Tutto sulla proprietà per piani in Svizzera

Sommario

Che cos’è la proprietà per piani?
Il diritto esclusivo sul tuo appartamento
Le aree comuni nella proprietà per piani
Cosa puoi ristrutturare in autonomia nell’ambito di una proprietà per piani?
Il regolamento: i tuoi diritti e obblighi in relazione alla proprietà per piani
Fondo di rinnovamento: una particolarità della proprietà per piani
Tutto quello che devi sapere prima di acquistare un appartamento

Spesso, per vivere in una città o un agglomerato urbano non c’è altra scelta che acquistare un appartamento. Con la proprietà per piani, tuttavia, non si gode della stella libertà di cui si beneficerebbe nella propria casa nel verde. È infatti necessario fare compromessi nonché i conti con diritti e obblighi. In questo articolo ti spieghiamo tutto ciò che devi sapere sulla proprietà per piani.

Che cos’è la proprietà per piani?

Acquistando un appartamento, non compri soltanto l’appartamento in sé, bensì anche una parte dell’immobile. Sul tuo appartamento e tutti i locali a esso associati hai il cosiddetto diritto esclusivo: solo tu hai il diritto di utilizzarlo.

Ciò significa che, tecnicamente, non sei il proprietario o la proprietaria del tuo appartamento, ma comproprietario o comproprietaria dell’intero immobile. La tua quota dell’immobile è la cosiddetta quota di valore ed è indicata nel registro fondiario. 

Un’informazione utile: puoi vendere o trasmettere in eredità la tua quota dell’immobile e i diritti di utilizzazione sull’appartamento come una normale proprietà immobiliare.

Il diritto esclusivo sul tuo appartamento

L’acquisto di una proprietà per piani è sempre legato a un diritto esclusivo che specifica quali superfici e locali puoi utilizzare soltanto tu in qualità di acquirente. Questo significa che puoi allestire queste aree come preferisci oppure affittarle.

Il diritto esclusivo si applica sempre al tuo appartamento. Generalmente include anche locali secondari come la cantina o il sottotetto. La legge (art. 712b CC) prevede tuttavia che soltanto le porzioni di edificio che costituiscono un tutto possono essere oggetto di diritto esclusivo. I posti a sedere in cortile, per esempio, non sono compresi.

Lo schema di suddivisione del piano definisce nello specifico quali superfici sono oggetto di diritto esclusivo. Tale documento deve essere depositato presso l’ufficio del registro fondiario.

Un’informazione utile: il balcone rappresenta un caso speciale e può quindi essere causa di controversie. All’atto pratico, di solito è soltanto l’area interna del balcone a essere inclusa nel diritto esclusivo. Tutto ciò che è visibile dall’esterno, come ad esempio la ringhiera, non ne costituisce oggetto.

Le aree comuni nella proprietà per piani

Tutte le porzioni di edificio che non sono oggetto del diritto esclusivo di un comproprietario fanno parte delle superfici comuni.

Tra queste rientrano ad esempio:

• aree verdi nella proprietà
• facciata e finestre
• tetto e muri
• riscaldamento
• vano scale e ascensore
• locali comuni
• parcheggi all’esterno e garage

Tutti i comproprietari sono responsabili delle aree comuni. I costi per la manutenzione, le riparazioni e le sostituzioni vengono ripartiti sulla base delle quote di valore. Ad esempio, chi possiede più appartamenti nell’immobile dovrà partecipare a una quota maggiore di questi costi.

Le modifiche strutturali delle aree comuni devono essere approvate dai comproprietari nell’ambito di un’assemblea.

Che cos’è il diritto d’uso esclusivo?

Il diritto d’uso esclusivo concede a determinati proprietari il diritto di usare in esclusiva talune aree comuni, ad esempio i posti a sedere in cortile oppure la terrazza sul tetto. Il diritto e la suddivisione dei costi per la manutenzione sono chiaramente definiti nel regolamento dei proprietari per piani.

Importante: a differenza delle superfici oggetto di diritto esclusivo, nel caso delle aree soggette al diritto d’uso esclusivo non è consentito apportare in autonomia modifiche strutturali, in quanto si tratta di superfici comuni e pertanto richiedono il consenso di tutti i comproprietari.

Cosa puoi ristrutturare in autonomia nell’ambito di una proprietà per piani?

Le ristrutturazioni e i risanamenti degli appartamenti di proprietà celano un grande potenziale di conflitto. La domanda fondamentale è: cosa è possibile decidere in autonomia e quando è assolutamente necessario il consenso dei comproprietari?

Come regola generale, dovunque tu abbia un diritto esclusivo puoi decidere in autonomia cosa e come ristrutturare. Tuttavia, dovrai comunque avere riguardo per i tuoi vicini, in modo che la loro qualità di vita non sia pregiudicata dalle tue operazioni di ristrutturazione.

Ad esempio, se vuoi sostituire la moquette con il parquet, devi assicurarti che il tuo nuovo pavimento non disturbi i tuoi vicini a causa del maggior livello di rumore.

La questione è diversa per le superfici comuni, in particolare per le parti del tuo appartamento visibili dall’esterno. In questi casi, è generalmente necessario il consenso dei comproprietari.

Pertanto, è consigliabile informarli delle tue intenzioni prima di procedere. Ti eviterai così eventuali litigi e faticose e costose operazioni di ripristino.

Nella tabella a seguire trovi alcuni esempi di ciò che puoi e non puoi ristrutturare in autonomia:

Il regolamento: i tuoi diritti e obblighi in relazione alla proprietà per piani

Nell’ambito di una proprietà per piani è fondamentale che vi siano dei buoni rapporti tra i proprietari e che non insorgano conflitti. Di solito gli accordi principali e i diritti e obblighi di ognuno sono pertanto specificati in un regolamento.

I punti essenziali che un regolamento dovrebbe includere sono:

• descrizione dei diritti esclusivi e diritti d’uso esclusivo dei comproprietari
• ripartizione dei costi e regole sull’uso del fondo di rinnovamento
• regolamento dell’immobile (orari in cui osservare il silenzio, regole legate agli animali domestici)
• informazioni sullo svolgimento dell’assemblea dei proprietari 
• regole di deliberazione nelle assemblee dei proprietari
• responsabilità dell’amministrazione

In determinati casi, un regolamento della proprietà per piani può inoltre contenere ulteriori disposizioni ancora più dettagliate.

Fondo di rinnovamento: una particolarità della proprietà per piani

Che sia per il risanamento di una facciata o l’installazione di un impianto di riscaldamento moderno e a risparmio energetico, a un certo punto tutti i proprietari devono investire nella manutenzione e ammodernamento dell’immobile. 

Affinché i proprietari siano in grado di effettuare tali investimenti, è utile costituire un fondo di rinnovamento in cui ogni proprietario versa importi proporzionalmente alla propria quota di valore.

È importante che la somma sia sufficientemente alta per costituire riserve in grado di finanziare grandi riparazioni o ristrutturazioni. L’Associazione svizzera dei proprietari per piani raccomanda di versare annualmente nel fondo almeno lo 0,4% del valore di assicurazione dell’edificio. Tendenzialmente conviene trasferire un importo mensile sotto forma di ordine permanente anziché effettuare un unico versamento annuale.

Qualora il denaro presente nel fondo non sia sufficiente per una ristrutturazione, i proprietari devono pagare i costi non coperti suddividendoli proporzionalmente secondo la propria quota di valore. 

Tutto quello che devi sapere prima di acquistare un appartamento

Se stai pensando di acquistare un appartamento, devi prima porti due domande fondamentali:

• Qual è il valore effettivo dell’appartamento? Il valore degli appartamenti di proprietà può essere difficile da stimare dall’esterno, perché, per esempio, va tenuto conto anche dello stato del fondo di rinnovazione. La soluzione migliore è richiedere una valutazione dell’immobile;
• Posso permettermi l’appartamento? Se conosci il valore dell’immobile, dovrai assolutamente calcolare la sostenibilità dell’ipoteca. In questo modo ti assicuri che l’appartamento non superi le tue risorse finanziarie.

I documenti più importanti per l’acquisto di un appartamento

Per verificare che l’appartamento che intendi comprare sia adatto a te, prima dell’acquisto è consigliabile sottoporre a un controllo i documenti più importanti. Questi documenti sono: 

• il regolamento dei proprietari
• il regolamento dell’immobile
• il certificato di costituzione in cui è definita la ripartizione delle quote di valore 
• tutti i verbali e le decisioni delle assemblee passate
• la documentazione relativa allo stato del fondo di rinnovamento
• informazioni sulle ristrutturazioni eseguite e in programma e sugli interventi di manutenzione più onerosi
• informazioni sull’amministrazione

Ricorda: con l’acquisto diventerai anche tu comproprietario o comproprietaria. Pertanto, non dimenticarti dei verbali delle assemblee passate, in quanto spesso consentono di farsi un’idea sui rapporti tra i proprietari.