Ausnützungsziffer/Ausnutzungsziffer einfach erklärt: Zentral für den Immobilienhandel
Du möchtest dein Grundstück verkaufen und den Gewinn maximieren oder beabsichtigst, eine Immobilie zu erwerben? Dann solltest du dich zwingend mit der Ausnützungsziffer auseinandersetzen. In unserem Beitrag erfährst du, was eine Ausnützungsziffer ist, mit welcher Formel du sie berechnen kannst und wie sie den Wert einer Immobilie beeinflusst.
Ausnutzungsziffer/Ausnützungsziffer Definition
Du hast das Grundstück, auf dem du dein Traumhaus bauen möchtest, bereits ins Auge gefasst? Bevor du dieses erwirbst, solltest du Standortvorteile und -nachteile genau prüfen. Tatsächlich wird bei solchen Überlegungen für oder gegen ein Grundstück oft ein zentrales Argument vergessen: die Ausnützungsziffer beziehungsweise die Geschossflächenanzahl.
Bei der Ausnützungsziffer (respektive Ausnutzungsziffer) handelt es sich um einen Wert zwischen 0 und 1 (zum Beispiel 0.5), der das Verhältnis zwischen der Wohnfläche und der Grösse des Grundstücks bezeichnet. Je höher der Wert, desto mehr Fläche darf bebaut werden. Er ist ist ein wesentlicher Faktor im Baurecht und beeinflusst den Grundstückswert massgeblich.
- Eine Ausnützungsziffer von 0 heisst, dass ein Grundstück gar nicht als Wohnfläche genutzt werden darf. Eine niedrige Ausnützungsziffer ist besonders für Einfamilienhäuser geeignet.
- Eine Ausnützungsziffer von 1 bedeutet, dass das gesamte Grundstück als Wohnfläche genutzt werden kann. Eine hohe Ausnützungsziffer bietet sich besonders für Mehrfamilienhäuser an.
Eine möglichst hohe Ausnützungsziffer kann sowohl für Verkäufer und Verkäuferinnen als auch für Käufer und Käuferinnen einer Immobilie wünschenswert sein. Schliesslich erlaubt sie einerseits mehr Fläche und Möglichkeiten für einen Neubau, Anbau oder einen Umbau, andererseits steigert sie die Attraktivität und den potenziellen Verkaufswert.
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Ausnützungsziffer, Ausnutzungsziffer, Geschossflächenzahl oder -ziffer zur Angabe des Nutzungsgrades auf einer Parzelle
Während in Deutschland und Österreich der Ausdruck Ausnutzungsziffer gebräuchlich ist, wird hierzulande, zum Beispiel im Kanton Zürich, Zug oder Solothurn, meist der Ausdruck Ausnützungsziffer genutzt. In gewissen Kantonen statt der Ausnützungsziffer die Geschossflächenzahl oder Geschossflächenziffer verwendet, um den Nutzungsgrad auf einer Parzelle anzugeben.
Ausnützungsziffer/Ausnutzungsziffer vs. Geschossflächenzahl/Geschossflächenziffer: Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis der bebaubaren Fläche zur Grundstücksfläche, während die Geschossflächenzahl die Relation der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche angibt.
Zulässige Ausnützungsziffer herausfinden
Du besitzt ein Grundstück und möchtest die Ausnützungsziffer herausfinden? In diesem Fall führt (fast) kein Weg an deiner Gemeinde- oder Stadtverwaltung vorbei: Bei der Verwaltung kannst du den geltenden Zonenplan und die Bauordnung beziehen. Im Zonenplan sowie in der zugehörigen Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde ist die Ausnützungsziffer zu finden.
Übrigens: Viele Schweizer Gemeinden haben in den letzten zwei Jahrzehnten ihre Bau- und Zonenordnungen digitalisiert und online zugänglich gemacht. Wenn du dir den Weg zur Gemeinde- oder Stadtverwaltung sparen möchtest, prüfe, ob du den Zonenplan und die Bauordnung online einsehen kannst.
Der Zonenplan und Ausnützungsziffern für unterschiedliche Zonen
Welche Nutzung ist in der Schweiz erlaubt? Wie viele Stöcke soll dein Traumhaus haben? Und welche Abstände zu den Grundstücksgrenzen müssen beim Bau eingehalten werden? Sämtlichen dieser Fragen solltest du vor dem Grundstückskauf nachgehen. Der kommunale Zonenplan der Gemeinde legt genau fest, welche Art von Gebäude auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf.
Tipp: Falls du im Zonenplan keine Ziffer findest, kann es sein, dass stattdessen eine Überbauungsziffer angegeben ist. Diese Überbauungsziffer berücksichtigt nur den Fussabdruck des Gebäudes – heisst: die Fläche, welche das Gebäude sowie allfällige Überhänge auf dem Grundstück einnehmen. Und wenn du Fragen zur Ausnützungsziffer hast, kannst du dich auch an das zuständige Bauamt wenden. Du hast die Möglichkeit, dich von Bauexperten beraten zu lassen. Schliesslich gelten – je nach Bauzone – verschiedene Vorschriften, die du beachten musst, und über die sie dir Auskunft geben können.
Während die Ausnützung in dicht besiedelten Stadtvierteln 80 Prozent betragen kann, ist an anderen Orten etwa lediglich eine Bebauung von maximal 30% erlaubt. Nicht nur in Wohnzonen, sondern auch in Zonen für öffentliche Bauten oder Industrie- und Gewerbezonen darf gebaut werden. Abhängig vom Standort und der Zone gelten unterschiedliche Ausnützungsziffern. Um den genauen Grundstückswert zu ermitteln, ist es daher vor dem Kauf eines Grundstücks ratsam, den lokalen Zonenplan deiner Gemeinde zu prüfen.
Für Wohnzonen gilt grundsätzlich:
- In einer Wohnzone W1 darfst du ein Haus mit einem Vollgeschoss errichten lassen.
- In einer Wohnzone W2 kommt ein Haus mit zwei Vollgeschossen infrage.
- In einer Wohnzone W3 ist ein Haus mit drei Vollgeschossen erlaubt.
Wie wird die Ausnützungsziffer berechnet?
Um die Ausnützungsziffer herausfinden zu können, müssen dir a) die anrechenbare Landfläche und b) die anrechenbare Bruttogeschossfläche bekannt sein. Mithilfe dieser beiden Werte lässt sich die Ausnützungsziffer problemlos berechnen.
Formel zur Berechnung der Ausnützungsziffer
Anrechenbare Bruttogeschossfläche ÷ anrechenbare Landfläche = Ausnützungsziffer
Ausnützungsziffer Beispiel: So berechnest du die Ausnützungsziffer
Angenommen, ein Grundstück hat eine Gesamtfläche von 1’000 m2 und davon müssten 200 m2 für öffentliche Grünflächen abgezogen werden. In diesem Fall beträgt die anrechenbare Landfläche 800 m2 (= 1’000 m2 - 200 m2 = 800 m2).
Ein Gebäude auf dem Grundstück hat folgende Flächen:
- Erdgeschoss: 150 m2
- Obergeschoss: 150 m2
- 2. Obergeschoss: 100 m3
In diesem Fall beträgt die anrechenbare Geschossfläche 150 m2 + 150 m2 + 100 m2 = 400 m2.
Setzt du diese Werte in die Formel ein, erhältst du eine Ausnützungsziffer von 0.5:
Anrechenbare Bruttogeschossfläche (400 m2) : anrechenbare Landfläche (800 m2) = 0.5
Die anrechenbare Landfläche
Relevant für die Berechnung der Ausnützungsziffer sind sämtliche Räume, die dem Arbeiten, Wohnen oder sonst einem dauernden Aufenthalt dienen. Nur die Flächen der Vollgeschosse werden in die Ausnützung einbezogen – einschliesslich der zugehörigen Einschliessungsflächen, Sanitärräume sowie der inneren Trennwände.
Sonderfall Dach- und Untergeschosse: Flächen in Unter- und Dachgeschossen werden nur dann auf die Ausnützung angerechnet, wenn sie die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Verteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf alle erlaubten Vollgeschosse ergeben würde. Dach- und Untergeschosse, die ein reguläres Vollgeschoss ersetzen, sowie Untergeschosse, die grösstenteils über dem gewachsenen Boden liegen, werden bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer als volle Geschosse berücksichtigt.
Die Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche umfasst alle überdachten und zugänglichen Flächen. Nicht bewohnbare Bereiche wie Keller werden üblicherweise nicht einbezogen. Weitere ausgenommene Bereiche sind Garagen, technische Räume wie Heizungsräume und unbebaute Dachböden.
Wichtig: Bei der Festlegung von ausgeschlossenen Räumen haben lokale Vorschriften stets Vorrang. Grünflächen, Zufahrtswege und Freihaltezonen gemäss dem Zonenplan sind nicht Teil der Berechnung.
Formel zur Berechnung der Bruttogeschossfläche
Anrechenbare Landfläche x Ausnützungsziffer = maximale Bruttogeschössfläche
💡 Beispiel für die Bruttogeschossgefläche
Stell dir vor, du hast ein Grundstück, das 800 m² gross ist.
- Die lokale Bauordnung gibt eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5 vor.
- Die Ausnützungsziffer von 0.5 besagt, dass du maximal 50% der Grundstücksfläche bebauen darfst.
- In Zahlen ausgedrückt: 800 m² * 0.5 (AZ) = 400 m². Das bedeutet, du kannst auf deinem Grundstück eine Bruttogeschossfläche von bis zu 400 m² realisieren.
Häufig gestellte Fragen zur Ausnützungsziffer
Was ist eine gute Ausnützungsziffer?
Ob eine Ziffer gut ist oder nicht, hängt ganz von deinem Vorhaben ab. Du planst ein grosses Mehrfamilienhaus auf deinem neuen Grundstück ein? In diesem Fall ist eine niedrige Ausnützungsziffer ungeeignet. Dein Grundstück soll kaum bebaut werden und du bist auf der Suche nach Land, das in erster Linie für Grünflächen vorgesehen ist? Dann eignet sich ein verhältnismässig günstiges Grundstück mit einer kleinen Ziffer.
Wer bestimmt die Ausnützungsziffer?
Die Ziffer wird in der Regel von der lokalen Gemeindeverwaltung oder den städtischen Planungsbehörden festgelegt. Sie basiert auf umfassenden städtebaulichen Konzepten, die eine ausgewogene Entwicklung sicherstellen sollen.
Gibt es Ausnahmen oder Sonderregelungen für die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer ist fix und kann nur in gut begründeten Ausnahmefällen geändert werden. Durch Anpassungen oder Ausnahmen von den festgelegten Regeln, wie zum Beispiel für den sozialen Wohnungsbau oder nachhaltige Baustandards, kann der Wert des Grundstücks deutlich gesteigert werden. Wichtig ist es, Ausnahmen und Sonderregelungen zu kennen, um mögliche Risiken zu vermeiden.
Was passiert, wenn ein Bauvorhaben die erlaubte Ausnützungsziffer überschreitet?
Eine Überschreitung der erlaubten Ziffer führt von Bussen bis hin zur Anordnung, den Bau rückgängig zu machen. Es ist daher äusserst empfehlenswert, alle Vorschriften einzuhalten, um Risiken zu vermeiden und deine Investitionen zu schützen.
