Immobilienkauf in der Schweiz: Rechte und Pflichten für Ausländer

Autor: Bernhard Bircher-Suits

Die gute Nachricht vorneweg: Bereits in der Schweiz lebende Staatsangehörige von EU- oder EFTA-Staaten (Island, Liechtenstein und Norwegen) haben beim Immobilienerwerb dieselben Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer und benötigen für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks keine Bewilligung.

Rechtsanwalt Urs Haegi von Vischer Anwälte sagt dazu: «Der rechtliche und der tatsächliche Wohnsitz muss in der Schweiz sein. Vor allem der tatsächliche Wohnsitz wird von den Behörden überprüft. Es reicht nicht aus, eine Bewilligung zu haben, sich aber immer im Ausland aufzuhalten.» Entscheidend sind jedoch Nationalität, Aufenthaltsstatus und die Nutzungsabsicht der Immobilie.

Wichtig zu verstehen: Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks in der Schweiz verschafft dir keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. 

Das Schweizer Gesetz unterscheidet zwischen folgenden Gruppen:

• EU/EFTA-Staatsangehörige
• Drittstaatenangehörige wie zum Beispiel Personen aus den USA, Kanada, China etc.

Diese Gruppen werden rechtlich unterschiedlich behandelt. Zusätzlich spielt es eine Rolle, ob du bereits einen Wohnsitz in der Schweiz hast bzw. planst, ihn dorthin zu verlegen. Wenn du keinen Schweizer Pass hast oder deine Firma im Ausland sitzt, darfst du nicht einfach so eine Immobilie in der Schweiz kaufen.

Das regelt das im Jahr 1983 in Kraft getretene ‘Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland’ – auch ‘Lex-Koller-Gesetz’ genannt. Diese geläufige Bezeichnung geht auf den damaligen Bundesrat Arnold Koller zurück. Die Lex-Koller beschränkt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland, um die «Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern». Hierzu wird der Erwerb grundsätzlich von einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Behörde abhängig gemacht.

Fall 1: Du willst deinen Hauptwohnsitz in die Schweiz verlegen

Wenn du planst, dauerhaft in die Schweiz zu ziehen, stehen deine Chancen beim Immobilienkauf gut.

Kauf von Wohneigentum: Einfach für EU und EFTA-Staatsangehörige

Als Bürgerin oder Bürger eines EU- oder EFTA-Staates – etwa aus Deutschland, Frankreich, Österreich, Italien oder Norwegen, Island oder Liechtenstein – kannst du in der Schweiz grundsätzlich Wohneigentum erwerben, sofern du über eine gültige Aufenthaltsbewilligung verfügst, zum Beispiel die Bewilligung B (Aufenthalt) oder Bewilligung C (Niederlassung).

Mit einer C-Bewilligung wirst du rechtlich weitgehend wie eine Schweizerin oder ein Schweizer behandelt, was bedeutet, dass du Immobilien zur Eigennutzung oder auch als Kapitalanlage kaufen darfst – ohne zusätzliche Genehmigungen durch den Wohnkanton. Diese Regelung basiert auf dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU/EFTA, das den Zugang zum Arbeitsmarkt, zum Wohnraum und zum Immobilienerwerb erleichtert.

Kauf von Wohneigentum: Ausländer mit B-Bewilligung haben es schwerer

EU/EFTA-Bürger mit B-Bewilligung dürfen eine selbstbewohnte Hauptwohnung kaufen, nicht aber zusätzliche Ferien- oder Renditeobjekte. Das zeigt ein Beispiel aus dem Kanton Aargau: Ausländer mit Bewilligung B dürfen eine Hauptwohnung (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) zwar bewilligungsfrei erwerben – vorausgesetzt, dass es sich nur um eine Wohneinheit handelt.

EU/EFTA-Angehörige, die als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten (Grenzgängerbewilligung, Ausweis G), können in der Gegend ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung eine Zweitwohnung erwerben, diese aber während der Zeit, in der sie in der Region als Grenzgänger arbeiten, nicht vermieten. Diese Regel gilt auch für Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs, die vom Abkommen über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger profitieren.

Mehr Hürden für Drittstaatenangehörige

Drittstaatenangehörigen aus Ländern wie etwa der USA, Kanda oder China ist der Immobilienkauf grundsätzlich erlaubt, sofern sie in die Schweiz ziehen und eine Aufenthaltsbewilligung erhalten. Rechtsanwalt Urs Haegi von Vischer Anwälte sagt: «Der Kauf muss aber immer von der zuständigen Behörde gutgeheissen werden.»

Sobald du als Drittstaatenangehöriger einen festen Wohnsitz in der Schweiz hast und deinen Lebensmittelpunkt hierher verlegst, darfst du eine Immobilie als Hauptwohnsitz kaufen – aber nicht als Ferien- oder Renditeobjekt. Du musst deine Immobilie selbst bewohnen, eine Vermietung ist verboten. Nach Erhalt der Niederlassungsbewilligung C sind dann auch weitere Käufe (z. B. Zweitwohnsitz oder Anlageobjekte) möglich. 

Tipp: Für den Kauf einer Immobilie vor dem Umzug brauchst du unter Umständen eine spezielle Bewilligung oder musst die Besitzübertragung auf einen späteren Zeitpunkt festlegen. Auf der Webseite Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland stellt das Bundesamt für Justiz ein Merkblatt zur Verfügung.

Fall 2: Die Immobilie soll lediglich als Zweitwohnsitz oder Ferienobjekt dienen

Als Person ohne Schweizer Pass und ohne Wohnsitz in der Schweiz darfst du nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen – und auch das nicht überall. Ferienwohnungen fallen gemäss Lex-Koller-Gesetz klar unter die ‘genehmigungspflichtigen Objekte’.

Das sind die wichtigsten Bedingungen:

• Nur bewilligungspflichtige Ferienobjekte: Die Immobilie muss sich in einer touristisch bewilligten Zone befinden (z. B. Zermatt, Davos, Verbier, Engadin). Die Kantone führen Listen solcher Gemeinden. In Städten wie Zürich, Basel oder Genf ist der Kauf in der Regel nicht erlaubt.
   
• Max. 200 m² Wohnfläche pro Käufer: Die Wohnfläche darf gemäss gängiger Vollzugspraxis etwa 200 m² nicht überschreiten. Ist das der Fall, kann der Kauf verweigert oder eine Ausnahmebewilligung notwendig werden.
   
• Vermietung: Eine dauerhafte Vermietung ist nicht erlaubt; Kurzzeitvermietungen sind je nach Gemeinde eingeschränkt oder bewilligungspflichtig. 
   
• Nur ein Objekt pro Person oder Ehepaar ist erlaubt.
   
• Kauf nur mit Genehmigung: Du brauchst eine kantonale Erwerbsbewilligung nach dem Lex Koller Gesetz. 

Finanzierung: Worauf musst du achten?

Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist teuer – vor allem in urbanen Zentren und beliebten Ferienregionen. Als Käuferin oder Käufer mit Wohnsitz im Ausland gelten für dich besondere Regeln bei der Finanzierung.

Eigenmittelanforderungen von Hypothekar-Instituten

Die meisten Schweizer Banken verlangen:

• Mindestens 20% Eigenkapital – bei Ausländern oft sogar 25–40%
   
• Davon müssen mindestens 10% als ‘harte Eigenmittel’ eingebracht werden (also kein Pensionskassenguthaben oder andere Vorsorgegelder)
   
• Diese Mittel müssen nachweislich auf einem Schweizer Konto verfügbar sein
   
• Wenn du im Ausland wohnst, prüfen Banken die Herkunft der Mittel besonders genau, um Geldwäsche zu verhindern

Hypothek als Person im Ausland ohne Schweizer Pass

• Viele Schweizer Banken finanzieren keine Immobilienkäufe für Personen mit ausländischem Wohnsitz – oder nur mit Einschränkungen
   
• Bei Käufen durch Personen mit Wohnsitz im Ausland verlangen Banken oft einen höheren Anteil harter Eigenmittel und zusätzliche Sicherheiten
   
• Andere spezialisierte Institute (z. B. internationale Banken mit Sitz in der Schweiz) bieten Lösungen an, oft jedoch zu höheren Zinssätzen
   
• Ein Schweizer Bankkonto ist fast immer erforderlich

Fazit: Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist für dich auch aus dem Ausland möglich – aber mit gewissen Einschränkungen und Auflagen. Wenn du deinen Hauptwohnsitz in die Schweiz verlegen willst, ist der Kauf unkompliziert. Willst du hingegen nur ein Ferienobjekt oder Zweitwohnsitz erwerben, brauchst du eine offizielle Bewilligung und musst viele Details beachten.

Lass dich deswegen frühzeitig von lokalen Immobilienexperten, Finanzierungspartnern und ggf. Rechtsbeiständen beraten. So vermeidest du rechtliche Stolperfallen – und kannst deinen Traum vom Eigenheim in der Schweiz sicher und planbar umsetzen.