Hedonische Schätzung: durch Vergleichswerte zur Immobilienbewertung
Die hedonische Immobilienbewertung steht im Zentrum einer objektiven und marktnahen Einschätzung des Werts einer Immobilie. Diese Methode, vor über 25 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt, stützt sich auf eine umfangreiche Datenanalyse vergleichbarer Liegenschaften. Entdecke, wie die hedonische Bewertung funktioniert und welche Vorteile sie bietet.
Was ist eine hedonische Schätzung?
Bei der hedonischen Schätzung handelt es sich um ein statistisches Verfahren, das eine Immobilie anhand vergleichbarer Verkaufsfälle bewertet. Der ermittelte Wert spiegelt den Preis wider, den ähnliche Objekte mit ähnlicher Lage kürzlich am Markt erzielt haben. Die Einzigartigkeit dieser Methode liegt in der objektiven Festsetzung der Preiseinflüsse durch den Markt selbst, wodurch eine hohe Marktnähe und Objektivität gewährleistet wird.
Die Genauigkeit der Schätzung hängt stark von der Verfügbarkeit und Qualität der Vergleichsdaten ab. In Märkten mit einer geringen Anzahl Transaktionen oder bei einzigartigen Immobilien erreicht die Methode schnell ihre Grenzen.
Einsatzgebiete
Die hedonische Schätzung wird angewendet, wenn eine schnelle, objektive und marktnahe Bewertung von Immobilien erforderlich ist. Dies trifft in verschiedenen Situationen zu, beispielsweise bei:
- Verkaufsvorbereitungen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
- Finanzierungsanfragen, wenn Banken und Versicherungen den Wert für Hypothekarvergaben bestimmen müssen.
- Investitionsentscheidungen, um den Wert und das Potenzial von Immobilien zu analysieren.
Die hedonische Schätzung eignet sich für eine Vielzahl von Immobilientypen, darunter:
- Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, hier ist die Genauigkeit besonders hoch
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien, wobei hier die Komplexität der Bewertung zunehmen kann
Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass die hedonische Schätzung besonders gut für Standardobjekte funktioniert. Bei Immobilien mit besonderen Merkmalen oder in einzigartigen Lagen kann es sinnvoll sein, zusätzlich eine detaillierte Bewertung durch einen Profi einzuholen.
Welche Faktoren werden bei der hedonischen Schätzung berücksichtigt?
Zur Bewertung einer Immobilie werden rund 70 verschiedene Faktoren herangezogen, die in quantitative und qualitative Aspekte sowie Makro- und Mikrolage unterteilt werden:
- Quantitative Faktoren umfassen messbare Merkmale wie Wohnfläche, Zimmeranzahl und Grundstückgrösse.
- Qualitative Faktoren beziehen sich auf den Zustand und Ausstattungsstandard der Immobilie.
- Makrolage berücksichtigt regionale und überregionale Standortfaktoren.
- Mikrolage bewertet die unmittelbare Umgebung der Immobilie hinsichtlich Infrastruktur und Wohnqualität.
Hedonische Schätzung im Vergleich mit der traditionellen Methode der Immobilienbewertung
Neben der hedonischen Schätzung gibt es auch noch eine ‘traditionelle’ Bewertungsmethode: den Realwert.
Der Realwert (oder Sachwert) ergibt sich aus dem Neuwert der Baukosten für die Erstellung eines gleichwertigen Gebäudes. Davon wird die Altersentwertung abgezogen und der Wert des Landes addiert. Der Fokus liegt hier darauf, dass die Bausubstanz zuverlässig beurteilt wird, da dies ein wichtiger Faktor bei der Preisberechnung ist.
Während die hedonische Schätzung besonders effektiv ist, wenn es eine hohe Anzahl vergleichbarer Immobilienkäufen gibt, ist die Realwertmethode für spezielle Immobilien (Luxusimmobilie, Liebhaberobjekt), für die keine oder nur wenige Vergleichsdaten existieren, besser geeignet.
Häufig gestellte Fragen zur hedonischen Schätzung
Wie genau sind hedonische Schätzungen im Vergleich zu Marktpreisen?
Die Genauigkeit von hedonischen Schätzungen im Vergleich zu tatsächlichen Marktpreisen hängt von der Qualität und Quantität der verfügbaren Daten, der Stabilität des Marktes und der Einzigartigkeit der bewerteten Immobilie ab. Für den Schweizer Markt kann man aber sagen, dass die Genauigkeit hoch ist.
Kann die hedonische Schätzung für alle Arten von Immobilien angewendet werden?
Die hedonische Schätzung kann fast alle Arten von Immobilien bewerten. Davon ausgenommen sind spezielle Objekte, die wenig Vergleichsdaten haben: Sehr abgelegene Häuser, Luxusimmobilien und Liebhaberobjekte, zum Beispiel.
