Ausnützungsziffer: ein entscheidender Faktor beim Immobilienverkauf
Dein Grundstück hat grosses Potenzial und du überlegst, es zu verkaufen? Die Ausnützungsziffer im Schweizer Baurecht ist entscheidend. Erfahre, wie sie den Immobilienwert beeinflusst und worauf du achten solltest.
Was ist die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer spielt eine entscheidende Rolle beim Verkauf von Grundstücken, da sie das zulässige Mass der Bebauung eines Grundstücks definiert. Je grösser die Ausnützungsziffer, desto mehr darf gebaut werden.
Wenn du einen Verkauf deiner Liegenschaft erwägst, ist diese Kennzahl von grosser Bedeutung, da eine höhere Ausnützungsziffer potenziellen Käufer:innen mehr Möglichkeiten für den Neubau, Anbau oder Umbau bietet. Dies steigert natürlich die Attraktivität und damit den Wert der Immobilie.
In einigen Kantonen wird die Ausnützungsziffer auch als Geschossflächenzahl oder Geschossflächenziffer bezeichnet und kann nach ähnlichen Prinzipien, aber mit leicht unterschiedlichen Berechnungsmethoden bestimmt werden.
Wie wird die Ausnützungsziffer berechnet?
Die Berechnung basiert auf zwei zentralen Komponenten: der anrechenbaren Landfläche und der anrechenbaren Bruttogeschossfläche.
Ermittlung der anrechenbaren Landfläche
Die Bruttogeschossfläche umfasst alle überdachten und zugänglichen Flächen. Nicht bewohnbare Bereiche wie Keller werden normalerweise nicht einbezogen. Weitere ausgenommene Bereiche sind Garagen, technische Räume wie Heizungsräume und unbebaute Dachböden. Lokale Vorschriften haben Vorrang bei der Festlegung von ausgeschlossenen Räumen. Grünflächen, Zufahrtswege und Freihaltezonen gemäss dem Zonenplan sind nicht Teil der Berechnung.
So berechnest du die Bruttogeschossfläche
Stell dir vor, du hast ein Grundstück, das 800 m² gross ist. Die lokale Bauordnung gibt eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5 vor. Die Ausnützungsziffer von 0.5 besagt, dass du maximal 50% der Grundstücksfläche bebauen darfst. In Zahlen ausgedrückt: 800 m² * 0.5 (AZ) = 400 m².
Das bedeutet, du kannst auf deinem Grundstück eine Bruttogeschossfläche von bis zu 400 m² realisieren.
Andere Ausnützungsziffern in Gemeinden
Abhängig vom Standort und der Zone gelten unterschiedliche Ausnützungsziffern. Dabei spielen städtebauliche Konzepte und regionale Vorschriften eine entscheidende Rolle. Bevor ein Grundstück gekauft oder verkauft wird, ist es ratsam, den lokalen Zonenplan deiner Gemeinde zu prüfen, um den genauen Wert des Grundstücks zu ermitteln.
Zulässige Ausnützungsziffer für das Grundstück herausfinden
Um die genaue Ausnützungsziffer für dein Grundstück zu bestimmen, fragst du am besten bei deiner Gemeindeverwaltung nach. Dort findest du die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, die Auskunft über die geltende Ausnützungsziffer geben. Baurechtsexpert:innen können zusätzlich helfen, da es je nach Zone verschiedene Vorschriften gibt, die du beachten musst.
Ausnützungsziffer vs Geschossflächenzahl
In der Welt des Baurechts und der Immobilienentwicklung sind Ausnützungsziffer und Geschossflächenzahl wichtige Fachbegriffe. Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis der bebaubaren Fläche zur Grundstücksfläche, während die Geschossflächenzahl die Relation der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche angibt.
Die Ausnützungsziffer und der Wert des Grundstücks
Die Ausnützungsziffer ist ein wesentlicher Faktor im Baurecht, der den Wert eines Grundstücks massgeblich beeinflusst. Eine hohe Ausnützungsziffer ermöglicht umfangreichere Bauoptionen und steigert den potenziellen Verkaufswert. Investoren und Entwickler bevorzugen Grundstücke mit maximaler Bebauungsmöglichkeit. Die Ausnützungsziffer sollte bei der Grundstücksbewertung besonders berücksichtigt werden, da sie über die realisierbare Fläche und die Marktattraktivität entscheidet.
Häufig gestellte Fragen zur Ausnützungsziffer
Wer bestimmt die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer wird in der Regel von der lokalen Gemeindeverwaltung oder den städtischen Planungsbehörden festgelegt. Sie basiert auf umfassenden städtebaulichen Konzepten, die eine ausgewogene Entwicklung sicherstellen sollen.
Gibt es Ausnahmen oder Sonderregelungen für die Ausnützungsziffer?
Projekte können unter bestimmten Bedingungen eine höhere Ausnützungsziffer erhalten. Durch Anpassungen oder Ausnahmen von den festgelegten Regeln, wie z.B. für den sozialen Wohnungsbau oder nachhaltige Baustandards, kann der Wert des Grundstücks deutlich gesteigert werden. Wichtig ist es, Ausnahmen und Sonderregelungen zu kennen, um mögliche Risiken zu vermeiden, da bei Überschreitung der Ausnützungsziffer ernste Konsequenzen drohen können.
Was passiert, wenn ein Bauvorhaben die zulässige Ausnützungsziffer überschreitet?
Eine Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer führt von Bussen bis hin zur Anordnung, den Bau rückgängig zu machen. Es ist daher äusserst empfehlenswert, alle Vorschriften einzuhalten, um Risiken zu vermeiden und Investitionen zu schützen.
