Die Bauabnahme: Tipps für den wichtigsten Termin deines Bauprojekts

Was ist eine Bauabnahme?

Hat das Bauunternehmen oder der Bauträger den Hausbau abgeschlossen, muss das Gebäude von dir als Bauherr:in abgenommen werden. Rechtlich bedeutet es, dass das fertige Bauwerk in deine Obhut und Verantwortung übergeht. Im Rahmen der Prüfungs- und Rügepflicht überprüfst du, ob die mit dem Bauunternehmen vertraglich vereinbarten Leistungen vollständig, einwandfrei und der Norm entsprechend ausgeführt wurden. Dies gilt für das gesamte Gebäude und alle baulichen Massnahmen. Solltest du Mängel feststellen, musst du diese schriftlich im Abnahmeprotokoll dokumentieren. Da Baumängel für einen Laien schwer festzustellen sein können, empfiehlt es sich, eine Fachperson zur Bauabnahme mitzunehmen. Das kann zum Beispiel ein:e Architekt:in oder Sachverständige:r sein.

Im Idealfall findet die Bauabnahme innerhalb eines Monats statt, nachdem das Bauunternehmen das Bauwerk als fertiggestellt angezeigt hat. Der Tag der Bauabnahme löst dabei die folgenden Vorgänge aus:

• Die Garantie- und Verjährungsfristen für das Bauwerk beginnen.
• Die Bauversicherung erlischt, die Gebäudeversicherung wird wirksam.
• Häufig wird die Schlusszahlung an das Bauunternehmen fällig.

Was sind Baumängel und wer haftet für sie?

Für dich als Bauherr:in ist die Bauabnahme ein sehr wichtiger Termin, weil er dazu dient, eventuelle Nachbesserungsansprüche beim Bauunternehmen geltend zu machen. Entscheidend ist hier, dass du alle Baumängel schriftlich dokumentierst und auch festhältst, in welcher Frist diese vom Bauunternehmen zu beheben sind. Solltest du während der Bauabnahme Mängel übersehen oder nicht schriftlich festhalten, kannst du deinen Anspruch auf Nachbesserung verlieren. In so einem Fall läge die Beweislast des Mangels bei dir.

Prinzipiell unterscheidet man die folgenden Arten von Baumängeln:

• Werkmangel: Stimmt das Bauwerk nicht mit den im Bau- oder Bauträgervertrag vereinbarten Leistungen überein, spricht man von einem Werkmangel. Kurz gesagt, entspricht in einem solchen Fall der Ist-Zustand des Gebäudes nicht dem Soll-Zustand. Fehlt zum Beispiel eine Wand, die aber in den Bauplänen projektiert wurde, wäre das ein solcher Werkmangel. Der Bauunternehmer muss hier haften und das Gebäude in den Soll-Zustand versetzen.
• Offene oder offensichtliche Mängel: Fehler oder Schäden, die bei der Bauabnahme sofort auffallen, nennt man offene Mängel. Hat der Bauunternehmer zum Beispiel die falschen Fliesen verlegt, wäre das ein offener Baumangel, der von dir erkannt und dokumentiert werden müsste. Wichtig hierbei ist, dass du die Baumängel siehst und schriftlich festhältst. Offene Mängel, die du nicht rügst, können unter Umständen als stillschweigend akzeptiert gelten und du verlierst deinen Anspruch auf Nachbesserung.
• Verdeckte Mängel: Alle Baumängel, die du bei der Bauabnahme nicht sehen kannst, gelten als verdeckt. Hierzu würde beispielsweise ein undichtes Dach gehören oder eine falsche Dämmung. Diese Baumängel kannst du innerhalb einer Verjährungsfrist, die am Tag der Bauabnahme beginnt, auch im Nachhinein beanstanden. Die Verjährungsfrist liegt in der Regel bei fünf Jahren. Wenn die Verkäufer:innen bekannte Mängel, wie einen überstrichenen Wasserschaden oder eine unzureichende Dämmung, nicht offenlegen, handelt es sich um arglistig verschwiegene Mängel. Hier kann die Frist auch für zehn Jahre gelten. 

Hinsichtlich der Schwere der Mängel lässt sich wie folgt unterscheiden:

• Kleinere Mängel: Alle baulichen Fehler, die sich relativ einfach beheben oder ausbessern lassen, kann man als kleine Baumängel bezeichnen. Diese müssen detailliert im Bauabnahmeprotokoll festgehalten werden. Du als Bauherr:in setzt dem Bauunternehmen eine Frist, in der die Mängel behoben werden müssen. Das Gebäude kannst du dann unter Vorbehalt der protokollierten Baumängel und der anschliessenden Behebung abnehmen.
• Schwerwiegende Mängel: Stellst du oder eine Fachperson bei der Abnahme fest, dass die Immobilie nicht wie im Vertrag vereinbart verwendet werden kann, weil sie schwerwiegende Mängel aufweist, kannst du die Abnahme verweigern und auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. Dein:e Bauunternehmer:in hat dann bis zum nächsten Termin Zeit, die Baumängel zu beheben.

Wie läuft die Bauabnahme ab?

Der Termin der Bauabnahme ist für dich als Bauherr:in wohl der wichtigste Tag des Bauprojekts. Du prüfst deine Immobilie auf Mängel und Schäden und hast Anspruch auf Nachbesserungen. In der Regel sind du und der:die Bauunternehmer:in anwesend. Bist du selbst keine Fachperson, empfehlen wir dir, eine:n Sachverständige:n oder Architekt:in mitzunehmen. Die Fachpersonen erkennen Mängel sofort und können dich entsprechend beraten. So minderst du das Risiko, Fehler am Bau zu übersehen und womöglich Ansprüche auf Ausbesserung zu verlieren.

Bei der Abnahme begehst du das Haus und prüfst von aussen nach innen. Dabei sprichst du alle Mängel direkt an und besprichst die Details mit dem:der Bauunternehmer:in. Im Bauabnahmeprotokoll müssen alle Mängel schriftlich festgehalten werden. Ausserdem solltest du gleich dokumentieren, bis wann die entdeckten Mängel vom Bauunternehmen zu beheben sind.

Solltest du hinsichtlich eines Baumangels mit dem Bauunternehmen nicht einig sein, dokumentierst du diese Situation auch im Abnahmeprotokoll. Es empfiehlt sich hier, die Argumente beider Seiten im Detail zu beschreiben und die Situation mithilfe von Fotos festzuhalten.

Auch Mängel, die laut Bauunternehmen von alleine verschwinden werden (wie zum Beispiel feuchte Flecken), solltest du im Protokoll festhalten.

Am Ende wird das Protokoll von dir und dem:der Bauunternehmer:in unterschrieben. Nun beginnen die Garantie- und Verjährungsfristen.

Checkliste für deine Bauabnahme

Mit unseren Tipps kannst du dich auf die Abnahme deiner Immobilie vorbereiten.

Vor dem Termin der Bauabnahme:

Tipp 1: Für dich als Bauherr:in ist es wichtig zu wissen, was mit dem Bauunternehmen vertraglich vereinbart wurde. Mach dich noch einmal im Detail mit den Inhalten der folgenden Unterlagen vertraut und nimm diese zur Abnahme mit:

• Werkvertrag/Kaufvertrag
• Baubeschrieb
• Grundrissplan
• Elektroplan
• Auswahl Wand- und Bodenbeläge
• Sanitärgeräteliste

Ausserdem brauchst du folgendes Protokoll:

• Bauabnahmeprotokoll

Tipp 2: Sprich eine Fachperson an, die dich zur Bauabnahme begleitet und dort beraten kann.

Während der Bauabnahme:

Tipp 3: Nimm dir zwei bis drei Stunden Zeit und prüf alles in Ruhe:

• Aussenanlagen: Wie vertraglich vereinbart? Ordentlich verbaut? Funktioniert alles?
• Böden: Oberfläche einwandfrei? Richtig verlegt? Richtiger Belag? Keine Kratzer?
• Wände und Decken: Oberfläche einwandfrei? Richtige Farbe/Tapete? Keine Risse?
• Fenster und Türen: Richtig verbaut? Richtige Öffnungsart? Funktionieren sie einwandfrei? Keine Beschädigungen?
• Elektronik: Funktioniert alles einwandfrei? Anordnung korrekt? Vollständig?
• Jalousien oder Storen: Funktionieren sie einwandfrei? Bedienung entsprechend dem Vertrag?
• Sanitäranlagen: Funktioniert alles? Richtig verbaut? Keine Beschädigungen?

Tipp 4: Dein:e Bauunternehmer:in sollte dir die folgenden Unterlagen oder Informationen zur Verfügung stellen:

• Bezugsbewilligung der Gemeinde
• Bestätigung Kanalisationsreinigung
• Amtliche Abnahmeprotokolle
• Inbetriebnahmeprotokoll der Haustechnik
• Garantiescheine der Gerätschaften
• Gebrauchsanleitungen der Gerätschaften
• Pflegeanleitung für Böden
• Ersatzplatten

Tipp 5: Halte alle Baumängel detailliert im Abnahmeprotokoll fest. Ausserdem solltest du gleich Fristen setzen und dokumentieren, innerhalb derer die Mängel seitens des Bauunternehmens behoben werden müssen. Prüf das Abnahmeprotokoll, bevor es unterschrieben wird, noch einmal genau:

• Sind alle Mängel schriftlich und detailliert erfasst?
• Sind Fotos der Mängel gemacht?
• Sind Fristen für Nachbesserung dokumentiert?
• Sind Baumängel, bei denen Uneinigkeit zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen besteht, dokumentiert?

Am Ende unterschreiben du und der:die Bauunternehmer:in das vollständige Protokoll.

Tipp 6: Stell sicher, dass sowohl du als auch das Bauunternehmen eine Kopie des unterschriebenen Bauabnahmeprotokolls erhalten.