Il registro fondiario: che cos'è?

Oltre ai beni immobili e alle quote di comproprietà, il registro fondiario specifica anche tutti i diritti reali esistenti. Oltre alle proprietà sono quindi indicate soprattutto le servitù prediali (diritti o oneri fondiari su cosa altrui) e i diritti di pegno immobiliare.

Il registro fondiario contiene, oltre all’insieme dei fogli relativi ai fondi (libro mastro) anche i piani e i documenti giustificativi nonché il giornale, nel quale vengono registrate cronologicamente le richieste di iscrizione. Il Cantone risponde degli errori commessi durante la tenuta del registro fondiario.

Le informazioni del registro fondiario sono pubbliche

Ogni cittadino può richiedere presso l’ufficio del registro fondiario informazioni relative ad un immobile, al suo proprietario oppure la data e la forma dell‘acquisto del fondo nonché le servitù e gli oneri fondiari.

Chi intende consultare la documentazione oppure ottenere informazioni più dettagliate deve poter giustificare un reale interesse. A seconda del tipo di richiesta, è prevista una tassa.

Effetti del registro fondiario sui negozi giuridici:

• Per il registro fondiario vale il principio della buona fede: i cittadini che confidano nelle iscrizioni del registro fondiario e acquistano beni immobiliari sulla base di tali indicazioni (oppure altri diritti reali) vengono tutelati per il bene acquistato. I cittadini possono dunque fare affidamento sulle indicazioni nel registro fondiario. I dati relativi ai proprietari registrati non devono quindi essere ulteriormente verificati.
• Il principio della buona fede del registro fondiario viene soprannominato anche “forza giuridica positiva”. Si presuppone la conoscenza delle iscrizioni nel registro fondiario: la scusa di non conoscere una determinata iscrizione non ha alcuna validità. Concretamente questo significa che indipendentemente dal tipo di controversia giudiziaria, le parti devono essere a conoscenza di tutte le iscrizioni contenute nel registro fondiario. Chiunque ignori le iscrizioni deve assumersene le responsabilità.
• Il principio dell’iscrizione per i diritti reali è chiamato anche “forza giuridica negativa” del registro fondiario. Di regola, i diritti reali sui fondi (per esempio il pegno immobiliare) esistono soltanto se specificati nel registro fondiario. Concretamente: soltanto le iscrizioni nel registro fondiario sono assoggettate al diritto reale. I diritti non specificati non vengono riconosciuti. Le proprietà fondiarie non iscritte nel registro fondiario non hanno alcun valore. Molti contratti (contratti di compravendita di una proprietà privata oppure contratti preliminari), fra l’altro, pongono come condizione l’iscrizione nel registro fondiario.
• Le iscrizioni nel registro fondiario vengono effettuate sulla base di un'iscrizione scritta da parte del proprietario (principio dell'iscrizione).