Quanto vale la tua casa? Tutto ciò che c’è da sapere sui metodi di stima immobiliare

Le quattro mura domestiche sono un luogo pieno di ricordi, sogni ed emozioni. Malgrado il rapporto personale con la casa propria, prima o poi, per tutti i proprietari arriva il momento di conoscere il valore obiettivo della loro casa, specialmente in caso di  vendita o acconto di una quota ereditaria.

Una stima immobiliare indipendente fa chiarezza e fornisce un orientamento per eventuali trattative di vendita. Ma esistono diversi metodi di stima immobiliare. In cosa si distinguono e qual è quello adatto per il tuo immobile?

Quali sono i metodi di stima immobiliare?

La stima del tuo immobile dipende da diversi fattori. Da una parte, sono molto importanti la posizione, le dimensioni del terreno, la superficie abitabile e le condizioni dell’immobile. Dall’altra, la stima dovrà tenere conto anche dello sviluppo a lungo termine del comune in cui è situato l’immobile. Se nell’immediato futuro è prevista ad esempio una nuova strada di circonvallazione che devia il traffico aggirando il tuo comune, questo farà aumentare il valore del tuo immobile. Qui puoi farti un quadro dei tre diversi metodi di stima immobiliare.

Metodo edonico (metodo del valore comparativo)

Il metodo edonico si focalizza sulle singole caratteristiche dell’immobile, ad esempio il numero delle stanze, la superficie abitabile o i posti in garage, con ogni caratteristica che incide sul valore di mercato dell’immobile. In questo modo si può determinare il prezzo che viene pagato in media per immobili con caratteristiche comparabili.

Questo metodo di stima rappresenta la scelta logica per gran parte degli immobili. «Almeno il 90% degli immobili può essere stimato correttamente in questo modo», sostiene Stefan Fahrländer. A questo metodo, in forma semplificata, ricorre quindi anche la maggior parte dei calcolatori disponibili online.

Più valori comparativi sono disponibili, più adatto risulterà il metodo. Per case unifamiliari e villette a schiera in agglomerati urbani, questo metodo sarà quindi ideale. Per immobili con caratteristiche molto specifiche o situati in posizione molto periferica sarà invece difficile fornire con esso una stima precisa.

Metodo del valore reale

Il metodo del valore reale fornisce una stima di un immobile in base a quanto costerebbe oggi da nuovo un immobile equivalente, terreno incluso, al netto della svalutazione dovuta all’età. Si ottiene così il valore dell’immobile.

Il metodo del valore reale viene utilizzato tendenzialmente per immobili speciali per i quali esistono sul mercato solo pochi o addirittura nessun immobile paragonabile.

Metodo del valore reddituale

In questo metodo di stima immobiliare il valore viene dedotto dai redditi da locazione realizzabili. Di conseguenza, è prevalentemente indicato per case plurifamiliari e immobili destinati a uso commerciale.

Ecco come conoscere il valore del tuo immobile

Una prima grandezza di riferimento per il valore del tuo immobile può fornirtela un calcolatore online, ad esempio la stima immobiliare gratuita di ImmoScout24. Questa funzionalità si basa su una vasta banca dati di immobili venduti in Svizzera e, nella stima, tiene conto di 70 fattori.

Per una valutazione più dettagliata ti consigliamo la stima online «pro». Una volta che avrai inserito informazioni supplementari sul tuo immobile, questa ti fornirà una precisa stima di mercato riconosciuta anche dalle banche.

È sufficiente affidarsi a una stima immobiliare online?

Se hai delle conoscenze di base in ambito di stima immobiliare e sulla terminologia pertinente, una stima online, eventualmente, può già essere sufficiente. In generale, però, le stime veloci e gratuite dovrebbero essere utilizzate solo per farsi una prima idea del prezzo. I modelli a pagamento sono molto più performanti e ti forniranno delle stime decisamente migliori.

Maggiore chiarezza: stima immobiliare da parte di un esperto

Se si tratta di immobili che non soddisfano i requisiti standard o sono situati in periferia, una stima da parte di un esperto è in ogni caso opportuna, e anche in merito ad altri immobili la perizia di un professionista ti darà comunque sicurezza e non correrai il rischio di vendere il tuo immobile ad un prezzo che non rispecchia il suo vero valore.

L’esperto in possesso di relativa qualifica si reca sul posto a visionare l’immobile ed esamina a fondo la documentazione rilevante, come ad esempio il registro fondiario. Il grande vantaggio è che l’esperto incaricato della stima può porre domande specifiche sull’immobile, cosa che i programmi automatici non possono invece valutare.

Stefan Fahrländer consiglia inoltre di optare per un esperto della zona che conosce bene il mercato locale. Può anche valere la pena di chiedere quali metodi di stima utilizza e come verifica il risultato. «Nel caso le risposte a queste domande non dovessero essere convincenti e concrete, metterei in dubbio la scelta», puntualizza l’esperto.

Errori frequenti nella stima del valore della propria casa

Nella stima del proprio immobile i venditori tendono a commettere gli stessi errori. Ad esempio sopravvalutano il valore dell’immobile e mancano della distanza necessaria per poter dare una stima realistica. «Chi abita per molto tempo in una casa eventualmente si è abituato a molte cose che invece possono disturbare gli acquirenti e ridurre il valore della casa», spiega Stefan Fahrländer.

Un altro errore è che, dopo la stima, si aspetta troppo prima di mettere in vendita la casa. Nel frattempo potrebbero cambiare ad esempio i tassi di interesse, la stima immobiliare non sarebbe più aggiornata e andrebbe rifatta.

Il tuo immobile è stato stimato e sei pronto a vendere? Nel caso, troverai qui le nostre istruzioni su come vendere la casa articolate passo dopo passo.