Wie viel ist dein Zuhause wert? Alles Wichtige zu Immobilienbewertungsmethoden

Die eigenen vier Wände: Ein Ort gefüllt mit Erinnerungen, Träumen und Emotionen. Trotz der persönlichen Verbindung zum Eigenheim kommt für alle Eigentümer:innen früher oder später der Zeitpunkt, an dem sie den objektiven Wert ihres Heims kennen müssen. Das ist oftmals bei einem Verkauf oder einem Erbvorbezug der Fall.

Eine unabhängige Immobilienbewertung schafft Klarheit und einen Orientierungspunkt für allfällige Verkaufsverhandlungen. Doch: Es gibt verschiedene Immobilienbewertungsmethoden. Wo liegen die Unterschiede und welche Methode ist passend für deine Liegenschaft?

Welche Immobilienbewertungsmethoden gibt es?

Wie deine Immobilie bewertet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits spielen Lage, Grösse des Grundstücks, Wohnfläche und der Zustand der Immobilie eine grosse Rolle. Andererseits wird auch die langfristige Entwicklung der Gemeinde in die Immobilienbewertung mit einberechnet. Lenkt in naher Zukunft zum Beispiel eine neue Umfahrungsstrasse den Verkehr um deine Gemeinde herum, erhöht das den Wert deiner Immobilie. Hier erhältst du einen Überblick über die drei verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung.

Hedonische Methode (Vergleichswertmethode)

Die hedonische Methode fokussiert auf die einzelnen Merkmale der Immobilie, beispielsweise die Anzahl der Zimmer, die Wohnfläche oder die Garagenplätze. Jedes Merkmal des Objektes hat einen Einfluss auf den Marktwert. So lässt sich der Preis ermitteln, der durchschnittlich für vergleichbare Objekte bezahlt wird.

Diese Bewertungsmethode ist bei den meisten Immobilien die sinnvolle Wahl. «Mindestens 90% der Objekte lassen sich so gut bewerten», sagt Stefan Fahrländer. Deshalb nutzen auch die meisten Online-Rechner diese Methode, allerdings in einer vereinfachten Form.

Sie eignet sich umso besser, je mehr Vergleichswerte es gibt. Für Einfamilien- und Reihenhäuser in Agglomerationen ist diese Methode demnach ideal. Bei Objekten mit sehr speziellen Eigenschaften oder an sehr peripheren Lagen kann eine genaue Bewertung dagegen schwierig sein.

Realwertmethode

Die Realwertmethode bewertet eine Immobilie daran, wie viel eine gleichwertige Immobilie inklusive Grundstück heute als Neubau kosten würde. Von diesem Betrag wird anschliessend die Altersentwertung abgezogen. So entsteht der Wert der Immobilie.

Die Realwertmethode wird tendenziell für Spezialobjekte verwendet, für die nur wenige oder keine Vergleichsobjekte auf dem Markt sind.

Ertragswertmethode

Bei dieser Immobilienbewertungsmethode wird der Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet. Entsprechend eignet sich dieses Vorgehen hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien.

So erfährst du deinen Immobilienwert

Eine erste Richtgrösse für den Immobilienwert kann dir ein Online-Rechner geben, zum Beispiel die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24. Sie basiert auf einer umfassenden Datenbank von Immobilienverkäufen in der Schweiz und berücksichtigt über 70 Faktoren bei der Schätzung.

Für eine detailliertere Bewertung empfehlen wir dir die Online-Bewertung «pro». Für diese gibst du zusätzliche Informationen zur Immobilie an und erhältst eine präzise Marktpreisschätzung, die auch von Banken anerkannt wird.

Reicht eine Online-Immobilienbewertung aus?

Hast du ein Grundverständnis für Immobilienbewertungen und deren Begriffe, reicht eine Online-Schätzung unter Umständen bereits aus. Wichtig ist aber: Gratis-Schnellbewertungen sollten nur für eine erste Preis-Idee genutzt werden. Kostenpflichtige Modelle sind viel leistungsstärker und geben dir deutlich bessere Einschätzungen.

Mehr Klarheit: Immobilienbewertung durch eine Fachperson

Bei Objekten, die nicht dem Standard entsprechen oder in der Peripherie liegen, ergibt die Bewertung durch eine Fachperson in jedem Fall Sinn. Und auch bei anderen Objekten schafft die Expertise eines Profis Sicherheit. So gehst du kein Risiko ein, deine Immobilie unter ihrem eigentlichen Wert zu verkaufen.

Die zertifizierte Fachperson besichtigt die Immobilie vor Ort und studiert relevante Unterlagen wie das Grundbuch. Ein grosser Vorteil dabei ist, dass die Bewertungsfachperson spezifische Fragen zur Immobilie stellen kann, welche die automatischen Programme nicht abschätzen können.

Stefan Fahrländer rät ausserdem, eine ortskundige Fachperson zu wählen, die den lokalen Markt gut kennt. Zudem kann es sich lohnen, nachzufragen, welche Bewertungsmethode sie anwendet und wie sie das Resultat überprüft. «Folgt auf diese Frage keine schlüssige Erklärung mit konkreten Aussagen, würde ich die Wahl nochmal hinterfragen», so der Experte.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung des eigenen Zuhauses

Bei der Bewertung der eigenen Immobilie machen Verkäufer:innen oft ähnliche Fehler. Sie überschätzen etwa den Wert der eigenen Immobilie und haben nicht die nötige Distanz für eine realistische Bewertung. «Wer lange in einem Haus wohnt, hat sich unter Umständen an vieles gewöhnt, was Käufer:innen stören und den Wert des Hauses reduzieren kann», erklärt Stefan Fahrländer.

Ein weiterer Fehler: Nach der Bewertung wird zu lange mit dem Ausschreiben des Hauses gewartet. Ändert sich in der Zwischenzeit aber beispielsweise das Zinsumfeld, ist die Immobilienbewertung nicht mehr aktuell und man müsste sie wiederholen.

Ist deine Immobilie geschätzt und bist du bereit, sie zu verkaufen? Dann findest du hier unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Hausverkauf.