Acquistare un immobile in Svizzera: diritti e doveri per gli stranieri

Autore: Bernhard Bircher-Suits

Iniziamo con la buona notizia: i cittadini degli Stati UE o AELS (Islanda, Liechtenstein e Norvegia) già domiciliati in Svizzera hanno gli stessi diritti dei cittadini svizzeri per l’acquisto di un immobile e non necessitano di alcun permesso per comprare un appartamento, una casa o un terreno.

L’avvocato Urs Haegi, dello studio Vischer, spiega: «Sia il domicilio legale che quello effettivo devono essere in Svizzera. Le autorità verificano soprattutto il secondo. Non basta avere un permesso se si soggiorna sempre all’estero». I fattori decisivi sono la nazionalità, lo stato di soggiorno e l’intenzione di utilizzo dell’immobile. Importante da sapere: l’acquisto di una casa, un appartamento o un terreno in Svizzera non ti dà diritto a un permesso di dimora. 

La legge svizzera distingue tra i seguenti gruppi:

• cittadini UE/AELS
• cittadini di Paesi terzi, come ad es. persone provenienti da Stati Uniti, Canada, Cina ecc.

Questi gruppi sono trattati in modo diverso dal punto di vista giuridico. Inoltre, è rilevante se hai già un domicilio in Svizzera o hai intenzione di trasferirti. Se non sei in possesso di un passaporto svizzero o se la tua azienda ha sede all’estero, non puoi semplicemente acquistare un immobile in Svizzera.

Ciò è disciplinato dalla Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero entrata in vigore nel 1983, nota anche come legge Lex-Koller, dall’allora consigliere federale Arnold Koller. La Lex-Koller limita l’acquisto di fondi in Svizzera da parte di persone all’estero, al fine di «evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno». In linea di principio, l’acquisto è subordinato a un’autorizzazione da parte dell’autorità cantonale competente.

Caso 1: vuoi trasferire il tuo domicilio principale in Svizzera

Se hai intenzione di trasferirti in modo permanente in Svizzera, le tue possibilità di acquisto di un immobile sono buone.

Acquisto di abitazioni di proprietà: processo semplificato per i cittadini UE e AELS

Se sei una cittadina o un cittadino di uno Stato UE o AELS (ad es. Germania, Francia, Austria, Italia, Norvegia, Islanda o Liechtenstein), in linea di massima puoi acquistare un’abitazione di proprietà in Svizzera a condizione che tu disponga di un permesso di dimora valido, come il permesso B (soggiorno) o il permesso C (domicilio).

Con un permesso C a livello legale sei alla pari di un cittadino svizzero, il che significa che puoi acquistare immobili per uso proprio o anche come investimento di capitale, senza ulteriori autorizzazioni da parte del cantone di domicilio. Questa regolamentazione si basa sull’accordo sulla libera circolazione delle persone tra la Svizzera e l’UE/AELS, che facilita l’accesso al mercato del lavoro, agli spazi abitabili e all’acquisto di immobili. 

Acquisto di abitazioni di proprietà: per gli stranieri con permesso B l’acquisto è più complesso

I cittadini dell’UE/AELS in possesso di un permesso B possono acquistare un’abitazione principale a uso proprio, ma non ulteriori immobili per le vacanze o da reddito. Un esempio dal Canton Argovia: gli stranieri con permesso B possono acquistare un’abitazione principale (appartamento in proprietà o casa unifamiliare) senza permesso, a condizione che si tratti di una sola unità abitativa.

I cittadini dell’UE/AELS che lavorano come frontalieri in Svizzera (permesso per frontalieri, permesso G) possono acquistare senza permesso una seconda abitazione nella zona del loro luogo di lavoro, ma non darla in locazione durante il periodo in cui lavorano nella regione come frontalieri. Questa regola si applica anche ai cittadini del Regno Unito che beneficiano dell’accordo sui diritti dei cittadini.

Più ostacoli per i cittadini di Paesi terzi

Ai cittadini di Paesi terzi come gli Stati Uniti, il Canada o la Cina in linea di massima è consentito acquistare un immobile, a condizione che si trasferiscano in Svizzera e ricevano un permesso di dimora. L’avvocato Urs Haegi dello studio Vischer afferma: «Tuttavia, l’acquisto deve sempre essere approvato dall’autorità competente».

Se, come cittadina o cittadino di Paesi terzi, hai un domicilio fisso in Svizzera e trasferisci qui il centro degli affari, puoi acquistare un immobile come domicilio principale, ma non come immobile per le vacanze o da reddito. Dovrai abitare la tua proprietà: l’affitto è vietato. Dopo aver ricevuto il permesso di domicilio C sarà possibile acquistare anche altri immobili (ad es. residenza secondaria o immobili d’investimento). 

Consiglio: per acquistare un immobile prima del trasloco, potresti aver bisogno di un permesso speciale o di posporre il trasferimento della proprietà. Sulla pagina «Acquisto di fondi da parte di persone all’estero», l’Ufficio federale di giustizia mette a disposizione una scheda informativa.

Caso 2: l’immobile deve fungere esclusivamente da seconda residenza o casa per le vacanze

Da persona sprovvista di passaporto svizzero e non domiciliata in Svizzera, puoi acquistare una casa o un appartamento per le vacanze solo a determinate condizioni, ma non ovunque. Ai sensi della legge Lex-Koller, gli appartamenti per le vacanze rientrano chiaramente tra i «beni soggetti a obbligo di autorizzazione».

Ecco le condizioni più importanti:

• Solo case per le vacanze soggette ad autorizzazione: la proprietà deve trovarsi in una zona con autorizzazione turistica (ad es. Zermatt, Davos, Verbier, Engadina). I Cantoni tengono elenchi di tali comuni. In città come Zurigo, Basilea o Ginevra, l’acquisto di solito non è consentito.
   
• Max. 200 m² di superficie abitabile per acquirente: secondo la prassi corrente, la superficie abitabile non deve superare i 200 m² circa. Se il limite viene superato, l’acquisto può essere rifiutato o è necessaria un’autorizzazione eccezionale.
   
• Affitto: l’affitto permanente non è consentito; l’affitto a breve termine è limitato o soggetto ad autorizzazione a seconda del comune. 
   
• È consentita una sola abitazione per persona o coppia di coniugi.
   
• Acquisto solo con autorizzazione: è necessaria un’autorizzazione cantonale per l’acquisto ai sensi della legge Lex Koller. 

Finanziamento: a cosa prestare attenzione?

Acquistare un immobile in Svizzera è costoso, soprattutto nei centri urbani e nelle regioni turistiche più richieste. In qualità di acquirente residente all’estero, si applicano regole particolari per il finanziamento.

Requisiti in materia di fondi propri degli istituti ipotecari

La maggior parte delle banche svizzere chiede:

• Almeno il 20% di capitale proprio – per i cittadini stranieri spesso anche il 25-40%
   
• Di questi, almeno il 10% deve essere costituito da «fondi propri di qualità primaria» (quindi nessun avere della cassa pensioni o altri fondi previdenziali)
   
• Tali fondi devono essere disponibili su un conto svizzero e documentati
   
• Se vivi all’estero, le banche verificano con particolare attenzione la provenienza dei fondi per evitare il riciclaggio di denaro.

Ipoteca da residenti all’estero senza passaporto svizzero

• Molte banche svizzere non finanziano l’acquisto di immobili da parte di persone domiciliate all’estero oppure lo finanziano solo con delle limitazioni
   
• Per gli acquisti effettuati da persone domiciliate all’estero, spesso le banche richiedono una quota maggiore di fondi di qualità primaria e garanzie aggiuntive
   
• Altri istituti specializzati (ad es. banche internazionali con sede in Svizzera) offrono soluzioni, ma spesso a tassi d’interesse più elevati
   
• Un conto bancario svizzero è quasi sempre necessario

Conclusione: Puoi acquistare un immobile in Svizzera anche dall’estero, ma con determinate limitazioni e condizioni. Se intendi trasferire il tuo domicilio principale in Svizzera, l’acquisto è semplice. Se invece vuoi acquistare solo una casa per le vacanze o una seconda casa, devi avere un permesso ufficiale e prestare attenzione a molti dettagli.

Affidati quindi per tempo alla consulenza di esperti immobiliari, partner di finanziamento ed eventualmente avvocati locali. Eviterai così insidie legali e potrai realizzare il tuo sogno di avere una casa di proprietà in Svizzera in modo sicuro e pianificabile.