So kaufst du ein Haus bei einer Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Vorbereitung ist alles: Das gilt es zu beachten
Bieterverfahren versus Zwangsversteigerung

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung kommt dann zum Einsatz, wenn Immobilien-Besitzer:innen finanziell in Bedrängnis geraten und ihre Hypothekarzinsen bei der Bank nicht mehr bezahlen können. Selbstverständlich sind die Gründe dafür gleichermassen individuell wie mannigfaltig.

In einem solchen Fall versuchen es Banken zuerst mit einem regulären Verkauf des Objekts, um an Geld zu kommen. Der Grund ist einfach: Die Verkaufserlöse sind in der Regel höher, wenn es sich nicht um einen Zwangsverkauf handelt. Erst wenn diese Möglichkeit aussichtslos ist, stellen sie einen Antrag auf Grundpfandverwertung und es kommt zur Zwangsversteigerung der Liegenschaft.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Im öffentlichen Amtsblatt und auf den Websites der Konkurs- und Betreibungsämter erfährst du, welche Immobilien wann unter den Hammer kommen. Zunächst wird deren Wert geschätzt und meist ein Mindestpreis angesetzt. Ist ein geeignetes Objekt dabei, kannst du entweder selbst teilnehmen und reichst ein Gebot ein oder lässt dich von einer Person deines Vertrauens vertreten.

Achtung! Bei der Versteigerung von Bauernhäusern oder landwirtschaftlichen Gebäuden gibt es übrigens eine Ausnahme: Bei solchen Objekten darf nicht jede Person mitbieten, da der Besitz von landwirtschaftlichen Flächen dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterliegt. Ob es sich um eine solche Immobilie handelt, steht in den Steigerungsbedingungen.

Gut zu wissen: Banken bieten in der Regel nur so lange mit, bis der Betrag die Schulden des Vorbesitzers bzw. der Vorbesitzerin deckt. Von daher stehen die Chancen gut, eine Immobilie zu einem attraktiven Preis zu ersteigern. Trotzdem solltest du dir selbst einen Maximalmbetrag setzen, den du bereit bist zu zahlen – und dich richtig auf das Verfahren vorbereiten.

Vorbereitung ist alles: Das gilt es zu beachten

Informationen besorgen

Wenn dich eine Liegenschaft interessiert, bestelle oder besorge dir sofort die Verkaufsbroschüre. Daraus entnimmst du wichtige Informationen wie:

• Steigerungsbedingungen

• Pläne

• Lastenverzeichnis

• Preisschätzung

Wirf einen Blick ins Grundbuch, um dir ein noch umfassenderes Bild von der Immobilie zu machen. Der Eintrag gibt dir Auskunft darüber, ob eine Nutzung ohne Einschränkungen möglich ist oder noch Lasten zum Objekt gehören.

Unbedingt die Immobilie besichtigen

Um böse Überraschungen zu vermeiden, führt kein Weg an einer Immobilienbesichtigung vorbei: Für zwangsversteigerte Objekte gibt es keine Garantie und Mängelrechte sind ausgeschlossen. Lass dich zu diesem Termin von einer Expertin oder einem Experten begleiten – so können Schwachstellen erkannt und der Verkehrswert des Objekts eingeordnet werden.

Die Finanzierbarkeit prüfen

Damit du überhaupt ein verbindliches Gebot abgeben kannst, musst du natürlich zunächst wissen, welche Summe in deinem finanziellen Rahmen liegt. Probier dazu einfach diverse Szenarien in unserem kostenlosen Hypothekenrechner aus oder lass dich unverbindlich zu den verschiedenen Hypothekenlösungen beraten.

Den Versteigerungsprozess kennenlernen

Keine Versteigerung ohne Strategie: Bevor du mitbietest, raten wir dir, einmal bei einer Auktion als Gast dabei zu sein. Schau dir die Abläufe an und mach dich mit allem vertraut, worauf es ankommt.

Sobald du nämlich ein Angebot abgegeben hast, ist das bindend und rechtskräftig. Ein Rücktritt kann dich teuer zu stehen kommen: Muss wegen dir eine erneute Versteigerung angesetzt werden, zahlst du sowohl die Organisation und gegebenenfalls sogar die Differenz, sollte das erneute Höchstgebot unter deinem liegen.

So läuft die Zwangsversteigerung ab

Gleich zu Beginn wird das Objekt und die damit verbundenen Steigerungsbedingungen vorgestellt.

Dann geht's bereits ans Eingemachte: Du hast nun etwa 30 Minuten Zeit, um dein Angebot abzugeben. Bedenke, dass es mindestens so hoch sein muss wie das geforderte Mindestgebot.

Wer nach dem spannenden Versteigerungsprozess den Zuschlag erhält, kann sich freuen, muss aber auch sofort die Anzahlung (etwa 10 bis 20% des Schätzwerts) begleichen. In der Regel gibt es verschiedene Möglichkeiten zu bezahlen: ein Zahlungsversprechen einer Bank, Bargeld (bis maximal 100'000 CHF) oder Vorauszahlung. In den Steigerungsbedingungen erfährst du, welche dieser Optionen im jeweiligen Fall zulässig sind.

Zudem solltest du alsbald eine Versicherung abschliessen, denn ab sofort gehört die Immobilie dir und in der Regel erhältst du auch gleich die Schlüssel ausgehändigt.

Innerhalb einer Frist (meistens 30 Tage) musst du dann den Restbetrag überweisen.

Bieterverfahren versus Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist kein freiwilliges Verfahren – es wird in der Regel von der Bank erzwungen. Bei einem Bieterverfahren hingegen verkaufen Eigentümer:innen ihre Immobilie in einer verdeckten Auktion. Das lohnt sich ganz besonders für beliebte Objekte: Die Idee ist, dass sich die Bieter:innen gegenseitig übertrumpfen und so den Verkaufserlös möglichst noch oben treiben.

Nicht selten erhält man im Bieterverfahren deutlich mehr Geld als bei einem 'normalen' Verkauf. Das Bieterverfahren umfasst üblicherweise zwei Runden und läuft wie folgt ab:

• Immobilien, die per Bieterverfahren verkauft werden, findet man auf den üblichen Internetplattformen wie immoscout24.ch, wo sie als solche beschriftet sind.

• Zuerst gibt man ein verdecktes, unverbindliches Gebot ab. Die Bieter:innen erfahren im Anschluss das Höchstgebot der ersten Runde.

• Nun können die Bieter:innen, falls sie das Höchstgebot überbieten möchten, ein zweites Gebot abgeben – das höchste erhält den Zuschlag. Im Gegenteil zu einer Zwangsversteigerung können die Parteien an diesem Punkt noch von ihrem Gebot zurücktreten.

Fazit

Zwangsversteigerungen sind spannend und können im besten Fall für ein echtes Schnäppchen sorgen. Wichtig ist auf jeden Fall, zu jeder Versteigerung mit einer klaren Vorstellung zu kommen: Du solltest deinen gesetzten Maximalbetrag nie überschreiten und generell einen kühlen Kopf bewahren.