Alles zum Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft

Inhalsverzeichnis

Was ist eine Erbengemeinschaft
Welche Formen der Erbengemeinschaft gibt es?
Rechte und Pflichten in einer Erbengemeinschaft
Verkauf, Kauf und Teilung einer Immobilie
Wie kann eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkaufen?
Wie kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus kaufen?
Wie kann das geebte Haus aufgeteilt werden?
Streitigkeiten unter den Erb:innen: Die Erbteilungsklage

Der Tod eines geliebten Menschen stimmt alle Angehörigen traurig. Leider musst du trotz der Trauerarbeit auch eine Menge an Formalitäten erledigen und viele Entscheidungen treffen. Das gilt besonders, wenn du eine Immobilie erbst. Denn ein Haus oder eine Wohnung lassen sich nicht so einfach unter den Erb:innen aufteilen wie Geld auf dem Konto. 
Im folgenden Artikel erfährst du alles Wissenswerte rund um das Thema Erbengemeinschaft. Das schliesst auch wichtige Einzelheiten mit ein, die du beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft beachten solltest.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wenn jemand stirbt und sein Vermögen mehreren Erb:innen hinterlässt, bilden diese automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Ob du davon ein Mitglied bist, kannst du also nicht bestimmen – genau genommen ist die Erbengemeinschaft eine Art Zwangsgemeinschaft.

Hat die Erblasserin oder der Erblasser vor dem Tod ein Testament verfasst, werden die Erb:innen nach dem darin festgelegten Willen bestimmt. Gibt es kein Testament, bestimmt die gesetzliche Erbfolge, welche Verwandten die Erbengemeinschaft bilden. Kinder und Ehepartner:innen bekommen jedoch immer einen Pflichtanteil.

Eine Erbengemeinschaft ist grundsätzlich als Übergangslösung gedacht. Es lohnt sich, von Anfang an in ein gutes Verhältnis zu investieren und für eine offene und klare Kommunikation zu sorgen. So ergibt sich in vielen Fällen eine Lösung, mit der alle Beteiligten zufrieden sind, und die Erbengemeinschaft kann womöglich rasch aufgelöst werden.

Denn im Laufe der Zeit kann sich eine Erbengemeinschaft verändern. Kommen zum Beispiel durch einen weiteren Todesfall neue Mitglieder hinzu, wird es oft kompliziert. Natürlich gibt es aber auch Erbengemeinschaften, die über Jahre hinweg problemlos funktionieren.

Welche Formen der Erbengemeinschaft gibt es?

In der Schweiz gibt es drei Formen einer Erbengemeinschaft, die sich in ihrer Struktur und bei der Verwaltung des Nachlasses unterscheiden:

• Fortgesetzte Erbengemeinschaft: Diese Art der Erbengemeinschaft entsteht, wenn sich die Erb:innen einstimmig dazu entscheiden, die Teilung der Erbschaft auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Sie tritt vor allem dann auf, wenn niemand es eilig hat, den Nachlass aufzuteilen. In der Realität kommt es recht häufig vor, dass diese Form über Jahre hinweg bestehen bleibt.
• Erben-Gemeinderschaft: Eine Erben-Gemeinderschaft ist eine vertraglich vereinbarte Gemeinschaft mit dem Ziel der längerfristigen gemeinschaftlichen Verwaltung eines Vermögens. Sie ist ausserdem nicht zwingend auf eine Aufteilung des Vermögens ausgerichtet. 
• Reduzierte Erbengemeinschaft: Eine reduzierte Erbengemeinschaft liegt vor, wenn bereits Personen aus der Erbengemeinschaft ausgetreten sind. Zum Beispiel, wenn sich eine Erbin ihren Anteil von den anderen Mitgliedern auszahlen lässt.

Rechte und Pflichten in einer Erbengemeinschaft

Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft haben dieselben Rechte und Pflichten. Sie können auch nur gemeinsam über den Nachlass bestimmen, denn die vererbte Immobilie geht als Gesamteigentum an die Erbengemeinschaft über.

Dies bedeutet konkret, dass alle Entscheidungen über das weitere Vorgehen einstimmig getroffen werden müssen. Möchte ein:e Erb:in also das Haus verkaufen oder vermieten, braucht er oder sie dafür die Zustimmung aller anderen Personen in der Erbengemeinschaft.

Zusätzlich haften alle Mitglieder solidarisch für sämtliche anfallenden Kosten. Dazu zählen unter anderem die Hypothek, Zinsen und Instandhaltung.

Ein Beispiel: Wenn sich einer der Erben weigert, den eigenen Anteil am Hypothekarzins zu bezahlen, müssen die anderen Mitglieder ihn übernehmen.

Aber: Die Erb:innen, welche die ausstehende Zahlung übernehmen, haben in der Regel einen Regressanspruch. Das heisst, sie können den Betrag von der betreffenden Person zurückfordern. Wenn eine interne Absprache scheitert, können sie dazu auch rechtliche Schritte einleiten.

Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind so lange Gesamteigentümer:innen der geerbten Liegenschaft, bis diese verkauft oder aufgeteilt ist. Die Erbmasse wird dann mittels Teilungsvertrag liquidiert und alle Erb:innen bekommen ihren rechtmässigen Anteil. Somit wird auch die Erbengemeinschaft aufgelöst.

Kann ich aus einer Erbengemeinschaft aussteigen?

Du kannst jederzeit aus der Erbengemeinschaft austreten. Dann wird ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, der die Auszahlung deines Erbes und den Austritt aus der Erbengemeinschaft genau regelt.

Ebenfalls möglich ist die sogenannte Querschenkung. Dann verzichtest du auf einen Anteil oder sogar auf deinen ganzen Erbanspruch. Du hast dabei die freie Wahl, ob du deinen Anteil einem Mitglied der Erbengemeinschaft oder einer externen Person überträgst.

War der Erblasser oder die Erblasserin verschuldet, kannst du dein Erbe auch ausschlagen. Die Verzichtserklärung muss innert drei Monaten nach dem Tod des Erblassers oder der Erblasserin erfolgen. In diesem Fall musst du auch keinen Erbschein bestellen.

Gut zu wissen: Schlagen alle das Erbe aus, wird es vom Konkursamt liquidiert und zur Deckung der Schulden eingesetzt.

Verkauf, Kauf und Teilung einer Immobilie

Wird einer Erbengemeinschaft ein Haus hinterlassen, kann sie sich zwischen folgenden Möglichkeiten entscheiden:

• Verkauf: Wenn sich die Erbengemeinschaft über den Preis einig ist, kann das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt werden.
• Übernahme durch ein:e Erb:in: Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus übernehmen möchte und alle einverstanden sind, kann er oder sie die anderen anteilsmässig auszahlen.
• Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft: Machen mehrere Personen der Erbengemeinschaft ihr Interesse an der Liegenschaft geltend, wird das Haus vom Gesamteigentum in Miteigentum umgewandelt und aufgeteilt. Die bekannteste Form von Miteigentum ist das Stockwerkeigentum.
• Vermietung: Die Erbengemeinschaft behält das Haus und vermietet es – vielleicht als temporäre Lösung.

Aber: Vermieten lohnt sich leider selten – bei einem Einfamilienhaus sind die Einnahmen durch die Miete meist nicht hoch genug, um die Hypothekarzinsen, den Unterhalt und andere Kosten zu decken.

Wie kann eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkaufen?

Je höher der Wert des Hauses oder der Wohnung ist, desto mehr ist das Erbe – und damit auch dein Anteil – wert. Dies gilt sowohl, wenn ein Familienmitglied die Immobilie übernimmt, als auch dann, wenn das Haus extern verkauft werden soll.

Am besten verschaffst du dir mit unserem Immobilienindex zuerst einen Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt. So bekommst du einen Eindruck, welche Preise für ähnliche Häuser in der Region in den letzten Monaten erzielt wurden.

Die Schätzung der Immobilie ist der nächste Schritt im Verkaufsprozess. Du hast zwei Möglichkeiten:

• Du kannst einen Profi damit beauftragen, das Haus gründlich unter die Lupe zu nehmen und eine Schätzung zum Verkehrswert abzugeben.
• Du kannst mit unserem Bewertungstool eine kostenlose Online-Bewertung vornehmen.

Wichtig: Der geschätzte Wert des Hauses wird meist als Bruttopreis bezeichnet. Der Verkaufserlös, den du als Verkäufer:in netto in der Hand hältst, ergibt sich aus dem effektiven Verkaufspreis minus der anfallenden Grundstückgewinnsteuer. 

Es lohnt sich aber meistens, für den Verkauf eine:n Immobilienmakler:in beizuziehen. Denn bei einer Erbengemeinschaft mit Familienmitgliedern spielen emotionale Faktoren eine grosse Rolle.

Sind alle Erb:innen zum Beispiel in diesem Haus aufgewachsen, können sie durch die vielen, schönen Kindheitserinnerungen dazu neigen, den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen. Dadurch könnte sich der ganze Prozess verzögern, weil sich nur wenige oder keine Kaufinteressenten finden.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Bei einem Hausverkauf musst du verschiedene Kosten mit einberechnen. Dazu zählen unter anderem Notariatsgebühren, Grundstückgewinnsteuer und Maklerkosten. Mehr über diese und alle anderen Zusatzkosten, die beim Hausverkauf anfallen, erfährst du hier.

Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, wenn eine Hypothek darauf ist?

Das geerbte Haus kannst du auch dann verkaufen, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist. Wenn die Bank eine:n Käufer:in als neue:n Schuldner:in akzeptiert, wird die Hypothek auf diese Person überschrieben. Alle Details zur Übernahme der Hypothek erfährst du im Beitrag der Expert:innen von FinanceScout24.

Wie kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus kaufen?

Das Haus muss nicht extern verkauft werden, es gibt auch die Möglichkeit der Erbteilung. Nämlich dann, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft dazu in der Lage ist, alle anderen Erb:innen auszuzahlen und die Hypothek alleine zu tragen.

Nach der Schätzung der Immobilie wird die Resthypothek vom Verkaufswert abgezogen. Der daraus entstehende Betrag wird unter den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt und an sie ausbezahlt. Anschliessend kann sich der oder die Erb:in als neue:r Eigentümer:in ins Grundbuch eintragen lassen.

Gut zu wissen: Wenn du das Haus übernehmen möchtest, aber nicht in der Lage bist, die anderen Erb:innen auszuzahlen, können sie dir ein Darlehen gewähren.

Wie kann das geerbte Haus aufgeteilt werden?

Wenn eine Liegenschaft mit mehreren Stockwerken oder Wohnungen zwischen den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft aufgeteilt werden soll, kann dies durch die Umwandlung in Stockwerkeigentum erfolgen.

Das Haus wird dabei von Gesamteigentum in Miteigentum überführt, sodass jede:r Erb:in Miteigentümer:in des Hauses wird. Jedes Mitglied hat dann exklusive Rechte an bestimmten Teilen, wie etwa einer Wohnung oder einem Stockwerk.

Diese Art der Aufteilung ist sinnvoll, da sie eine klare Trennung der Besitzverhältnisse erlaubt und die Rechte und Pflichten klar geregelt sind. Es ist auch möglich, dass die Erb:innen sich gegenseitig per Vertrag ein Vorkaufsrecht einräumen, falls jemand den eigenen Anteil zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen möchte.

Alles, was du sonst noch zum Stockwerkeigentum wissen musst, erfährst du hier.

Streitigkeiten unter den Erb:innen: Die Erbteilungsklage

Die Offenlegung eines letzten Willens kann unerwartete Emotionen und versteckte Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft zum Vorschein bringen. Gerade wenn bedeutende Vermögenswerte im Spiel sind, können aus Trauer und Verlust schnell Streitigkeiten entstehen.

Zum Beispiel, wenn ein Familienmitglied das Haus übernehmen möchte und dafür einen eher tiefen Preis ansetzt – und die anderen Erb:innen davon ausgehen, dass sie bei einem Verkauf einen höheren Preis erzielen könnten.

Im absoluten Konfliktfall hat jede Miterbin und jeder Miterbe das Recht, vor Gericht eine Erbteilung einzufordern. Dann wird die Immobilie zwangsverkauft oder versteigert – unter den Erb:innen oder am Markt – und der Erlös unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.

Wichtig: Eine Erbteilungsklage verursacht hohe Kosten und ist langwierig. Sie ist deshalb nur als letztmögliche Lösung sinnvoll. Wenn sich die Erbengemeinschaft in einer Pattsituation befindet, lohnt es sich, zunächst eine:n Mediator:in einzuschalten, bevor der Gang vor das Gericht angestrebt wird.