Tutto ciò che dovresti sapere sulla vendita della casa in comunione ereditaria

Sommario

Cos’è la comunione ereditaria?
Quali sono le possibili forme di comunione ereditaria?
Diritti e doveri all’interno di una comunione ereditaria
Vendita, acquisto e divisione di un immobile
Come fa una comunione ereditaria a vendere un immobile?
Come fa un membro della comunione ereditaria ad acquistare la casa ereditata?
Come si può suddividere una casa ereditata?
Controversie fra gli eredi: l’azione di divisione

La morte di una persona cara è un evento triste per tutti i familiari. Purtroppo, oltre a far fronte al dolore della perdita, chi rimane deve occuparsi di una miriade di formalità burocratiche e decisioni. Soprattutto quando eredita un immobile. Infatti, se l’eredità comprende una casa o un appartamento, dividerla fra gli eredi non è facile come ripartire il denaro presente su un conto in banca.

In questo articolo scoprirai tutto ciò che dovresti sapere sul tema della comunione ereditaria, compresi gli aspetti fondamentali a cui prestare attenzione per la vendita di un immobile ereditato. 

Cos’è la comunione ereditaria?

Quando una persona viene a mancare e lascia il proprio patrimonio a più eredi, questi formano automaticamente una cosiddetta comunione ereditaria. Non si può quindi decidere se parteciparvi o meno: si può dire che, in senso stretto, la comunione ereditaria sia una sorta di comunità obbligatoria.

Qualora la persona defunta abbia redatto un testamento prima della sua morte, gli eredi vengono identificati secondo le volontà riportate al suo interno. In mancanza di un testamento, invece, ci si basa sulla successione legale per stabilire quali familiari debbano costituire la comunione ereditaria. Figli e coniugi hanno in ogni caso diritto a una quota obbligatoria dell’eredità.

In sostanza, la comunione ereditaria è una soluzione transitoria. È bene instaurare fin da subito buoni rapporti e una comunicazione chiara e aperta: è così che in molti casi si arriva a una soluzione soddisfacente per tutti, che consenta di sciogliere la comunione ereditaria il più rapidamente possibile.

Infatti, a mano a mano che il tempo passa, la comunione ereditaria potrebbe modificarsi. Per esempio, in caso di morte di un membro, altre persone potrebbero entrare a farne parte, spesso complicando la situazione. Naturalmente, esistono anche comunioni ereditarie che funzionano perfettamente per anni.

Quali sono le possibili forme di comunione ereditaria?

In Svizzera esistono tre diverse forme di comunione ereditaria, che differiscono per struttura e amministrazione dell’eredità:

• Comunione ereditaria prorogata: questo tipo di comunione ereditaria riguarda le situazioni in cui gli eredi decidono di comune accordo di rinviare a un momento successivo la divisione dell’eredità. È uno scenario che si verifica soprattutto quando nessuno ha fretta di dividere l’eredità, ma in realtà accade spesso che questa forma di comunione persista per anni.
• Indivisione ereditaria: l’indivisione ereditaria è una comunione concordata contrattualmente con l’obiettivo di amministrare collettivamente un patrimonio, a lungo termine. Non è necessariamente volta alla divisione del patrimonio. 
• Comunione ereditaria ridotta: si parla di comunione ereditaria ridotta quando uno o più membri escono dalla comunione ereditaria. Un esempio? Il caso in cui un erede riceve dagli altri co-eredi un pagamento per la sua quota.

Diritti e doveri all’interno di una comunione ereditaria

Tutti i membri di una comunione ereditaria hanno gli stessi diritti e doveri. Possono prendere decisioni relative all’eredità soltanto insieme, dato che l’immobile ereditato è una proprietà comune.

Nella pratica, ciò significa che tutte le decisioni sul da farsi devono essere concordate all’unanimità dai membri. In sostanza, se un erede vuole vendere o concedere in affitto la casa ereditata, è necessario che tutti gli altri membri della comunione ereditaria siano d’accordo. 

Inoltre, i membri devono farsi carico in modo solidale di tutti i costi, compresi quelli relativi a ipoteca, interessi e manutenzione.

Ad esempio, se un erede si rifiuta di pagare la propria quota di interessi ipotecari, devono farsene carico gli altri membri.

Ma attenzione: gli eredi che si fanno carico dei pagamenti arretrati possono in genere far valere il diritto di rivalsa, ossia richiedere alla persona interessata la restituzione dell’importo sborsato. Qualora non si riesca a raggiungere un accordo privatamente, gli eredi possono anche ricorrere alle vie legali.

Tutti i membri della comunione ereditaria condividono la proprietà dei beni ereditati fino alla loro vendita o divisione. A quel punto, l’eredità viene liquidata mediante un contratto di divisione e ogni erede riceve la quota che gli/le spetta legittimamente, dopodiché la comunione ereditaria viene sciolta.

Si può uscire da una comunione ereditaria?

Si può uscire da una comunione ereditaria in qualsiasi momento, stipulando un contratto scritto che regoli con precisione il pagamento della quota di eredità al soggetto uscente e la sua uscita dalla comunione ereditaria.

È inoltre possibile ricorrere alla cosiddetta «donazione trasversale», con cui il soggetto uscente rinuncia alla propria quota o addirittura all’intera eredità. Si può scegliere liberamente se trasferire la propria quota a un altro membro della comunità ereditaria o a una persona esterna.

Se la persona defunta aveva debiti in sospeso, si può anche decidere di rinunciare all’eredità. La dichiarazione di rinuncia deve essere presentata entro tre mesi dalla morte del disponente: in questo caso non è necessario richiedere il certificato ereditario.

Un’informazione utile: se tutti rifiutano l’eredità, questa viene liquidata dall’ufficio fallimenti e utilizzata per saldare i debiti in sospeso.

Vendita, acquisto e divisione di un immobile

Se la tua comunione ereditaria ha ricevuto in eredità una casa, può optare per una delle seguenti possibilità.

• Vendita: se la comunione ereditaria concorda sul prezzo, si può procedere alla vendita della casa e suddividere il ricavato fra i membri.
• Subentro di un erede: se un membro della comunione ereditaria desidera rilevare la proprietà della casa e tutti gli altri membri sono d’accordo, può farlo pagando agli altri il corrispettivo delle loro quote.
• Suddivisione fra i membri della comunione ereditaria: se più persone all’interno della comunione ereditaria manifestano il proprio interesse per l’immobile, questo passa da proprietà comune a comproprietà e viene suddiviso. La forma di comproprietà più conosciuta è la proprietà per piani.
• Affitto: la comunione ereditaria conserva la casa e la concede in affitto, magari come soluzione temporanea.

Ma attenzione: purtroppo l’affitto è spesso poco conveniente. Nel caso di una casa unifamiliare, le entrate derivanti dall’affitto non sono in genere sufficienti a coprire gli interessi ipotecari, le spese di manutenzione e gli altri costi.

Come fa una comunione ereditaria a vendere un immobile?

Maggiore è il valore della casa o dell’appartamento, maggiore sarà anche il valore dell’eredità – e quindi anche della tua quota. Questo vale sia quando un familiare subentra nella proprietà, sia quando la casa viene venduta a soggetti esterni alla famiglia.

Il modo migliore per avere una panoramica sullo stato attuale del mercato immobiliare è consultare il nostro indice immobiliare. Dandogli un’occhiata puoi farti un’idea dei prezzi che hanno raggiunto case simili nella stessa regione negli ultimi mesi.

Il passaggio successivo nel processo di vendita è la stima dell’immobile. Hai due possibilità:

• Incaricare una figura professionale che valuti attentamente la casa e ne stimi il valore di mercato.
• Utilizzare il nostro strumento di valutazione per effettuare una stima online.

Importante: il valore stimato della casa è solitamente indicato come prezzo lordo. Il ricavato netto della vendita che arriva a te viene calcolato sulla base del prezzo di vendita effettivo, sottraendo l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare applicabile. 

Tuttavia, nella maggior parte dei casi, per la vendita conviene rivolgersi a un agente immobiliare. Infatti, nelle comunioni ereditarie che coinvolgono membri della famiglia entrano in gioco – in misura consistente – anche fattori emotivi.

Ad esempio, se tutti gli eredi sono cresciuti nella casa oggetto della vendita, i tanti bei ricordi d’infanzia potrebbero spingerli a fissare un prezzo troppo alto. E tutto il processo ne risentirebbe, rischiando di trovare pochi possibili acquirenti (o addirittura nessuno).

Quali costi comporta la vendita di un immobile ereditato?

Quando si vende una casa bisogna tenere in considerazione vari costi, tra cui spese notarili, imposta sugli utili da sostanza immobiliare e commissioni dell’agente immobiliare. Per maggiori dettagli su questi e altri costi aggiuntivi legati alla vendita di una casa, consulta questa pagina (solo in tedesco).

Posso vendere una casa ereditata se c’è un’ipoteca?

È possibile vendere una casa ereditata anche se l’ipoteca non è ancora stata estinta. Se la banca accetta l’acquirente come nuovo debitore, l’ipoteca gli viene trasferita. Per conoscere tutti i dettagli sul trasferimento dell’ipoteca, consulta questo articolo redatto da esperti ed esperte di FinanceScout24.

Come fa un membro della comunione ereditaria ad acquistare la casa ereditata?

La casa ereditata non deve necessariamente essere venduta a soggetti esterni: esiste anche la possibilità della divisione dell’eredità. Quest’opzione è percorribile quando un membro della comunione ereditaria è in grado di pagare le quote di tutti gli altri eredi e di farsi carico in autonomia dell’ipoteca.

Una volta valutato l’immobile, l’importo residuo dell’ipoteca viene detratto dal valore di vendita. La cifra ottenuta viene divisa tra gli altri membri della comunione ereditaria e gli importi risultanti vengono versati a ciascuno di essi. Infine, l’erede può richiedere l’iscrizione al registro fondiario come nuovo proprietario o nuova proprietaria.

Un’informazione utile: se intendi rilevare la proprietà della casa, ma non sei in condizione di pagare le quote degli altri eredi, questi ultimi possono concederti un prestito.

Come si può suddividere una casa ereditata?

Se si intende suddividere un immobile con più piani o più appartamenti fra i membri di una comunione ereditaria, è possibile convertirlo in proprietà per piani.

Da proprietà comune, la casa diventa una comproprietà e ogni erede diventa comproprietario dell’immobile. Ogni membro ottiene così diritti esclusivi su determinate parti, per esempio su un appartamento o un piano. 

Questa modalità di suddivisione è vantaggiosa, perché consente una chiara separazione della proprietà e fissa in modo dettagliato diritti e obblighi. È anche possibile che gli eredi si concedano reciprocamente un diritto di prelazione su base contrattuale, nel caso in cui qualcuno desideri vendere la propria quota in un momento successivo.

Vorresti altre informazioni sulla proprietà per piani? Le trovi qui.

Controversie fra gli eredi: l’azione di divisione

La lettura delle ultime volontà del defunto può suscitare emozioni inaspettate e far uscire allo scoperto conflitti latenti all’interno della comunione ereditaria. In particolare quando entrano in gioco beni di valore significativo, da un lutto possono scaturire rapidamente delle controversie. 

Ad esempio, se un membro della famiglia che vuole rilevare la proprietà della casa fissa un prezzo piuttosto basso, gli altri eredi potrebbero non essere d’accordo e voler invece richiedere un prezzo di vendita maggiore. 

Nei casi di conflitto più gravi, ogni co-erede ha il diritto di richiedere la divisione dell’eredità al tribunale. In tali casi, la proprietà viene forzatamente venduta o messa all’asta (fra gli eredi o sul mercato) e il ricavato viene ripartito fra i membri della comunione ereditaria.

Importante: le azioni di divisione comportano tempi lunghi e costi elevati, quindi è bene considerarle come ultima via percorribile. Se la comunione ereditaria è in una situazione di stallo, vale la pena di consultare un mediatore o una mediatrice prima di avviare un procedimento in tribunale.