Come calcolare il valore di mercato di un immobile

Sommario

Cos’è il valore di mercato?
A cosa serve conoscere il valore di mercato?
Come si calcola il valore di mercato di un immobile?
I principali fattori che influenzano il valore di mercato di un immobile

«Quanto vale la mia casa?»: questa è la domanda che prima o poi molti proprietari si pongono. Al più tardi quando la vendita dell’abitazione si sta concretizzando, è necessario saper rispondere a questa domanda. Si tratta, infatti, del momento giusto per far valutare il cosiddetto valore di mercato dell’immobile.

Naturalmente tale valore è rilevante anche per l’acquirente, che può così evitare di pagare un prezzo eccessivo. In questo articolo ti illustriamo come si calcola il valore di mercato e perché è importante.

Cos’è il valore di mercato?

Il valore di mercato di un immobile è l’ipotetico prezzo di vendita dello stesso in condizioni di mercato «normali». Per condizioni di mercato normali si intende, ad esempio, che né l’acquirente né il proprietario hanno fretta di concludere la transazione e che l’andamento del mercato immobiliare locale si sta sviluppando come previsto.

Importante: il valore di mercato va sempre inteso come una stima e varia a seconda dell’immobile. In genere, viene determinato nel quadro di una valutazione globale dell’immobile.

Valore di mercato e prezzo d’acquisto: qual è la differenza?

Il valore di mercato, per quanto venga calcolato con la maggiore obiettività possibile, è pur sempre una stima. Rappresenta, quindi, un riferimento da considerare nell’ambito delle trattative tra proprietario e acquirente.

Il prezzo d’acquisto o il valore di mercato effettivo dell’immobile è, invece, il risultato finale delle trattative fra proprietario e acquirente e, in alcuni casi, può essere molto diverso dal valore di mercato stimato in precedenza. Infatti, per la vendita non si tiene conto solo della valutazione obiettiva del valore dell’immobile, ma spesso entrano in gioco anche fattori soggettivi e la fretta di concludere la transazione.

Facciamo un esempio: due potenziali acquirenti sono molto interessati all’immobile e nessuno dei due è disposto a cedere. Al contrario, entrano in competizione facendo offerte sempre più alte. In questo caso, il prezzo d’acquisto sarà notevolmente superiore al valore di mercato della proprietà.

Se, invece, chi vende non riesce a trovare potenziali acquirenti per molto tempo, probabilmente dovrà vendere il proprio immobile a un prezzo decisamente inferiore al suo valore di mercato.

A cosa serve conoscere il valore di mercato?

Il valore di mercato è il riferimento per determinare il prezzo di vendita di un immobile. Ecco perché calcolarlo fin dall’inizio è un passaggio fondamentale per la vendita e l’acquisto di una proprietà.

Ma non finisce qui: è necessario conoscere il valore di mercato anche in altri casi. Vediamoli di seguito.

• Apertura di un’ipoteca: di solito è proprio il valore di mercato a determinare l’importo massimo dell’ipoteca concessa da una banca per l’acquisto di un immobile. Se il prezzo d’acquisto effettivo dovesse essere più elevato, l’acquirente dovrà ottenere altrove il finanziamento per coprire la differenza. Ma quanto dovrebbe costare l’immobile perché l’ipoteca sia ancora sostenibile? Scopri qui come calcolare questo importo.
• Eredità: nel caso di eredità e anticipi dell’eredità, il valore di mercato viene utilizzato per calcolare le quote degli eredi. Inoltre, anche l’importo di eventuali indennità di compensazione agli altri eredi dipende dal valore di mercato.
• Calcolo delle imposte: il valore di mercato viene utilizzato come riferimento anche per calcolare il valore fiscale, che a sua volta determina il valore locativo. Nonostante il calcolo vari da un cantone all’altro, spesso il valore fiscale ammonta a circa il 60-80% del valore di mercato dell’immobile.

Come si calcola il valore di mercato di un immobile?

Per stimare il valore di mercato si effettua una valutazione dell’immobile. Solitamente, in Svizzera si impiega uno dei tre metodi elencati di seguito.

• Metodo edonico o metodo del valore comparativo: il valore di mercato si ricava sulla base del prezzo di vendita medio di immobili simili nella stessa regione. Pur non essendo necessariamente il più preciso, è un metodo pragmatico che produce risultati in linea con l’effettivo contesto di mercato.
• Metodo del valore reale: in questo caso il valore di mercato di un immobile corrisponde al valore di un edificio nuovo paragonabile (terreno incluso), meno la svalutazione dovuta al passare del tempo. Questo metodo è particolarmente adatto agli immobili speciali o di lusso, per cui non è facile trovare proprietà direttamente comparabili.
• Metodo del valore reddituale: in questo caso, il valore di mercato di un immobile viene stimato sulla base della rendita ottenibile dalla sua locazione. Di conseguenza, questo metodo si utilizza in genere solo per i condomini e gli immobili di rendita.

Per saperne di più sui metodi di valutazione degli immobili, leggi questo articolo.

Meglio far valutare l’immobile online o rivolgersi a una figura specializzata?

Puoi far valutare un immobile sia in loco da un professionista sia online. Entrambe le opzioni hanno dei pro e dei contro.

Le valutazioni online semplici, per esempio quelle offerte da ImmoScout24, sono veloci e spesso gratuite. Si basano sul metodo del valore comparativo, quindi sono adatte come valutazioni iniziali del valore di mercato per la maggior parte degli immobili. Tuttavia, quando la vendita si avvicina, dovresti provvedere a una valutazione più accurata.

Le valutazioni dettagliate online offerte da aziende specializzate sono spesso a pagamento, con costi che normalmente vanno dai 300 ai 600 franchi. Queste valutazioni considerano numerosi fattori e fanno riferimento a una banca dati comparativa molto ampia, pertanto si possono usare per stimare con precisione il valore della maggior parte degli immobili.

La valutazione sul posto condotta da una figura specializzata è, invece, più complessa e costosa delle varianti online. In genere la spesa per questo servizio ammonta almeno a 1 000 franchi. Un professionista è, però, in grado di analizzare in modo più accurato i dettagli dell’immobile e valutare al meglio l’influenza di caratteristiche specifiche sul valore di mercato, ad esempio, una lussuosa cucina all’aperto allestita in giardino, con tanto di forno per pizza in pietra.

Esperti ed esperte, inoltre, dispongono del know-how necessario per classificare e valutare correttamente le proprietà o gli immobili per cui non si possono fare confronti diretti sul mercato. L’importante è scegliere una figura specializzata, appositamente formata e qualificata per questo lavoro. Per trovare la persona giusta, puoi rivolgerti ad esempio all’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV) o all’Associazione svizzera dell’economia immobiliare (SVIT).

I principali fattori che influenzano il valore di mercato di un immobile

Un fattore primario per la determinazione del valore di mercato è l’attuale prezzo del terreno nell’area interessata e quindi anche il valore del fondo. Oltre a questi, possono entrare in gioco molti altri fattori. Di seguito abbiamo elencato i più importanti.

Condizioni dell’edificio:

• Età dell’immobile
• Condizioni della struttura
• Necessità di interventi di ristrutturazione

Caratteristiche dell’immobile:

• Planimetria e dimensioni delle stanze
• Dimensioni della superficie abitabile e utile
• Standard di costruzione (ad esempio balcone o terrazza, piscina in giardino, impianto fotovoltaico sul tetto, interventi di risanamento energetico)

Ubicazione e dintorni:

• Posizione
• Vista
• Esposizione al sole
• Collegamenti stradali o con i mezzi pubblici
• Vicinanza a scuole e negozi
• Aliquota fiscale comunale