Individuell trotz Bauträger: Sonderwünsche beim Hausbau

Was sind Sonderwünsche beim Neubau?

Bevor der Hausbau mit Bauträger losgehen kann, muss der Bauträgervertrag unterschrieben und notariell beurkundet werden. Der Vertrag enthält einen Bauplan, in dem das Bauvorhaben und alle Leistungen beschrieben werden. Sollten diese dem:der Erwerber:in des Hauses nicht zusagen, gibt es die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen. Dabei sind alle Baumassnahmen, die von der Baubeschreibung im Kaufvertrag abweichen, sogenannte Sonderwünsche und kosten einen Aufpreis. Hierzu zählen auch Arbeiten am Neubau, die der:die Erwerber:in in Eigenleistung durchführen möchte, um Kosten zu sparen. 

Individuelle Sonderwünsche und deren Kosten sollten im Idealfall im Bauträgervertrag genannt und mit einer notariellen Beurkundung verbindlich vereinbart werden. So sind sowohl Käufer:in als auch Bauträger auf der sicheren Seite.

Unabhängig von eventuellen Sonderwünschen stellt der Bauträger dem:der Erwerber:in Wahlmöglichkeiten zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Eigenheims zur Verfügung. Diese betreffen häufig den Innenausbau des Hauses. So hat der Kunde oder die Kundin die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Fliesen im Badezimmer oder Bodenbelägen in den Wohnräumen zu wählen. Entscheidet sich der:die Erwerber:in innerhalb des im Kaufvertrags beschriebenen Katalogs, handelt es sich nicht um individuelle Sonderwünsche. Die unterschiedlichen Ausstattungsvarianten sind bereits im Kaufpreis budgetiert.

Tipp 1: Lies dir die Baubeschreibung sorgfältig durch, damit du eine genaue Vorstellung von deinem zukünftigen Eigenheim bekommst. Entspricht es deinen Wünschen und Vorstellungen? Oder möchtest du gerne Anpassungen vornehmen? Da es schwierig sein kann, sich eine Immobilie anhand einer Baubeschreibung vorzustellen, empfehlen wir dir, dich durch eine Fachperson beraten zu lassen.

Sonderwünsche mit Fachberatung planen und Kosten überprüfen

Änderungen des Bauträgervertrags bedürfen einer sorgfältigen Planung. Der:die Käufer:in benötigt eine genaue Vorstellung der Anpassungen und der entsprechenden Zusatzkosten. Sonderwünsche können hinsichtlich Komplexität und Kosten sehr unterschiedlich ausfallen. Für Laien ist es kaum möglich, dies einzuschätzen. So ist die Wahl eines anderen Badewannenmodells zunächst vor allem eine Frage der Kosten. Wünscht man sich aber einen Whirlpool statt einer normalen Badewanne, kann sich das auf die gesamte Sanitärinstallation auswirken. Es werden andere Rohrleitungen und Anschlüsse benötigt. Ein solcher Sonderwunsch kann schnell teuer werden.

Sind die Sonderwünsche konkret formuliert, müssen die zusätzlichen Leistungen kalkuliert werden. Ein seriöser Bauträger wird die zusätzlichen Aufwände und Kosten offen kommunizieren und separat ausweisen.

Tipp 2: Nimm dir hinsichtlich deiner Wünsche Hilfe von einer Fachperson (zum Beispiel von einem Bausachverständigen) in Anspruch. Anhand des Standards im Bauträgervertrag kann dich der Profi dahingehend beraten, welche Sonderwünsche für dein Projekt möglich und sinnvoll sind. Ausserdem kann eine Fachperson einschätzen, wie sich die Mehrkosten gestalten werden.

Tipp 3: Hast du die zusätzlichen Kosten für deine Sonderwünsche vom Bauträger erhalten, solltest du diese ebenfalls von der Fachperson überprüfen lassen.

Sonderwünsche und Zahlungsmodalität in den Bauträgervertrag aufnehmen

Je exakter die Planung, desto reibungsloser die Ausführung. Deshalb sollten alle Änderungen, Sonderwünsche und auch Eigenleistungen in den Bauträgervertrag aufgenommen und notariell beurkundet werden. Das hat zum einen den Vorteil, dass der Bauträger mögliche Auswirkungen von Sonderwünschen auf andere Gewerke von vornherein einplanen kann. Zum anderen sind beide Parteien auf der sicheren Seite, wenn alle Details schriftlich festgehalten wurden.

Grundsätzlich gilt: Sonderwünsche sollten so früh wie möglich geäussert, besprochen und budgetiert werden. Im Idealfall hast du dich noch vor dem Notartermin mit dem Bauträger über alle Details und Kosten geeinigt. So kann der Bauträgervertrag noch vor der Unterzeichnung entsprechend geändert werden.

Tipp 4: Stelle sicher, dass du alle Sonderwünsche direkt beim Bauträger beauftragst und dass dies auch im Vertrag dokumentiert wird. Manche Bauträger geben die zusätzlichen Arbeiten lieber an die jeweiligen Handwerksunternehmen weiter. Für dich als Kunde oder Kundin hat es aber grosse Vorteile, nur einen Ansprechpartner für alle Gewerke zu haben. Dies wird vor allem wichtig, wenn es um Gewährleistungs- und Haftungsansprüche geht. Schnell stellt sich dann die Frage nach der Verantwortlichkeit.

Tipp 5: Auch die Zahlungsbedingungen der Sonderwünsche solltest du im Bauträgervertrag regeln. 50 % bei Beauftragung und 50 % nach Ausführung und Abnahme gilt als fair für beide Seiten.

Vereinbarung von Sonderwünschen nach Unterzeichnung des Vertrags

Grundsätzlich ist es möglich, Sonderwünsche zu äussern und zu besprechen, nachdem der Bauträgervertrag unterschrieben wurde. Aber auch hier gilt: je früher, desto besser. Denn ausgefallene oder komplexe Sonderwünsche können sich auf den kompletten Bauverlauf und die Planung auswirken.

Tipp 6: Hast du mit deinem Bauträger nachträglich Sonderwünsche vereinbart, solltest du den Kaufvertrag durch eine erneute notarielle Beurkundung anpassen lassen. So läufst du nicht Gefahr, dass es zu Unstimmigkeiten kommt. Es ist ebenfalls schwierig, den Bauträger nachträglich zur Ausführung der zusätzlichen Leistungen zu verpflichten, wenn diese nicht schriftlich festgehalten wurden. In einem solchen Fall könntest du je nachdem sogar deinen Anspruch auf Durchführung verlieren. Darüber hinaus brauchst du als Erwerber:in volle Kostentransparenz. Sind die Mehrkosten der Sonderwünsche nicht im Vertrag vereinbart, handelt es sich letztlich um versteckte Kosten, die du nicht überschauen kannst. In diesem Zusammenhang spricht man auch von der Sonderwunschfalle.