Realwertmethode in der Immobilienbewertung
Die Realwertmethode ist eine von drei zentralen Immobilienbewertungsmethoden. Der Fokus liegt hier auf der physischen Substanz des Gebäudes, also dem verbauten Material. Wir erklären dir, wann sie zum Einsatz kommt, wie sie funktioniert und wie sie sich von anderen Methoden unterscheidet.
Was ist die Realwertmethode?
Die Realwertmethode, auch Sachwertverfahren genannt, ist ein Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Im Unterschied zu anderen Bewertungsmethoden, wie der hedonischen Schätzung und dem Ertragswertverfahren, legt diese Methode den Fokus auf die materielle Substanz der Immobilie.
Aufgrund der detaillierten Berücksichtigung der materiellen Aspekte gilt die Realwertmethode als das anspruchsvollste der drei Hauptverfahren zur Immobilienbewertung.
Wann wird die Realwertmethode angewendet?
Die Realwertmethode kommt vor allem bei speziellen Immobilien zum Einsatz – also wenn es schwierig ist, vergleichbare Objekte zu finden. Dazu gehören:
- Einzigartige Gebäude oder solche in abgelegenen Lagen
- Kommunale und denkmalgeschützte Gebäude, die nicht auf Profit ausgerichtet sind
Sie bietet eine zuverlässige Bewertung, indem sie die Kosten für den Neubau des Gebäudes und den Grundstückskauf berücksichtigt. Ideal für Objekte, bei denen herkömmliche Methoden nicht oder nur schwer anwendbar sind.
Faktoren, die den Sachwert beeinflussen
Der Sachwert einer Immobilie wird durch zwei Hauptfaktoren bestimmt:
- Herstellungskosten der Immobilie: Die Kosten, die für den Neubau des Gebäudes anfallen würden. Dazu zählen Material- und Arbeitskosten.
- Wert des Grundstücks: Dieser Wert wird durch die Grösse und Lage des Grundstücks bestimmt. Er basiert auf dem aktuellen Marktvergleichswert ähnlicher Grundstücke in der Umgebung.
Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie?
Die oben genannten Faktoren werden mit folgender Formel angewandt:
Sachwert = Herstellungskosten der Immobilie + Wert des Grundstücks - Altersentwertung
In der Schweiz wird oft ein Richtwert von 900 CHF pro Kubikmeter für Baukosten verwendet. Je nach Ausbaustandard der Immobilie kann dieser Wert variieren.
Damit der Wert des Grundstücks ermittelt werden kann, ist ein Marktvergleich nötig. Zu welchem Preis wurden ähnliche Grundstücke in der Nähe verkauft?
Die Altersentwertung wird abgezogen, um den momentanen Wert des Gebäudes korrekt widerzuspiegeln. Denn durch die Nutzung und das Altern des Gebäudes entsteht eine Wertminderung.
FAQ
Kann der ermittelte Realwert vom Marktwert abweichen?
Ja, der ermittelte Sachwert kann vom Marktwert beziehungsweise vom effektiv erzielten Verkaufspreis abweichen. Die Methode berücksichtigt die Martksituation nicht. Eventuell besteht im Moment eine hohe Nachfrage nach einem bestimmten Objekt. Das zeigt sich nicht im ermittelten Sachwert.
Was ist der Unterschied zwischen der Realwertmethode und dem Ertragswertverfahren?
Das Sachwertverfahren betont die Herstellungskosten und den Wert des Grundstücks. Beim Ertragswertverfahren steht hingegen im Mittelpunkt, wie viel Einkommen eine Immobilie generieren kann. Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ist eine der Methoden besser geeignet.
Werden Abschreibungen bei der Realwertmethode berücksichtigt?
Abschreibungen werden berücksichtigt. Im Kontext des Sachwertverfahrens werden diese Wertminderungen als 'Altersentwertung' bezeichnet. Unter diesen Begriff fallen verschiedene Faktoren wie Abnutzung, technische Überalterung oder allgemeiner Verschleiss.
