So funktioniert der Mietkauf in der Schweiz

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Mietkauf?
Formen des Mietkaufs
Vor- und Nachteile des Mietkaufs
Rechenbeispiel für den Mietkauf einer Immobilie
Mietkauf: Für wen eignet er sich?
Das musst du beim Mietkauf beachten

In den eigenen vier Wänden leben und alles selbst bestimmen – eine schöne Vorstellung. Allerdings steigen die Preise für Wohneigentum seit Jahrzehnten fast ununterbrochen an. Entsprechend müssen Schweizer:innen auch immer mehr Eigenkapital ansparen, um sich den Traum zu erfüllen.

Das heisst meist, jahrelang auf viel zu verzichten. Doch es gibt auch eine Möglichkeit, bei der man weniger sparen muss: den Mietkauf.

Was ist ein Mietkauf?

Mietkauf heisst: Du mietest die Immobilie zunächst und kannst oder musst sie nach einer vertraglich vereinbarten Frist kaufen. Diese Frist beträgt in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren und ist, ebenso wie der Kaufpreis, im Mietkaufvertrag festgehalten.

Während dieser Frist bezahlst du zusätzlich zur Miete jeden Monat bereits eine Anzahlung an den Kauf. So bezahlst du das Eigenheim über die Zeit teilweise ab, in den meisten Fällen bleibt aber ein Teil des Kaufpreises offen. Übernimmst du die Liegenschaft am Ende der Mietdauer, musst du diesen Betrag begleichen – und zwar auf einmal.

Der Mietkauf hat gegenüber einer Hypothek einen grossen Vorteil: Du musst weniger Eigenkapital einbringen. Statt wie bei den meisten Hypotheken mindestens 20% des Kaufpreises brauchst du beim Mietkauf je nach Anbieter nur zwischen 5% und 10%.

Das heisst, du musst weniger im Voraus sparen und kannst das Eigenkapital aufbauen, während du schon in der Immobilie wohnst. Allerdings gehört dir das Eigenheim in dieser Zeit noch nicht. Du wirst erst Eigentümer:in, wenn du die Liegenschaft kaufst. Davor bleibt sie im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers.

Formen des Mietkaufs

In der Schweiz gibt es zwei Formen des Mietkaufs: den klassischen Mietkauf und den Optionskauf.

Klassischer Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich, die Immobilie zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu kaufen. Die Details werden im Kaufvertrag geregelt. Diese Abmachung ist verbindlich und dein Kaufrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Normalerweise ist bei Vertragsabschluss eine Anzahlung fällig. Diese kann bis zu 20% des Kaufpreises betragen, in der Regel ist sie aber tiefer. Dabei gilt: Je tiefer die Anzahlung ist, desto höher sind später die Kosten pro Monat und umgekehrt.

Von diesem Vertrag kannst du nur zurücktreten, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer damit einverstanden ist. Du stehst dann aber mit leeren Händen da. Du bekommst das Geld für deine bereits geleisteten Anzahlungen nicht zurück und die Liegenschaft bleibt im Besitz der Verkäuferin oder des Verkäufers.

Optionskauf

Beim Optionskauf kannst du am Ende der Mietdauer frei entscheiden, ob du die Immobilie kaufen möchtest. Du bist also flexibel und kannst in dem Haus oder der Wohnung sozusagen «Probewohnen», bevor du dich zum Kauf entschliesst. Wichtig ist, dass deine Kaufoption im Grundbuch eingetragen ist. Im Vergleich zu einem klassischen Mietkauf musst du beim Optionskauf zudem weniger Eigenmittel einbringen. 

Allerdings ist diese Flexibilität nicht gratis: Der Mietzins liegt in der Regel über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Dazu kommt die monatliche Anzahlung an den Kaufpreis. Die laufenden Kosten sind bei dieser Variante des Mietkaufs entsprechend hoch. Das dient nicht zuletzt auch dazu, dich als Käufer:in zum Kauf zu motivieren. Denn auch bei dieser Variante gilt: Wenn du die Liegenschaft nicht übernimmst, erhältst du kein Geld zurück.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Schauen wir uns an, welche Vorteile ein Mietkauf bietet und mit welchen Nachteilen du rechnen musst.

Vorteile des Mietkaufs:

• Du musst deutlich weniger Eigenkapital einbringen als bei einer Hypothek.
• Du benötigst keine Hypothek für den Kauf des Eigenheims.
• Du kannst die Liegenschaft vor dem Kauf bewohnen und sie so auf Herz und Nieren prüfen.
• Du kannst die Immobilie unabhängig von der Wertentwicklung zum vertraglich vereinbarten Betrag übernehmen. Wenn der Immobilienwert bei Vertragsende also höher ist als der Verkaufspreis, profitierst du.

Nachteile des Mietkaufs:

• Du musst in der Regel mit höheren Gesamtkosten für das Eigenheim rechnen als bei einer Hypothek.
• Du hast vergleichsweise hohe laufende Ausgaben durch die Miete und die monatliche Anzahlung an den Kauf.
• Du hast wenig Auswahl, da das Angebot an Objekten zum Mietkauf klein ist. Oftmals sind es ausserdem Immobilien, die bereits lange auf dem Markt sind und keine Käufer:innen gefunden haben.
• Du kannst während der Mietdauer nicht über bauliche Veränderungen, Renovationen oder Ähnliches entscheiden. Bis du den Restwert der Immobilie zum Ende des Mietkaufvertrags bezahlst, bleibt die Immobilie im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers.
• Du musst die Immobilie zum vereinbarten Preis kaufen, auch wenn sie während der Mietdauer an Wert verliert. Es sei denn, du übernimmst die Immobilie nicht – in dem Fall musst du aber die geleistete Anzahlung abschreiben.

Rechenbeispiel für den Mietkauf einer Immobilie

Wie kannst du die laufenden Kosten für den Mietkauf einer Immobilie konkret berechnen? Wir geben dir ein Beispiel.

Annahmen:

• Klassischer Mietkauf
• Kaufpreis: CHF 800’000.–
• Einzubringendes Eigenkapital (10% des Kaufpreises): CHF 80'000.–
• Marktmiete: CHF 3’000.– pro Monat
• Laufzeit: 10 Jahre (120 Monate)
• Restwert: CHF 400’000.–

Das heisst, die Mietkäuferin oder der Mietkäufer muss CHF 80’000.– vor dem Kauf einbringen und CHF 320’000.– über die Laufzeit des Mietkaufvertrags als Anzahlung leisten.

Die monatlichen Kosten berechnen sich also wie folgt: CHF 3’000.– (Miete) + CHF 2’666.67 (Anzahlung) = CHF 5’666.67

Das ist aber noch nicht alles. Zusätzlich zu diesen Ausgaben muss die Käuferin oder der Käufer bis zum Ende der Vertragslaufzeit genug Vermögen aufbauen, um den Restwert von CHF 400'000.– zu begleichen.

Mietkauf: Für wen eignet er sich?

Bei einem Mietkauf musst du zu Beginn weniger Eigenmittel oder Vermögen einbringen als bei einer Hypothek, dafür sind aber deine monatlichen Ausgaben höher. Der Mietkauf eignet sich also in erster Linie für Menschen mit einem hohen Einkommen und wenig Vermögen. Das sind beispielsweise junge Paare und Familien mit Doppeleinkommen, die noch nicht lange auf das Eigenheim sparen konnten.

Ebenso ist der Mietkauf eine Option für Menschen, die aus verschiedenen Gründen keine Hypothek erhalten – zum Beispiel Unternehmer:innen mit einem unregelmässigen Einkommen oder Rentner:innen.

Wichtig ist aber, dass du auch bei einem Mietkauf die Tragbarkeit genau berechnest. Denn wenn du mit den Zahlungen in Verzug bist, kann dein:e Verkäufer:in vom Vertrag zurücktreten. Dann musst du nicht nur aus dem Eigenheim ausziehen, du verlierst auch die Chance, die Immobilie zu kaufen und alle bisher geleisteten Anzahlungen.

Rechne deshalb vor der Vertragsunterzeichnung durch, wie viel dein Eigenheim kosten darf. Ausserdem lohnt es sich, den Verkaufspreis genau anzuschauen und allenfalls mit einer Immobilienbewertung zu prüfen.

Das musst du beim Mietkauf beachten

Wichtig ist, dass der Mietkaufvertrag in der Schweiz von einer Notarin oder einem Notar erstellt und beglaubigt wird. Achte darauf, dass im Vertrag folgende Punkte geregelt sind:

• Ein fixer Verkaufspreis ohne Möglichkeit zur Erhöhung durch den Verkäufer oder die Verkäuferin.
• Eine fixe Miete und klare Regeln, ob und wann Mietzinserhöhungen möglich sind.
• Klare Regeln, wie Entscheide über Renovierungen und Sanierungen getroffen werden und wer für die Kosten aufkommt.
• Der Eintrag deines Kaufrechts im Grundbuch.
• Das Recht, dein Kaufrecht zu vererben oder an Dritte weiterzugeben.

Mit diesen Tipps und Tricks steht deiner Traumimmobilie mit einem Mietkauf nichts mehr Weg.