Bauen mit Bauträger: Besonderheiten, Vor- und Nachteile

Was ist ein Bauträger?

Bauträger sind Unternehmen, die unbebaute Grundstücke kaufen und gewerbliche oder private Immobilien auf ihnen errichten. Anschliessend veräussern sie die Häuser und Wohnungen an interessierte Käufer:innen.

Das Besondere an diesem Geschäftsmodell: Der Bauträger ist für das gesamte Bauvorhaben und die anschliessende Übertragung des Eigentums verantwortlich. Dabei verkauft der Bauträger nicht nur die Immobilie, sondern das dazugehörige Grundstück zu einem Festpreis. Die Käufer:innen erhalten die Immobilie in der Regel schlüsselfertig und müssen sich weder um die Planung noch um die Koordination der Bauleistungen kümmern.

Den Hausbau überlässt der Bauträger in der Regel Subunternehmen, wie beispielsweise Generalunternehmern oder Handwerksbetrieben. Bis die Immobilie und das Grundstück an die Erwerbenden verkauft werden, übernimmt der Bauträger die Rolle des Bauherrn.

Im privaten Bereich werden Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen häufig von Bauträgern gebaut und verkauft.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Bauherr?

Der Bauherr ist der verantwortliche Auftraggeber eines Bauvorhabens. Im privaten Bereich ist es oftmals der „Hausbauer“, der ein Grundstück erworben hat oder besitzt und dieses mit einer Immobilie bebauen lassen möchte. Für die Planung des Bauvorhabens und das Einholen der Genehmigungen ist er verantwortlich.

Baut eine Privatperson eine Immobilie mit einem Bauträger, tritt der Bauträger so lange als Bauherr auf, bis die Immobilie an die privaten Käufer:innen übergeht.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Generalunternehmer?

Der Generalunternehmer ist ein Bauunternehmen und erbringt in der Regel die komplette Bauleistung bei einem Hausbau. Häufig übernimmt er den Rohbau selbst und vergibt die weiteren Arbeiten an Subunternehmer. Seine Bauleistung bietet er in der Regel zu einem Fixpreis an. Der Generalunternehmer wird normalerweise vom Bauherrn beauftragt. Der Bauherr kann hierbei ein Unternehmen, eine private Person oder auch ein Bauträger sein. Während also der Bauträger für das gesamte Bauvorhaben (inklusive des Erwerbs des Grundstücks) verantwortlich ist, kümmert sich der Generalunternehmer um die Bauleistung an sich.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Generalübernehmer?

Der Generalübernehmer koordiniert und verantwortet die Planung und Ingenieurleistung eines Bauvorhabens, ist aber am Bauprozess selbst nicht beteiligt. Hierfür übergibt er die Bauleistungen an Subunternehmer. Im Gegensatz zum Generalunternehmer hat der Generalübernehmer also keine eigenen Handwerker:innen oder Bauarbeiter:innen. Der Generalübernehmer kann direkt vom Bauherrn oder von der Architektin, dem Architekten beauftragt werden. Im Gegensatz zum Bauträger kauft und verkauft der Generalübernehmer aber nicht auch das Grundstück, auf dem die Immobilie errichtet wird. Somit wird ein Generalübernehmer beauftragt, wenn ein Grundstück bereits erworben wurde.

Wie ist der Ablauf, wenn ich mit einem Bauträger baue?

Im Wesentlichen verläuft ein Bauvorhaben mit Bauträger in den folgenden Schritten:

1. Angebot vom Bauträger: Häufig vermarktet der Bauträger sein Projekt bereits in der Planungsphase, wenn der Hausbau noch nicht begonnen hat.
2. Finanzierung: Interessierst du dich für ein Bauträger-Projekt, solltest du frühzeitig die Finanzierungsoptionen mit der Bank besprechen und klären.
3. Bauträgervertrag: Steht die Finanzierung und kommst du mit dem Bauträger zu einer Einigung, unterschreiben beide Parteien den Bauträgervertrag beim Notar. Der Bauträgervertrag ist eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Das Grundstück wird verkauft. Für den Hausbau wird ein Werkvertrag benötigt. Wegen der Veräusserung des Grundstückes muss der Vertrag notariell beurkundet werden.
4. Individuelle Details: Die zu bauende Immobilie wird vom Bauträger geplant und budgetiert. Die Erwerbenden bekommen sie zu einem Fixpreis angeboten. In der Regel ist es aber möglich, Anpassungen oder individuelle Wünsche umzusetzen. Dies führt häufig zu zusätzlichen Kosten bei den Käufer:innen. Diese Details müssen besprochen, geplant und kalkuliert werden.
5. Bauphase: Ist die Planung in allen Details getätigt und die Baugenehmigung eingeholt, beginnt die Bauphase. Im Bauträgervertrag ist geregelt, wann Zahlungen der Käufer:in fällig werden. Diese sind vom Baufortschritt abhängig.
6. Immobilienübergabe: Ist das Bauvorhaben abgeschlossen und die Immobilie bezugsfertig, wird sie an die Erwerber:innen übergeben. Bei einem Abnahmetermin inspizieren die Käufer:innen die Immobilie auf Mängel und überprüfen, ob das Haus gemäss der Vereinbarungen im Bauträgervertrag fertiggestellt wurde. Ist dies der Fall, geht die Immobilie in das Eigentum der Erwerbenden über.

Was sind die Vorteile beim Bau mit Bauträger?

Bauträgerprojekte erfreuen sich grosser Beliebtheit, haben aber nicht nur Vorteile. Diese Vor- und Nachteile hast du beim Bauen mit einem Bauträger:

Vorteile:

• Risiko und Finanzierung liegen zunächst beim Bauträger
• Kostensicherheit durch Festpreis
• Ratenzahlung nach Baufortschritt
• Schlüsselfertiges Haus, wenig (rechtliche) Verantwortung bis zur Fertigstellung
• Keine Grundstückssuche
• Nur ein Ansprechpartner
• Überschaubarer Zeitaufwand
• Wenige Entscheidungen
• In der Regel günstiger als ein Architektenhaus oder selbst geplantes Haus
• Kurze Bauzeit

Nachteile:

• Wenig Gestaltungsspielraum
• Sonderwünsche nur gegen Aufpreis
• Wenig Kontrolle über Bauvorhaben
• Wenig Individualität
• Grundstück ist vorgegeben

Worauf sollte ich bei einem Bauträger achten?

Bauträger gibt es jede Menge und in der Regel entscheidest du dich für eine bestimmte Immobilie und nicht für den Bauträger. Bevor du dich aber für ein Bauprojekt entscheidest, ist es sinnvoll, dich mit dem Bauträger ein wenig zu beschäftigen.

Darauf solltest du bei einem Bauträger achten:

• Welchen Ruf hat das Unternehmen?
• Gibt es Erfahrungsberichte im Bekanntenkreis oder online?
• Gibt es Referenzprojekte, die du dir anschauen kannst?
• Ist das Unternehmen wirtschaftlich stabil und stellt es eine Bonitätsauskunft zur Verfügung?
• Ist im Vertrag eine Ratenzahlung nach Baufortschritt geregelt?
• Sind die Vertrags- und Zahlungsbedingungen transparent?
• Bietet das Unternehmen Garantien wie eine Fertigstellungsbürgschaft, eine Fertigstellungsgarantie oder eine Baufertigstellungsversicherung?