Bauträgervertrag: Darauf solltest du achten

Was ist ein Bauträgervertrag?

Möchtest du dein Bauprojekt mit einem Bauträger realisieren, gehst du mit ihm ein Vertragsverhältnis ein, aus dem sich für beide Parteien Rechte und Pflichten ergeben. Dabei ist der sogenannte Bauträgervertrag eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Das ergibt sich aus der Tatsache, dass der Bauträger das zu bebauende Grundstück bereits besitzt und es dem:der Käufer:in anschliessend veräussert. Das Grundstück wird also verkauft und unterliegt somit der Pflicht einer notariellen Beurkundung. Für den Hausbau gilt der Werkvertrag, durch den sich der Bauträger verpflichtet, das Haus oder die Wohnung zu errichten.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträgervertrag und Kaufvertrag?

Beim Kauf einer Immobilie wird zwischen dem Kaufenden und dem Verkaufenden ein Vertrag aufgesetzt, der die Übertragung des bereits bestehenden Eigentums regelt. Das Gleiche gilt beim Kauf eines Grundstücks. Beauftragst du ein Unternehmen mit dem Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, gehst du einen Werkvertrag ein. Der Bauträgervertrag hingegen beinhaltet beide Formen, da das Grundstück verkauft und die Immobilie gebaut wird.

Was steht im Bauträgervertrag?

Mit der Unterzeichnung des Bauträgervertrags verpflichtet sich der Bauträger, das Haus oder die Wohnung nach der vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und anschliessend an den:die Käufer:in zu übertragen. Bis zu diesem Zeitpunkt übernimmt der Bauträger die Rolle des Bauherrn. Der Bauträgervertrag besteht damit aus zwei Komponenten. Zum einen regelt er die Errichtung der Immobilie und zum anderen die Übertragung von Grundstück und Haus oder Wohnung an den:die Käufer:in.

In der Regel beinhaltet der Bauträgervertrag die folgenden Punkte:

• Vorbemerkung
• Vertragsobjekt (Grundstück und Bauleistung)
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Baupläne und Zeichnungen
• Lageplan
• Kaufpreis und Fälligkeit
• Datum der Fertigstellung
• Haftungen
• Vollmachten
• Eigenleistungen
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (wenn es sich um Gemeinschaftseigentum wie eine Überbauung mit Eigentumswohnungen handelt)

Tipp 1: Das sollte zusätzlich im Bauträgervertrag geregelt sein

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um ein umfassendes und komplexes Vertragswerk, das für den:die Erwerber:in auch nachteilig sein kann. Deshalb empfiehlt es sich, die Bedingungen und Ausführungen genau zu prüfen. Die folgenden Punkte sollten in einem seriösen Bauträgervertrag nicht fehlen:

1. Baugenehmigung: Das Grundstück und der Bau der Immobilie sind direkt miteinander verknüpft. Deswegen sollte bei Unterzeichnung des Vertrags die Baugenehmigung vorliegen.

2. Baubeginn und Bauzeit: Verschiebt sich die Bauphase zeitlich, kann das zu Mehrkosten für den:die Käufer:in führen. Sollte die Bauzeit nicht eingehalten werden, kann der Bauträgervertrag eine Klausel zur Vertragsstrafe beinhalten. Damit hätte der:die Käufer:in Anspruch auf die Übernahme der Mehrkosten durch den Bauträger. Diese Strafe ist aber nur zulässig, wenn der Verzug durch Verschulden des Bauträgers entstanden ist.

3. Fertigstellungsdatum: Auch hinsichtlich des Fertigstellungsdatums kann der Vertrag eine verschuldensabhängige Strafe vorsehen. Hier ist besondere Vorsicht bei der Formulierung geboten: Denn ein „bezugsfertiges Haus“ ist nicht das gleiche wie ein vollständig fertiggestelltes Haus. So ist ein Haus bezugsfähig, wenn der Einzug zumutbar ist. Sind zum Beispiel die Aussenanlagen noch nicht fertig oder Mängel nicht beseitigt, kann das Haus trotzdem bezugsfertig sein. Deshalb solltest du darauf achten, dass im Bauträgervertrag eine vollständige Fertigstellung mit dem entsprechenden Datum vereinbart ist.  

4. Zahlungsplan und Zahlungsmodalitäten: Im Bauträgervertrag sollten die Zeitpunkte der einzelnen Zahlungen nach Bauabschnitten geregelt sein. Wichtig ist, dass alle Zahlungen an die finanzierende Bauträgerbank des Unternehmens getätigt werden und nicht an das Geschäftskonto. Bei einer Insolvenz des Bauträgers könnte das Geld sonst weg sein und der:die Käufer:in könnte keinen Anspruch geltend machen.

5. Auflassungsvormerkung: Mit der sogenannten Auflassung erklärt der Bauträger, dass er das Eigentum an den:die Käufer:in übertragen wird. Diese Sicherheit wird mit der Auflassungserklärung im Grundbuch festgehalten.

6. Sicherung der Lastenfreistellung: Weil der Bauträger das Grundstück selbst erworben hat, lässt seine finanzierende Bank in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Durch die Sicherung der Lastenfreistellung wird gewährleistet, dass diese Grundschuld beim Übertragen des Eigentums an den:die Käufer:in nicht auch überschrieben wird. Dies sollte auch gelten, wenn der Bau nicht fertiggestellt wird.

7. Erschliessungskostenregelung: Diese Sicherheit gewährleistet, dass der Bauträger alle Kosten übernimmt, die in Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstücks stehen.

8. Vereinbarte Sonderwünsche: Der Bauträger plant und projektiert das Haus nach einem bestimmten Entwurf. Innerhalb dieses Standards kann der:die Erwerber:in zwischen unterschiedlichen Ausstattungsvarianten wählen. Diese stellen noch keine Sonderwünsche dar. Alle Änderungen, die über die im Bauträgervertrag festgehaltenen Varianten hinausgehen, sollten mit dem Bauträger besprochen und im Vertrag dokumentiert werden. Diese Sonderwünsche müssen in der Regel dann auch notariell beurkundet werden.

9. Nacherfüllungsrecht (Nachbesserung bei Mängeln): Es empfiehlt sich vertraglich festzuhalten, dass der Bauträger für Baumängel haftet, diese beseitigt und für Schadensersatz bei Bauverzug verpflichtet ist. Ausserdem kann festgehalten werden, dass der:die Erwerber:in einen Anspruch auf Rücktritt vom Vertrag hat, wenn schwerwiegende Baumängel auftreten.

10. Sicherheitsleistungen und Insolvenzschutz: Der:die Erwerber:in sollte darauf achten, dass der Bauträger bestimmte Sicherheitsleistungen im Vertrag gewährleistet. Möglich ist hier eine Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung. Diese Sicherheitsleistung greift auch, sollte der Bauträger während der Bauphase in eine Insolvenz geraten. Darüber hinaus ist der Abschluss einer Bauherrenschutzpolice möglich, die bei einer Insolvenz des Bauträgers greift und die Fertigstellung des Baus absichert.

11. Bauabnahme und Baumängel: Im Vertragswerk sollte auf jeden Fall eine förmliche Bauabnahme mit Abnahmeprotokoll festgehalten sein. Dabei begehen Bauträger und Erwerber:in den Neubau und dokumentieren allfällige Baumängel. Dieser Termin ist für den:die Erwerber:in sehr wichtig, weil er den Bauträger dazu verpflichtet, die dokumentierten Baumängel zu beheben. Mängel oder Schäden, die du erst nach der Übergabe des Objekts bemerkst, sind häufig schwerer anzumahnen, weil dann die Beweislast auf Seiten Käufer:in liegt. Es ist empfehlenswert, einen Sachverständigen zum Abnahmetermin mitzunehmen, der Mängel zielgerichtet und schnell erkennen kann. Im Fall der Abnahme einer Eigentumswohnung wird sowohl die eigene Wohnung als auch das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Aussenanlagen etc.) geprüft. Hier sollten am besten zwei getrennte Termine vereinbart werden.

12. Definition des Festpreises: Im Vertragswerk sollte eindeutig geregelt sein, was die Festpreisgarantie enthält. Erschliessungs- oder andere Baukosten sollten nicht an den:die Erwerber:in weitergereicht werden. Auch solltest du prüfen, ob der Festpreis zeitlich limitiert ist und somit nur bis zu einem bestimmten Datum gilt. Andernfalls könnte es teuer werden, wenn sich der Bau zeitlich verschiebt.

Tipp 2: Bauträger checken

Bevor du dich für einen Bauträger entscheidest, solltest du dich etwas genauer mit dem Unternehmen befassen und sicherstellen, dass du es mit einem seriösen Partner zu tun hast. Die folgenden Punkte sind wichtig:

• Ist das Unternehmen wirtschaftlich stabil und stellt es eine Bonitätsauskunft zur Verfügung?
• Welchen Ruf hat das Unternehmen?
• Gibt es online oder im Bekanntenkreis Erfahrungsberichte?
• Gibt es Referenzprojekte, die Sie sich anschauen können?
• Beinhaltet der Vertrag alle wichtigen Punkte und Sicherheiten für den*die Erwerber*in?

Tipp 3: Vom Anwalt überprüfen lassen

Ein Bauträgervertrag ist komplex und wichtige Details können von einem Laien schnell übersehen werden. Dies kann zu erheblichen Nachteilen für den:die Käufer:in führen. Deshalb solltest du den Vertrag unbedingt von einem Fachanwalt oder einer Fachanwältin für Baurecht prüfen und dich zu allen Details beraten lassen.

Tipp 4: Keinen mündlichen Zusagen vertrauen

Während des Baus eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind viele Entscheidungen zu treffen. Hierbei solltest du darauf achten, alle Absprachen mit dem Bauträger vertraglich festzuhalten und keinen mündlichen Zusagen zu vertrauen. Eine genaue und detaillierte Dokumentation verhindert nachträgliche Unklarheiten und ist hilfreich bei allfälligen Konflikten.