Der Hausverkauf nach einer Scheidung oder Trennung

Bei einer Scheidung oder Trennung wirft besonders das gemeinsame Haus viele Fragen auf. Sollen wir es verkaufen? Wer bekommt welchen Anteil? Wir geben Ihnen wichtige Hinweise zum Verkaufsprozess bei einer Scheidung

Ein Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung ist nicht einfach - wir unterstützen Sie dabei Ein Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung ist nicht einfach - wir unterstützen Sie dabei

Jede Trennung bringt Schmerz mit sich – und macht Arbeit. Gerade wenn es um gemeinsamen Besitz geht, wird es im Trennungsprozess häufig kompliziert. Dies trifft auf das gemeinsame Haus oder die Wohnung besonders zu. Mit unserem Guide können Sie Ihr Wissen rund um Güterstand und Immobilienbewertung auffrischen.

Wie wird das Haus bei einer Scheidung aufgeteilt?

Wer darf nach der Scheidung im Haus wohnen bleiben?

Kann ein Partner das Haus verkaufen?

Wie wird der Wert einer Immobilie bei einer Scheidung berechnet?

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf bei einer Scheidung an?

Wie verkaufe ich mein Haus in einer Scheidung? 

Was passiert mit der Hypothek bei einer Scheidung?

Wie wird das Haus bei einer Scheidung aufgeteilt? 

Wenn ein Paar sich scheiden lässt oder die Partnerschaft auflöst, wird das Haus zum aktuellen Verkehrswert aufgeteilt. Wer wie viel Anteil bekommt, hängt grundsätzlich von zwei Faktoren ab – von der Form des Eigentums die beim Kauf gewählt wurde, und vom Güterstand, mit dem ein Paar in die Ehe oder Partnerschaft gestartet ist.

Es gibt in der Schweiz drei verschiedene Formen des Eigentums bei Liegenschaften. Immobilien können als Gesamt-, Mit- oder Alleineigentum gekauft werden. Die gewählte Form wird im Kaufvertrag und im Grundbuch festgehalten. Beim Alleineigentum steht im Grundbuch ein einziger Name – beim Mit- oder Gesamteigentum stehen beide Namen. Die gewählte Form entscheidet darüber, wie die Hypothek und der Ertrag aus dem Hausverkauf im Fall einer Scheidung oder Trennung aufgeteilt wird.

Miteigentum

Häufig wird die Form des Miteigentums gewählt. Die Partner teilen sich das Eigentum des Hauses oder der Wohnung auf. Der jeweilige Miteigentumsanteil wird im Grundbuch eingetragen – meist ist dies eine Quote von 50/50. Andere Aufteilungen sind auch möglich. Die gewählte Quote kann widerspiegeln, wer wie viel Anteil an der Finanzierung der Immobilie geleistet hat, muss aber nicht. Bei einer Scheidung werden die Hypothek und der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft gemäss der im Grundbuch festgehaltenen Quote aufgeteilt. 

Beispiel 1: Eigentumsquote 50/50 im Grundbuch: Hypothek und Verkaufserlös werden hälftig unter den Partnern aufgeteilt

Beispiel 2: Eigentumsquote 30/70 im Grundbuch: der Partner, der zu 70% als Eigentümer eingetragen ist, übernimmt 70% der Hypothek und erhält 70% des Verkaufserlöses

Gesamteigentum

Wenn sich ein Paar dafür entscheidet, das gemeinsame Haus als „Gesamteigentum“ zu bezeichnen, gehört das Haus beiden Partnern gemeinsam. Es ist nicht wichtig, wer das Haus beim Erwerb zu welchen Teilen finanziert hat – im Grundbuch wird keine Quote eingetragen. Häufig werden die Details rund um das Gesamteigentum in einem Ehe- respektive Vermögensvertrag geregelt.

Alleineigentum

Das Haus gehört nur einem Eigentümer – es steht also nur ein Name im Grundbuch. Diese Person ist verantwortlich für Hypothek, Reparaturen, Unterhaltskosten, Steuern und alle weiteren anfallenden Kosten. Diese Lösung macht zum Beispiel dann Sinn, wenn einer der Partner das Haus ganz oder zu einem Hauptanteil kauft. Auch Paare, die im Ehevertrag eine Gütertrennung festgelegt haben, bestimmen meist einen Alleineigentümer, da sie nicht über gemeinsames Eigentum verfügen.

Wenn sich das Paar scheiden lässt, hat der andere Ehepartner also weder einen Anspruch auf das Haus noch auf einen Anteil des Verkaufserlöses – es sei denn, er oder sie hat mit seinem eigenen Geld in die Werterhöhung des Hauses investiert. In diesem Fall wird der erreichte Mehrwert bei der Scheidung aufgeteilt.

Güterstand

Der Güterstand regelt, wie der gemeinsame Besitz bei einer Scheidung oder Trennung aufgeteilt wird. Auch hier gibt es drei Formen – die Errungenschaftsbeteiligung, die Gütergemeinschaft und die Gütertrennung. 

Wenn nicht ein Ehevertrag abgeschlossen wird, der eine andere Form vorsieht, gilt die Errungenschaftsbeteiligung. Dies gilt für die meisten Paare in der Schweiz. Bei eingetragenen Partnerschaften hingegen gilt ohne Vermögensvertrag, der einen anderen Güterstand festlegt, die Gütertrennung.

Errungenschaftsbeteiligung

Bei der Errungenschaftsbeteiligung wird zwischen dem Eigentum und den Errungenschaften unterschieden. Zu den Errungenschaften gehören zum Beispiel der Arbeitserwerb, Leistungen von Sozialversicherungen oder Erträge des Eigengutes (ZGB Art. 197). Als Eigengut gelten zum Beispiel ein Haus, das einem der Partner bereits vor Beginn des Eheabschlusses gehörte, oder eine Erbschaft, die er während der Ehe entgegennimmt. Wenn ein Paar eine Immobilie gemeinsam kauft, gilt dieses also als Errungenschaft, während das Haus, das ein Partner von seiner Mutter erbt, als Eigengut bezeichnet wird. Bei einer Scheidung bleibt das Eigengut beim jeweiligen Partner, während die Errungenschaften je zur Hälfte aufgeteilt werden.

  • Eigengut: Alles, was die Partner bereits vor der Hochzeit besassen, oder während der Hochzeit durch Erbe oder Geschenke bekommen - bleibt im Alleinbesitz des Partners.
  • Errungenschaft: gemeinsamer Besitz, während Partnerschaft gekauft - wird hälftig aufgeteilt.

Gütergemeinschaft

Wenn das Ehepaar im Ehevertrag bestimmt, eine Gütergemeinschaft eingehen zu wollen, wird das Vermögen in das jeweilige Eigengut der Partner und das sogenannte „Gesamtgut“ eingeteilt. Dieser gemeinsame Besitz gehört beiden – und die Partner können nur gemeinsam darüber verfügen. Ein Haus kann entweder als Eigengut des einen Partners bezeichnet werden, oder ins Gesamtgut aufgenommen werden. Der Ehevertrag hält idealerweise im Detail fest, wie das Gesamtgut im Fall einer Trennung aufgeteilt werden soll. 

Gütertrennung

Ein Paar, das sich für die Gütertrennung entscheidet, hat keinen gemeinsamen Besitz. Bei einem Hauskauf ist deshalb von Anfang bis Ende der Ehe klar, welchem der Partner das Haus gehört, und wer die Verantwortung für die Hypothek trägt. Die Gütertrennung ist auch die rechtlich vorgesehene Lösung für eingetragene Partnerschaften. Sie gilt in jedem Fall.

Wer darf nach der Scheidung im Haus wohnen bleiben? 

Ein Haus ist ein Stück Heimat – die Räume erzählen Geschichten, beherbergen Erinnerungen, selbst wenn diese bei einer Trennung nicht alle rosig sind. Und gerade wenn ein Paar Kinder hat, muss gut überlegt werden, ob es sich lohnt, ihnen dieses Stück Heimat weiterhin zu ermöglichen, damit sie den Kontakt zu ihren Freunden behalten und an der gleichen Schule bleiben können. 

Drei Szenarien für die Zukunft bei Gesamt- oder Miteigentum

Wenn Sie das gemeinsame Haus im Gesamt- oder Miteigentum gekauft haben, gibt es drei Möglichkeiten, wie es mit dem Haus weitergehen kann.

1. Ein Partner übernimmt das Haus
Wenn einer der beiden Partner in der Lage ist, die Hypothek alleine zu tragen, kann er oder sie das Haus übernehmen und den anderen auszahlen. Konkret heisst das, dass der ausziehende Partner sein ins Haus investierte Eigengut zurückbekommt, plus die Hälfte der Errungenschaft. Bei diesem Szenario kann es zu Streit kommen, wenn nicht genau belegt ist, welcher der beiden Partner wie viel investiert hat.

2. Das Haus bleibt im Besitz beider Ex-Partner
In diesem Szenario bleiben die Eigentumsverhältnisse auch nach der Scheidung, wie sie sind. Die beiden Ex-Partner kommen gemeinsam für die Hypothek und andere Kosten auf. Auch hier kann es schnell kompliziert werden. Wenn einer der beiden Partner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und Zahlungen vernachlässigt, kann es zu Unstimmigkeiten kommen.

3. Das Haus wird verkauft, und der Erlös wird aufgeteilt
Wenn die Hypothek nicht von einem Partner allein getragen werden kann, macht es Sinn, das Haus zu verkaufen. Auch emotional ist es manchmal einfacher, einen Neuanfang an einem anderen Ort zu wagen, und sich vom Haus zu trennen.

Wenn es zum Zerwürfnis kommt, und beide Ex-Partner im Haus wohnen bleiben möchten, entscheidet das Eheschutzgericht. Meist fällt das Haus dann dem Partner zu, bei dem die Kinder leben – allerdings muss sich dieser dann die Finanzierung der Immobilie leisten können. Wenn dieser dafür nicht genügend Mittel hat, muss das Haus verkauft werden, und der Erlös wird aufgeteilt.

Mein Partner ist Alleineigentümer – muss ich sofort ausziehen?

Selbst wenn im Grundbuch nur ein Name steht, ist nicht klar, wer im Haus bleiben darf. Obwohl der Alleineigentümer über alle Rechte verfügt und alle Pflichten im Zusammenhang mit dem Haus wahrnehmen muss, kann er den anderen Partner bei einer Trennung nicht einfach auf die Strasse setzen. Gerade wenn Kinder im Spiel sind, und der Partner die Obhut für sie hat, darf er oder sie meist im Haus wohnen bleiben. Das Gericht kann im Streitfall ein zeitlich befristetes Wohnrecht verfügen, das über mehrere Jahre laufen kann – zum Beispiel, bis die Ausbildung der Kinder beendet ist. Dann erhält der Alleineigentümer als Gegenleistung vom Ex-Partner, der im Haus bleibt, eine Mietzinszahlung.

Kann ein Partner das Haus verkaufen? 

Wenn Sie das Haus gemeinsam gekauft haben, folglich also beide Namen im Grundbuch stehen, haben sie ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Wenn dies keiner von beiden nutzen möchte, weil die Hypothek allein nicht tragbar ist, oder man das Haus aus weiteren Gründen nicht behalten möchte, wird das Haus an eine Drittpartei verkauft. 

Kann ich meinen Anteil am Haus verkaufen?

Wenn Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben, und das gemeinsame Haus dem Gesamteigentum zugerechnet wurde, können Sie Ihren Anteil am Haus nicht verkaufen. Dann müssen beide Partner dem Verkauf zustimmen.

Wenn Sie Miteigentümer sind, sieht die Situation anders aus. Dann haben Sie grundsätzlich das Recht, Ihren Anteil zu verkaufen, zu verschenken oder zu verpfänden. Dies ist aber meist nur dann realistisch, wenn es sich um eine grössere Liegenschaft mit räumlich abtrennbaren Wohneinheiten handelt. Einen Käufer zu finden, der an der Hälfte eines Einfamilienhauses interessiert ist, dürfte schwierig sein. Wenn Ihr Partner nicht bereit ist, Ihren Anteil zu kaufen und das Haus alleine zu übernehmen, macht es Sinn, das Miteigentum aufzuheben. Ist Ihr Partner damit nicht einverstanden, bleibt nur die richterliche Aufhebung.

Wie wird der Wert einer Immobilie bei Scheidung ermittelt? 

Sie möchten das gemeinsame Haus verkaufen – und dabei einen möglichst guten Preis erzielen. Am besten funktioniert dies, wenn beide Ex-Partner am gleichen Strick ziehen. Wenn Sie sich gar nicht mehr einigen können, muss die Eigentümerschaft des Hauses per Scheidungsklage aufgelöst und der Verkauf des Hauses gerichtlich erzwungen werden. Meist wird das Haus dabei allerdings zu einem tieferen Wert verkauft, und Sie machen nebst den Gerichtskosten auch beim Hausverkauf beide einen Verlust.

Wenn Sie aber gemeinsam vorgehen, etwas Zeit in den Hausverkauf investieren und allenfalls einen Makler beauftragen, können Sie sicherstellen, dass am Schluss beide Partner einem befriedigenden Anteil aus dem Hausverkauf mitnehmen. Alles zum Thema Hausverkauf erfahren Sie in unserem Übersichtsartikel.

Damit Sie den Auszahlungsbetrag bestimmen können, müssen Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Damit lässt sich anschliessend einfach ermitteln – mit Einbezug des jeweiligen Eigengutes und der Wertsteigerungen – wer welchen Anteil bekommt.

Schritt 1: aktuelle Immobilienpreise vergleichen

Konsultieren Sie dafür unseren Immobilienindex. Er gibt Ihnen Hinweise dafür, welche Preise für vergleichbare Immobilien in Ihrer Umgebung aktuell erzielt werden können. Immobilienindex von IAZI und ImmoScout24

Schritt 2: Verkehrswert berechnen lassen

Geben Sie eine externe Immobilienbewertung in Auftrag. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

  • Einen Experten beauftragen
    Der Immobilienexperte einer Bank oder ein Immobilientreuhänder erstellt eine fundierte Expertise über Ihr Haus oder Ihre Wohnung:
  • Eine Online-Bewertung vornehmen
    Bewerten Sie Ihre Immobilie online:

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf in der Scheidung an? 

Bei einem Hausverkauf fallen verschiedene Kosten an, die Sie bei der Berechnung Ihres Anteils berücksichtigen müssen. Dazu gehören Folgende:

  • Notariatsgebühren: diese werden meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und betragen wenige Promille des Verkaufspreises
  • Steuern: Grundstückgewinnsteuer, allenfalls Handänderungssteuer: diese werden vom Verkäufer bezahlt
  • Grundbuchgebühren: für eine Änderung des Grundbucheintrags erheben alle Kantone eine Gebühr. Diese wird vom Käufer übernommen
  • Maklerkosten: die Maklerprovision beträgt meist etwa 2-3% des Verkaufspreises. Zusätzliche Kosten werden in einem Maklervertrag festgehalten

Wie verkaufe ich mein Haus bei einer Scheidung? 

Sie können das Haus bei einer Trennung oder Scheidung entweder selbstständig oder mit einem Makler verkaufen. Der Vorteil bei einem Hausverkauf ohne Makler liegt darin, dass Sie Kosten sparen – allerdings erreichen Sie womöglich nicht den gleichen Verkaufspreis wie der externe Fachmann oder die externe Fachfrau. Ein grosser Vorteil bei einem Hausverkauf mit Makler bei einer Scheidung ist es, dass Sie den ganzen Prozess in externe Hände geben können, und sich allfällige zusätzliche Streitigkeiten ersparen können. 

Der Makler kann insbesondere Folgendes für Sie tun:

  • dank seiner Erfahrung auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region einen guten Preis erzielen

  • Ihr Haus effizient vermarkten

  • den Besichtigungsprozess übernehmen

Wieviel Provision erhält ein Makler?

Wie erwähnt, erhält der Makler etwa 2-3% des Verkaufserlöses für ein Haus oder eine Wohnung als Provision. Der Maklervertrag hält zusätzliche Kosten wie für die Vermarktung oder Reisespesen fest – am besten wird dafür ein Kostendach oder ein Fixpreis festgelegt.

Was passiert mit der Hypothek bei Scheidung? 

Wenn beide Partner als Mit- oder Gesamteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, und Sie sich scheiden lassen, bevor das Haus abbezahlt ist, haften beide Partner solidarisch für die Schulden. Es müssen also beide weiterhin für die Hypothek aufkommen – unabhängig davon, wer im Haus wohnen bleibt. Die Bank wird sich aussuchen, bei wem sie die Schulden eintreiben wird. 

Sie können Ihr Haus auch dann verkaufen, wenn Sie die Hypothek noch nicht abbezahlt haben. Wenn die Bank den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert, besteht die Möglichkeit, dass er die Hypothek mit dem Hauskauf übernimmt. Alle Details zur Übernahme der Hypothek erfahren Sie im Beitrag der Experten von FinanceScout24.

 Ein Trennungsprozess oder eine Scheidung sind emotional, administrativ und finanziell eine komplizierte Angelegenheit. Unsere erfahrenen Makler stehen Ihnen mit fachlicher Erfahrung und Sensibilität gerne zur Seite.