la location-vente présente un grand avantage par rapport à un prêt hypothécaire: elle permet d’accéder à la propriété avec moins d’apport en fonds propres. Plutôt que d’apporter au moins 20% du prix d’achat, comme c’est le cas pour la plupart des prêts hypothécaires, 5 à 10% peuvent suffire avec la location-vente, selon le prestataire.

Cela permet de devoir épargner moins à l’avance et de se constituer des fonds propres tout en vivant déjà dans le logement en question. Cependant, tu ne possèdes pas encore le bien pendant cette période. Tu n’en deviens propriétaire qu’au moment de l’achat du logement à proprement parlé. Pendant la période de la location-vente, le bien reste en possession du vendeur.

Les différentes déclinaisons de la location-vente

En Suisse, il existe deux formes de location-vente: la forme classique et l’achat optionnel.

Location-vente classique

Dans le cas de la location-vente classique, le locataire s’engage à acheter le bien immobilier dans un délai convenu. Toutes les conditions sont fixées dans le contrat de vente. L’accord est alors contraignant et le droit d’achat est inscrit au registre foncier.

Généralement, un acompte est dû à la signature du contrat. Celui-ci peut représenter jusqu’à 20% du prix d’achat, mais est généralement plus faible. Le principe est le suivant: plus l’acompte est bas, plus les mensualités sont élevées par la suite, et inversement.

Un retrait du contrat n’est possible qu’avec l’accord du vendeur. Mais alors, tu te retrouves sans rien. Tu ne récupères pas l’argent versé en acomptes et le bien immobilier reste la propriété du vendeur.

Achat optionnel

L’achat optionnel te permet de décider librement, à la fin de la période de location, si tu souhaites acheter le bien immobilier ou non. Cette forme d’achat offre une plus grande flexibilité et permet en quelque sorte de «faire un essai» pendant la période de location avant de décider d’acheter. La seule chose à laquelle il faut veiller, c’est que l’option d’achat soit inscrite au registre foncier. Par rapport à une location-vente classique, l’apport en fonds propres est également moindre avec un achat optionnel. 

Mais cette flexibilité n’est pas sans frais. Le loyer est généralement supérieur aux prix de la location pratiqués pour des biens comparables. À cela s’ajoute l’acompte mensuel sur le prix d’achat. Autant de contraintes qui accroissent les dépenses courantes par rapport à l’autre forme de location-vente, et sont une incitation à l’achat à la fin de la période de location. Car là aussi, tu ne perçois pas le moindre remboursement des frais engagés si tu ne reprends pas le bien au terme du contrat.

Les avantages et inconvénients de la location-vente

Abordons maintenant les avantages et inconvénients de la location-vente.

Avantages:

• L’apport en fonds propres est bien moindre que pour un prêt hypothécaire.

• Pas besoin de contracter un prêt hypothécaire pour devenir propriétaire.

• Possibilité d’emménager dans le logement avant l’achat et de l’examiner ainsi sous toutes les coutures.

• Le bien peut être repris au montant convenu de manière contractuelle, indépendamment de l’évolution de sa valeur. Ainsi, si la valeur du bien immobilier à la fin du contrat est supérieure au prix de vente, tu y gagnes.

Inconvénients:

• De manière générale, la location-vente entraîne un coût total plus élevé que l’achat d’un bien avec prêt hypothécaire.

• Les dépenses courantes sont relativement élevées en raison du loyer et de l’acompte à verser chaque mois.

• Moins de choix, car peu de biens sont proposés à la location-vente. En outre, il s’agit souvent de biens immobiliers qui sont sur le marché depuis longtemps et qui n’ont pas trouvé d’acquéreur.

• Impossibilité d’entreprendre des rénovations, d’apporter des modifications structurelles ou autres au bien pendant la durée de location. Jusqu’à ce que le montant d’achat résiduel soit versé à la fin du contrat, le bien reste la propriété du vendeur.

• Le bien doit être acheté au prix convenu, même s’il perd de la valeur pendant la durée du bail. Sauf si tu décides de ne pas reprendre le logement, auquel cas les acomptes versés seront perdus.

Exemple de calcul pour la location-vente d’un bien immobilier

Comment calculer les dépenses courantes liées à la location-vente d’un bien immobilier? Prenons un exemple.

Hypothèse:

• Location-vente classique

• Prix d’achat: CHF 800 000.–

• Apport en fonds propres (10% du prix d’achat): CHF 80 000.–

• Valeur locative: CHF 3 000.– par mois

• Durée du contrat: 10 ans (120 mois)

• Montant d’achat résiduel: CHF 400 000.–

Cela signifie que le locataire et futur acheteur doit apporter CHF 80 000.– avant l’achat et verser CHF 320 000.– d’acompte sur la durée du contrat de location-vente.

Compte tenu des éléments susmentionnés, les mensualités sont calculées comme suit: CHF 3 000.– (loyer) + CHF 2 666.67 (acompte) = CHF 5 666.67

Et ce n’est pas tout. Outre ces dépenses, l’acheteur doit se constituer un patrimoine suffisant jusqu’à la fin du contrat pour être en mesure de régler le montant résiduel de CHF 400 000.–.

Location-vente: à quels profils se prête ce mode d’accès à la propriété?

La location-vente ne requiert pas un apport en patrimoine ou fonds propres aussi important que le prêt hypothécaire, mais expose les acheteurs à des dépenses mensuelles plus élevées. La location-vente se prête donc particulièrement aux personnes disposant de revenus élevés et de peu de patrimoine. Il s’agit notamment de jeunes couples et de familles à double revenu qui n’ont pas eu le temps d’épargner suffisamment pour devenir propriétaires.

La location-vente constitue également une solution intéressante pour les personnes qui, pour diverses raisons, ne peuvent contracter de prêt hypothécaire, par exemple les entrepreneurs aux revenus irréguliers ou les retraités.

Toutefois, il est important d’évaluer précisément ses capacités de remboursement, même dans le cadre d’une location-vente. En effet, en cas de retard de paiement, le vendeur peut résilier le contrat à tout moment. Tu devras alors non seulement quitter ton logement, mais également renoncer à devenir propriétaire du bien en question et tu perdras tous les acomptes versés jusqu’alors.

Avant de signer le contrat, pense donc bien à calculer le montant que tu consens à engager. En outre, il convient de bien étudier le prix de vente et, le cas échéant, de le vérifier à l’aide d’une évaluation immobilière.

Éléments à prendre en compte avant de signer un contrat de location-vente

Il est important de faire établir et authentifier le contrat de location-vente par un notaire en Suisse. Veille à ce que les points suivants soient stipulés dans le contrat:

• prix de vente fixe sans possibilité d’augmentation par le vendeur;
• loyer fixe et règles claires quant à la possibilité d’augmenter le loyer et, le cas échéant, dans quels délais;
• règles claires quant aux éventuels assainissements et rénovations et aux coûts à assumer;
• inscription du droit d’achat au registre foncier;
• possibilité de léguer le droit d’achat ou de le transmettre à un tiers.

Voilà, nous espérons que ces conseils et astuces t’aideront à acheter le bien immobilier de tes rêves en location-vente!