Der Hausverkauf bei einer Erbschaft

Sie haben eine Immobilie geerbt, und fragen sich nun, wie es weitergeht? Wir geben Ihnen Einblick ins Schweizer Erbrecht, und zeigen Ihnen auf, ob und wann ein Hausverkauf Sinn macht

Der Tod eines Elternteils oder im engen Familienkreis stimmt die ganze Verwandtschaft traurig. Leider kommt mit der Trauerarbeit auch eine ganze Menge administrativer Aufgaben auf Sie zu. Formalitäten müssen geklärt und Entscheidungen wollen getroffen werden – ganz besonders, wenn es um eine Immobilie geht, die weitervererbt wird. Im nachfolgenden Text sprechen wir vorwiegend vom Hausverkauf bei Erbschaft, für das Stockwerkeigentum gelten aber dieselben Bestimmungen.

Was sind die ersten Schritte, wenn man eine Immobilie erbt?

Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Wer darf ein geerbtes Haus verkaufen?

Wieviel ist das geerbte Haus wert?

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Sollen wir das geerbte Haus verkaufen oder vermieten?

Wie kann ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft das Haus kaufen oder mieten?

Kann man ein geerbtes Haus verkaufen, wenn eine Hypothek darauf ist?



Was sind die ersten Schritte, wenn man eine Immobilie erbt? 

Zum Erbrecht in der Schweiz

In der Schweiz ist ganz klar geregelt, was mit einer Erbschaft passiert und wie sie aufgeteilt wird – selbst wenn jemand stirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen. 

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Artikel 457 - 640 ) teilt die Verwandtschaft in drei Stämme auf. Den Stamm des Erblassers mit den direkten Nachkommen, den elterlichen Stamm, und den grosselterlichen Stamm. Daraus leiten sich die Anteile ab, die die jeweiligen Erben erhalten.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wenn der Eigentümer einer Liegenschaft stirbt, bilden alle seine Erben automatisch eine sogenannte „Erbengemeinschaft“. Ob Sie davon ein Mitglied sind, können Sie nicht bestimmen – genau genommen ist die Erbengemeinschaft also eine Art Zwangsgemeinschaft. Als Erbengemeinschaft geht das Haus als Gesamteigentum an Sie. Dies bedeutet konkret, dass Sie über das weitere Vorgehen nur gemeinsam verfügen können. Sie müssen Entscheide einstimmig fällen, und haften gemeinsam für die Hypothek und für weitere Kosten. Sie haften solidarisch – wenn sich also einer der Erben weigert, seinen Anteil am Hypothekarzins zu bezahlen, müssen die anderen ihn übernehmen. 

Eine Erbengemeinschaft ist eigentlich als Übergangslösung gedacht. Es lohnt sich, von Anfang an in ein gutes Verhältnis zu investieren, und für eine offene Kommunikation zu sorgen. So ergibt sich eine Lösung, die für alle Beteiligten langfristig Sinn macht, und die Erbengemeinschaft kann womöglich rasch aufgelöst werden. Denn wenn sie zu lange weiterläuft, kann es sein, dass sich die Zusammensetzung durch einen weiteren Todesfall verändert, und die Situation durch neue und zusätzliche Mitglieder komplizierter wird. Natürlich gibt es aber auch Erbengemeinschaften, die über Jahre hinweg problemlos funktionieren.

Ich bin Alleinerbe – was nun?

Wenn es keine Miterben gibt, sind Sie Alleinerbe, und können folglich selbstständig über den Umgang mit dem Erbe und der geerbten Immobilie, bestimmen. Allerdings übernehmen Sie mit dem Erbe auch alle Pflichten, und die Verantwortung unter anderem für die verbleibende Hypothek.

Soll ich das Erbe annehmen?

Gerade im Zusammenhang mit einer Liegenschaft lohnt es sich zu überlegen, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden soll. Mit der Annahme einer Erbschaft übernehmen Sie nämlich auch allfällige Schulden. Es macht nur dann Sinn, sie anzunehmen, wenn ihr Gesamtwert die Summe der Schulden übersteigt. Wenn Sie das Erbe ausschlagen möchten, müssen Sie dies innert drei Monaten bei der zuständigen Behörde am Wohnsitz des oder der Verstorben mitteilen – am besten per Einschreiben. 

Den Erbschein bestellen

Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen Sie einen Erbschein bestellen. Damit gelten Sie gegenüber Behörden und der Bank als berechtigter Erbe, und können anschliessend über das Erbe – und folglich auch das allfällige Haus – frei bestimmen. 

Einen Erbschein brauchen nicht nur Alleinerben, sondern auch alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Sie müssen den Erbschein also alle einzeln für sich bestellen. Mit dem Bestellen des Erbscheins innerhalb der dreimonatigen Frist gilt das Erbe als angenommen

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Es gibt in der Schweiz zwei Arten von Erbschaftssteuern: die Erbnachlasssteuer und die Erbanfallsteuer. 

Die Erbnachlasssteuer fällt unabhängig vom Verwandschaftsgrad und von den persönlichen Verhältnissen aus. Sie wird heute nur noch in den Kantonen Graubünden und Solothurn erhoben.

Die Erbanfallsteuer fällt je nach Kanton unterschiedlich hoch aus und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad – je näher verwandt, umso tiefer fällt die Steuer aus – und dem erworbenen Erbteil. Der Ehepartner des Verstorbenen zahlt in fast allen Kantonen keine Erbschaftssteuer.

Gibt es ein Testament?

Etwa drei Viertel der Schweizer schreibt kein Testament oder einen Erbvertrag. Dadurch gelangt das Erbe via gesetzliche Grundlagen des Erbrechts in die Hände der Erben. Häufig entspricht dies allerdings nicht den Wünschen der Verstorbenen. Ohne Testament kann es zum Beispiel sein, dass der verbleibende Ehepartner aus dem gemeinsamen Haus ausziehen muss, weil er es sich nicht leisten kann, die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszuzahlen.

Ein Wort zur Nachlassplanung

Gerade dieses Szenario zeigt es auf – es lohnt sich, frühzeitig sicherzustellen, dass das Erbe nach dem Tod nach Ihrem Wunsch weiterzieht. Wenn Sie zu Lebzeiten einen Ehevertrag, einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzen, sorgen Sie für klare Verhältnisse. Eine professionelle Nachlassplanung ist deshalb gerade für Hausbesitzer empfehlenswert.

Welcher Name steht im Grundbuch?

Der Grundbucheintrag zeigt auf, wer beim Kauf des Hauses als Besitzer festgelegt wurde. Bei einem Ehepaar stehen meist beide Namen im Grundbuch. Sie besitzen das Haus entweder im Miteigentum – meist zu einem Anteil von je 50% – oder im Gesamteigentum. Wenn ein Ehepaar einen Ehevertrag aufgesetzt und den Güterstand der Gütertrennung gewählt hat, ist nur einer der beiden Partner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Bei eingetragenen Partnerschaften gilt ohne anders lautenden Vermögensvertrag von Rechts wegen die Gütertrennung als einzige mögliche Form des Güterstandes.

Drei Szenarien: einziehen, verkaufen oder vermieten

Sie wollen das Haus als Erbe annehmen? Dann haben Sie als Alleinerbe wie auch als Erbengemeinschaft drei Möglichkeiten.

1. Ein Erbe übernimmt und zieht selber ein

Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus übernehmen möchte, kann er die anderen anteilsmässig auszahlen und sich als Alleineigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

2. Das Haus wird vermietet

Die Erbengemeinschaft behält das Haus und vermietet es extern – vielleicht als temporäre Lösung.

3. Das Haus wird verkauft

Wenn sich die Eigentümerschaft einig ist, kann das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt werden.

Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Wenn Sie Alleineigentümer sind, können Sie mit dem Verkaufsprozess für das Haus beginnen, sobald Sie den Erbschein erhalten haben. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Mitglieder darüber einig sein, dass das Haus verkauft wird, und je einzeln einen Erbschein bestellen.

Wie lange dauert es, bis ich den Erbschein bekomme?

Die Ausstellung des Erbscheins dauert bei einfachen Erbenermittlungen zwischen sechs bis zwölf Wochen – bei komplizierten Familienverhältnissen kann sich diese Frist länger hinziehen. Wenn ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, kann der Erbschein erst nach der amtlichen Eröffnung durch die Behörden beantragt werden. Aus der amtlichen Eröffnung geht dann hervor, wer berechtigt ist, einen Erbschein zu beantragen. 

Wer darf ein geerbtes Haus verkaufen?

Wenn Sie Alleineigentümer sind, dürfen Sie das geerbte Haus ohne Zustimmung anderer Parteien verkaufen. Bei der Erbengemeinschaft gilt wie bereits erwähnt, dass alle Mitglieder gleichberechtigt sind, und sich einig sein müssen.

Die Erbteilungsklage als letzte Lösung

Im absoluten Konfliktfall hat jeder Miterbe das Recht, vor Gericht eine Erbteilung einzufordern. Dann wird die Immobiliezwangsverkauft oder versteigert – unter den Erben oder am Markt – und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Eine Erbteilungsklage verursacht aber hohe Kosten und ist langwierig. Sie ist deshalb als nur als letztmögliche Lösung sinnvoll. Wenn sich die Erbengemeinschaft in einer Pattsituation befindet, lohnt es sich, einen Mediator einzuschalten.

Kann ich aus einer Erbengemeinschaft aussteigen?

Sie können jederzeit aus der Erbengemeinschaft austreten. Dann wird ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, der die Auszahlung des Teilerbes und den Austritt aus der Erbengemeinschaft genau regelt. 

Stockwerkeigentum: das Erbe aufteilen

Eine Liegenschaft mit mehreren Stockwerken und Wohnungen kann zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Dies ist eine sinnvolle Lösung, da Rechte und Pflichten im Stockwerkeigentum klar geregelt sind. Möglich ist es, dass die Erben sich gegenseitig per Vertrag ein Vorkaufsrecht einräumen, falls zu einem späteren Zeitpunkt jemand seinen Anteil verkaufen möchte.

Wieviel ist das geerbte Haus wert?

Wie viel das Haus oder die Wohnung wert ist, bestimmt, wer welchen Anteil bekommt. Dies ist sowohl dann wichtig, wenn ein Familienmitglied die Immobilie übernimmt, als auch dann, wenn das Haus extern verkauft werden soll. 

Eine neutrale Einschätzung lohnt sich

Die Schätzung der Immobilie ist der erste Schritt im Verkaufsprozess. Es lohnt sich, dafür eine neutrale Fachperson beizuziehen. Denn bei einer Erbengemeinschaft mit Familienmitgliedern spielen emotionale Faktoren eine wichtige Rolle. Sie alle sind in diesem Haus aufgewachsen – vielleicht neigen Sie dazu, es durch schöne Kindheitserinnerungen durch eine allzu rosige Brille zu sehen, und den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen. Dadurch könnte sich der Verkaufsprozess verzögern, weil sich nur wenige oder keine Kaufinteressenten finden, und das Haus könnte ungewollt zu einem Ladenhüter werden.

Andererseits kann es zum Streit kommen, wenn ein Familienmitglied das Haus übernehmen möchte und dafür einen eher tiefen Preis ansetzt – und die anderen Erben davon ausgehen, dass sie bei einem Verkauf einen höheren Preis und damit einen höheren Erbanteil erzielen könnten.

Ein Blick in den Immobilienindex

Am besten verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt. Damit bekommen Sie einen Eindruck davon, welche Preis für ähnliche Häuser in der Region in den letzten Monaten erzielt wurde.

Den Verkehrswert berechnen

Als nächsten Schritt können Sie eine Immobilienbewertung extern in Auftrag geben. Sie haben dafür zwei Möglichkeiten: 

Sie können

  • Einen Experten damit beauftragen, das Haus gründlich unter die Lupe zu nehmen und eine Schätzung zum Verkehrswert abzugeben
  • eine Online-Bewertung vornehmen, mit dem Bewertungstool von ImmoScout24 günstig und zeitsparend

Der geschätzte Wert des Hauses wird meist als Bruttopreis bezeichnet. Der Nettopreis – der tatsächliche Verkaufspreis also – beträgt den Verkehrswert minus die Grundstückgewinnsteuer.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an? 

Bei einem Hausverkauf müssen verschiedene Kosten mit einberechnet werden. Die Erbengemeinschaft als Gesamteigentümerschaft übernimmt folgende Posten:

  • Notariatsgebühren: Die Notariatsgebühren (zum Beispiel für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags) werden meist zwischen dem Käufer und dem Verkäufer (der Erbengemeinschaft) aufgeteilt. Sie betragen meist wenige Promille des Verkaufspreises. 
  • Steuern: Die Grundstückgewinnsteuer, und je nach Kanton auch die Handänderungssteuer, werden von der Erbengemeinschaft gezahlt, wenn das Haus extern verkauft wird. Bleibt das Haus im Besitz eines der Erben, der die anderen auszahlt, wird sie aufgeschoben bis zum nächsten Verkauf des Hauses. 
  • Maklerkosten: Wenn Sie einen Makler für den Verkauf des Hauses engagieren, müssen Sie mit etwa 2-3% Verkaufsprovision rechnen, plus zusätzliche Maklerkosten gemäss Maklervertrag.

Sollen wir das geerbte Haus vermieten oder verkaufen?

Was lohnt sich? Soll ich einen Makler beauftragen? Oder eigenständig verkaufen oder vermieten? Wenn Sie am Haus und am Stück Familiengeschichte hängen, das damit verbunden ist – weil hier schliesslich Wände bekritzelt und Streiche ausgeheckt wurden – fällt es Ihnen vielleicht schwer, sich davon zu trennen. In diesem Fall ist es eine Möglichkeit, das Haus zu vermieten statt zu verkaufen. So bleibt das Haus im Besitz der Erbengemeinschaft, und es kann vielleicht später von einem der Erben übernommen werden. Es ist allerdings wichtig zu wissen, dass durch eine Vermietung zusätzlicher Aufwand und womöglich hohe Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. 

Vermieten lohnt sich selten

Bei einem Einfamilienhaus sind die Einnahmen durch die Miete meist nicht hoch genug, um anfallende Kosten wieder einzuholen. Die Vermietung lohnt sich nur dann, wenn Hypothekarzinsen, Unterhalt und andere Kosten nicht höher sind als die geplante Miete.

Das Haus verkaufen

Der Hausverkauf macht häufig vor allem deshalb Sinn, weil die Erbengemeinschaft nach dem Verkauf des Hauses aufgelöst werden kann. Wenn Sie Alleinerbe sind, können Sie durch das gewonnene Kapital zum Beispiel eine bereits bestehende Hypothek schneller zurückzahlen, oder sonstige Rücklagen bilden.

Soll ich als Alleinerbe ins geerbte Haus ziehen?

Die Lösung wirkt bestechend einfach – das Haus ist geerbt und steht zur Verfügung. Warum also nicht gleich selber einziehen? Es lohnt sich aber, sich Gedanken zu machen. Entspricht das Haus Ihren Bedürfnissen? Wird es auch in Zukunft zu Ihren Lebensumständen passen? 

Zu den Fragen, die Sie sich stellen können, gehören zum Beispiel Folgende:

  • ist das Haus gross genug? Oder gar zu gross?
  • fallen in Zukunft aufwändige Sanierungsarbeiten an, zum Beispiel des Daches – und können Sie diese finanziell tragen?
  • läuft eine Hypothek und können Sie sich diese leisten?
  • sind Arbeits- und Schulwege gut machbar?
  • Fühlen Sie sich in der Gemeinde wohl?

Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, kommt ein Hausverkauf eventuell doch in Frage. Denn mit dem Verkaufserlös des geerbten Hauses können Sie sich allenfalls eine Immobilie leisten, die besser zu Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen passt, und in der Sie sich langfristig wohl fühlen werden.

Wie finde ich einen Makler?

Wenn Sie in der Lage sind, eine hervorragende, professionelle Verkaufsdokumentation zum geerbten Haus zu erstellen, können Sie es selbstständig verkaufen. Es ist nicht zwingend, einen Makler zu engagieren. Sie können die Immobilie nach der Schätzung des Verkehrswerts zum Beispiel auf einer oder mehreren Online-Plattformen ausschreiben und Ihren Bekanntenkreis über den bevorstehenden Verkauf informieren.

Wenn Sie einen Makler beauftragen, der in Ihrer Verkaufsregion sehr gut vernetzt ist und langjährige Erfahrung hat, besteht allerdings die Chance, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen können. Dass ein Makler unter anderem auch die Vermarktung und den Besichtigungsprozess abnimmt, kann einer Erbengemeinschaft zudem etwas Luft in einer herausfordernden Zeit verschaffen.

Wie kann ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft das Haus kaufen oder mieten? 

Das Haus muss nicht extern verkauft werden. Es gibt die Möglichkeit der Erbteilung – dann nämlich, wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft dazu in der Lage ist, alle anderen Mitglieder auszuzahlen, und die Hypothek alleine zu tragen. Nach der Schätzung der Immobilie wird die Resthypothek vom Verkaufswert abgezogen. Der daraus entstehende Betrag wird unter den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt und an sie ausbezahlt. Anschliessend kann sich der Erbe als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Wenn ein Mitglied das Haus übernehmen möchte, die anderen aber nicht auszahlen kann, können sie ihm ein Darlehen auf Ihren Anteil gewähren. Ebenfalls möglich ist die sogenannte Querschenkung. Dann verzichten die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auf den ganzen oder einen Anteil ihres Erbanspruchs.

Kann man ein geerbtes Haus verkaufen, wenn eine Hypothek darauf ist? 

Das geerbte Haus kann auch dann verkauft werden, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist. Wenn die Bank den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert, wird die Hypothek auf ihn überschrieben. Alle Details zur Übernahme der Hypothek erfahren Sie im Beitrag der Experten von FinanceScout24.

Der Hausverkauf bei einer Erbschaft ist häufig ein nicht ganz einfacher Prozess – aus juristischen wie auch aus emotionalen Gründen. Unsere erfahrenen Makler stehen Ihnen dabei gerne mit Fachwissen und Mitgefühl zur Seite.