Die Wohnungskündigung von A bis Z

Sie möchten Ihre Wohnung kündigen? Dann kommt eine Menge Arbeit auf Sie zu. Wir unterstützen Sie gerne dabei, den Ablauf Ihrer Wohnungskündigung zu vereinfachen.

Bei einer Wohnungskündigung gibt es einiges zu beachten - Wir helfen Ihnen dabei! Bei einer Wohnungskündigung gibt es einiges zu beachten - Wir helfen Ihnen dabei!

Alles für Mieter: Lesen Sie hier

Alles für Vermieter: Lesen Sie hier

 

Der Ablauf – so verläuft die Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben, E-Mail und Telefon

Die termingerechte Wohnungskündigung – Kündigungsfristen

Ortsübliche Kündigungstermine

Die ausserterminliche Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags

Die Erstreckung nach der Kündigung des Mietvertrags

Der Ablauf – so verläuft die Kündigung des Mietvertrags

Es gibt zahlreiche Gründe, die Wohnung zu wechseln. Romantische, pragmatische und auch weniger erfreuliche. Aus welchem Grund auch immer Sie sich dafür entscheiden: Halten Sie sich am besten an folgenden Ablauf.

1) Eine passende Wohnung finden

Als Erstes suchen Sie natürlich eine neue Wohnung. Auf unserem Immobilienmarktplatzwerden Sie bestimmt fündig – durchsuchen Sie unser Angebot oder erstellen Sie direkt ein Suchabo. 

2) Den Betreibungsauszug bestellen

Bei der Wohnungsbewerbung müssen Sie zusätzlich zum Formular meistens einen Betreibungregisterauszug beilegen. BestellenSie diesen am besten schon jetzt, damit Ihre Unterlagen bereit sind und Sie die Bewerbung für Ihre Traumwohnung so rasch wie möglich abschicken können.

3) Den Mietvertrag für die neue Wohnung unterschreiben

Hat es geklappt mit der neuen Wohnung? Herzliche Gratulation! Sobald Sie alle Formalitäten rund um den neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, geht es nun weiter mit der Kündigung der bisherigen Wohnung.

4) Die Wohnungskündigung abschicken

Schicken Sie die Kündigung schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter. Die Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der üblichen dreimonatigen Kündigungsfrist eintreffen. Schauen Sie im Mietvertrag nach, auf welchen Termin Sie die Wohnung kündigen können. Falls Sie dort keine Hinweise finden, gelten die ordentlichen Kündigungstermine, die sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Achtung: Es gilt das Empfangsdatum beim Vermieter, nicht der Poststempel! 

Sie müssen keinen konkreten Grund für die Wohnungskündigung nennen– es bleibt Ihnen überlassen, ob Sie einen angeben wollen. 

Eine Vorlage für die Wohnungskündigung finden Sie hier.

Achtung: Beide Partner müssen unterschreiben

Wenn Sie als Ehepaar eine Familienwohnung kündigen, muss die Kündigung von Ihnen beiden unterzeichnet werden – auch dann, wenn nur einer von Ihnen den Mietvertrag für die Wohnung unterschrieben hat. Dies gilt auch für Konkubinatspaare und für gleichgeschlechtliche Paare in eingetragener Partnerschaft.

Die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben, E-Mail und Telefon

Das Mietrecht sieht vor, dass die Kündigung eines Mietvertrags schriftlich und mit einem amtlichen Formular erfolgen muss (OR Art. 266). Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden. Deshalb ist klar, dass Sie Ihre Wohnung per Brief kündigen müssen. Eine Wohnungskündigung per Telefon ist also nicht zulässig. Am besten schicken Sie die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben an den Vermieter.

Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?

Besser nicht. Der Vermieter muss die Kündigung dann nicht akzeptieren, weil sie die Voraussetzungen der Schriftform nicht erfüllt.

Kann ich die Kündigung dem Vermieter direkt übergeben?

Wenn es sehr eilt, ist es möglich, dass Sie die Kündigung des Mietvertrags – auch hier natürlich in Briefform – dem Vermieter persönlich übergeben. In diesem Fall kann er Ihnen auf einer Kopie mit einer Unterschrift bestätigen, dass der Brief angekommen ist. Die Zeitangabe darf hier auf keinen Fall fehlen.

Wenn der Vermieter Ihnen die Wohnung kündigt

Der Vermieter muss den Mietvertrag immer schriftlich kündigen, und zwar mit einem amtlich genehmigten Formular. Dieses amtliche Formular muss angeben, mit welchen rechtlichen Möglichkeiten sich der Mieter gegen die Wohnungskündigung wehren kann.

Die termingerechte Wohnungskündigung – Kündigungsfristen

Wie läuft es nun genau mit der Kündigungsfrist und dem Kündigungstermin? Beide sind natürlich eng miteinander verbunden. Wenn die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nämlich nicht eingehalten werden, ist die Wohnungskündigung ungültig und tritt erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin hin in Kraft.

Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag zu finden.

Falls die Kündigungsfrist nicht im Mietvertrag steht, gilt die Mindestkündigungsfrist gemäss dem Obligationenrecht:

Es ist möglich, dass in Ihrem Mietvertrag eine Frist von mehr als drei Monaten festgehalten ist. Dies ist erlaubt, nicht aber eine Verkürzung der Kündigungsfrist.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate – bis wann muss die Kündigung abgeschickt sein?

Ein Beispiel: 

Sie wollen die neue Wohnung am 1.7. beziehen, Ihre Wohnung also auf den 30.6. kündigen.

Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten bedeutet dies, dass die Kündigung bis spätestens am 31.3. beim Vermieter eingetroffen sein muss.

Wichtig: Es gilt nicht der Poststempel, sondern der Empfang beim Vermieter! Stellen Sie also sicher, dass die Kündigung mehrere Tage vor dem Ende des Monats eintrifft.

Ortsübliche Kündigungstermine für Wohnungen in der Schweiz

Ist in Ihrem Mietvertrag keine Kündigungsfrist angegeben? Dann müssen Sie die ortsüblichen Kündigungstermine beachten. Sie können auch bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder der Schlichtungsbehörde nachfragen, welche Kündigungstermine ortsüblich sind.

Ortsüblich sind folgende Kündigungstermine nach Kanton: 

  • Aargau: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Appenzell Innerrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Appenzell Ausserrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Basel-Landschaft: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Basel-Stadt: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Bern, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Freiburg: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember
  • Genf: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Glarus: jedes Monatsende
  • Graubünden: 31. März, (30. Juni), 30. September
  • Jura, je nach Gemeinde: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember oder auf jedes Monatsende
  • Luzern: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Neuenburg: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Nidwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Obwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Schaffhausen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Schwyz: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Solothurn: 31. März, 30. September
  • Solothurn, Bezirk Olten-Gösgen: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • St. Gallen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Tessin, Lugano und Umgebung: 29. März, 29. September
  • Tessin, je nach Gemeinde: keine ortsüblichen Kündigungstermine oder 31. März, 30.     September
  • Thurgau, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember, oder 31. März, 30. Juni 30. September
  • Uri: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
  • Waadt, je nach Gemeinde: (1. Januar), 1. April, 1. Juli, 1. Oktober
  • Wallis: keine ortsüblichen Kündigungstermine
  • Zug: 31. März, 30. Juni, 30. September
  • Zürich, Stadt: 31. März, 30. September
  • Zürich, Bezirke: 31. März, 30. Juni, 30. September

Die ausserterminliche Kündigung des Mietvertrags

Vielleicht ist es ganz schnell gegangen. Die Traumwohnung wird schon in zwei Monaten frei – dabei beträgt Ihre aktuelle Kündigungsfrist drei Monate. In diesem Fall können Sie ausserterminlich kündigen. Nutzen Sie am besten unseren Musterbrief für die vorzeitige ausserterminliche Kündigung.

Damit der ausserterminliche Auszug aus der Wohnung zustande kommt, müssen Sie dem Vermieter einen solventen und zumutbaren Ersatzmieter/Nachmieter stellen. Früher mussten es drei Ersatzmieter sein – heute reicht ein guter Kandidat, der zahlungskräftig ist. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, ist es Ihnen natürlich freigestellt, mehrere Nachmieter vorzuschlagen.

Achtung: Der Vermieter darf einen Ersatzmieter/Nachmieter aufgrund der Unzumutbarkeit aus folgenden Gründen ablehnen: keinen sauberen Betreibungs- und Strafregisterauszug, bei einer Überbelegung aufgrund der Wohnungsgrösse (z.B. eine 4-köpfige Familie in eine 2.5-Zimmer-Wohnung) und bei vom Vermieter (vor)definierten Wohn- und Altersstrukturen (z.B. ein gemischter Wohnblock aus jungen und älteren Personen sowie Singles, Pärchen und Familien oder ein Wohnblock, der nur für jüngere oder ältere Menschen gebaut wurde). 

Am besten gehen Sie folgendermassen vor, wenn Sie ausserterminlich kündigen möchten:

1) Informieren Sie den Vermieter rechtzeitig

Als Erstes kündigen Sie Ihren Mietvertrag, per Einschreiben und so früh wie möglich. Legen Sie die Postquittung und eine Kopie der Kündigung des Mietvertrags zu Ihren Akten.

2) Suchen Sie einen Nachmieter

Tipp: Benutzen Sie für die Suche nach einem Nachmieter verschiedene Kanäle. Mit einem Inserat auf ImmoScout24 sprechen Sie genau Ihr Zielpublikum an. Der potentielle Ersatzmieter/Nachmieter muss in der Lage sein, die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen.

3) Planen Sie die Wohnungsbesichtigung

Vereinbaren Sie einen oder mehrere Besichtigungstermine für Ihre Wohnung. Geben Sie den Interessenten am Besichtigungstag gleich die Bewerbungsformulare für die Wohnung ab. Somit können sich diese rasch bei Ihrem Vermieter bewerben. 

4) Lassen Sie sich das Interesse schriftlich bestätigen

Zeigt der potenzielle Ersatzmieter/Nachmieter Interesse, die Wohnung auf den frei werdenden Termin (ausserterminlich) zu übernehmen, sollte er Ihnen dies schriftlich bestätigen. In der Bestätigung soll auch ersichtlich sein, dass der Kandidat mit dem Mietzins einverstanden ist.

5) Schicken Sie die Bestätigung an den Vermieter

Senden Sie diese Bestätigung so schnell wie möglich in einem eingeschriebenen Brief dem Vermieter zu.

6) Haken Sie beim Ersatzmieter/Nachmieter nach

Geben Sie dem potenziellen Nachmieter einige Tage Bedenkzeit. Danach können Sie nachfragen, ob er immer noch an der Wohnung interessiert ist.

7) Haken Sie beim Vermieter nach

Fragen Sie den Vermieter nach seiner Entscheidung. Ist er mit dem Nachmieter einverstanden und erfüllt dieser die nötigen Anforderungen für die frühzeitige Wohnungsübernahme? 

8) Ersuchen Sie um Entlassung aus dem Mietvertrag

Wenn sich alle Parteien einig sind, steht Ihrem ausserterminlichen Auszug aus der aktuellen Wohnung nichts mehr im Weg. Verlangen Sie von Ihrem Vermieter eine Bestätigung, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen sind.

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Der Vermieter muss die Kündigung des Mietvertrags mit einem amtlich genehmigten Formular ausstellen. Ein einfacher Brief reicht hier also nicht aus. Das Formular ist in der Gemeinde erhältlich, in der die Wohnung liegt. Lebt in der Wohnung ein Ehe- oder Konkubinatspaar oder ein gleichgeschlechtliches Paar in eingetragener Partnerschaft, muss das Formular beiden Partnern separat zugestellt werden. Dies auch dann, wenn nur ein Partner den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Muss der Vermieter einen Grund für die Kündigung angeben?

Nein – die Kündigung ist auch ohne Angabe eines Grundes gültig. Die Mieter haben aber das Recht, eine Begründung zu verlangen. Allerdings bleibt die Kündigung gültig, selbst wenn die Begründung dem Mieter nicht ausreicht oder nicht eintrifft.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Es gelten die gleichen Kündigungstermine und -fristen wie für die Mieter. Das heisst, es gelten die Frist, die im Mietvertrag angegeben ist, oder die ortsüblichen Kündigungstermine.

Ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ausserordentliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende des Monats kann der Vermieter dann ausstellen, wenn Sie Ihre Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme als Mieter verletzen. Es kann Ihnen ebenfalls gekündigt werden, wenn Sie als Mieter mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug sind, und die Zahlung auch innerhalb einer Nachfrist von 30 Tagen nicht eingetroffen ist. 

Tipp: Wenn Sie als Mieter in eine Notlage geraten, wenden Sie sich rechtzeitig an die Sozialhilfe Ihrer Gemeinde und an Ihren Vermieter. So können Sie eine kurzfristige Kündigung und den Verlust der Wohnung allenfalls verhindern.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Wenn Sie zahlungsunfähig werden oder die Wohnung mit Absicht schwer beschädigen, kann der Vermieter Ihnen als Mieter fristlos kündigen.

Die Räumungsklage: Der Mieter zieht nicht aus

Wenn die Kündigung angekommen ist und alle formellen Voraussetzungen eingehalten wurden, kann der Vermieter ein Ausweisungsbegehren stellen. Das Formular dafür ist beim Gericht am dem Ort zu beziehen, wo die Mietwohnung liegt. Das Ausweisungsbegehren kann gestellt werden, wenn der Rückgabetermin der Wohnung abgelaufen ist – das heisst nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist. Erteilt das Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung, können Sie als Vermieter die Wohnung räumen lassen. Wie lange es dauert, bis es soweit kommt, ist abhängig von der Sachlage.

Die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags

Wenn Sie als Mieter eine unkorrekte oder für Sie nicht nachvollziehbare Kündigung Ihrer Wohnung durch den Vermieter erhalten, können Sie sich dagegen wehren. Eine unkorrekte Kündigung kann nichtig oder anfechtbar sein. Ist sie nichtig, können Sie sie ignorieren. Ist sie anfechtbar, können Sie innert 30 Tagen mit der Schlichtungsbehörde in Ihrer Gemeinde Kontakt aufnehmen. Die Schlichtungsbehörde ist dazu da, sowohl den Mietern als auch den Vermietern den teuren Gang zum Gericht zu ersparen. Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist es, dass beide Parteien zu einer Einigung finden.

Wann ist eine Kündigung nichtig?

Eine Kündigung ist dann nichtig, wenn die formellen Vorgaben nicht eingehalten wurden – wenn zum Beispiel die Wohnungskündigung nicht per amtlichem Formular an den Mieter geschickt wurde.

Wann ist eine Kündigung anfechtbar?

Anfechtbar ist eine Kündigung dann, wenn sie formell zwar gültig ist, aber gegen Treu und Glauben gemäss OR Art. 271 Abs. 1 verstösst.

Dies kann zum Beispiel Folgendes bedeuten:

  • die Wohnungskündigung ist eine Rachekündigung
  • der Vermieter will eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen
  • der Vermieter will den Mieter dazu bringen, die Wohnung zu kaufen

Der Mieter kann bei der Schlichtungsstelle die Kündigung des Mietvertrags anfechten – oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Die Erstreckung nach der Kündigung des Mietvertrags

Wenn die Kündigung zwar grundsätzlich rechtens ist, Sie als Mieter aber im Moment nicht in der Lage sind umzuziehen, können Sie eine Erstreckung beantragen, um das Mietverhältnis der Wohnung zu verlängern.

Gründe für eine Erstreckung können sein:

  • hohe berufliche Belastung
  • Stellensuche
  • Schulwechsel der Kinder
  • Verwurzelung im Quartier
  • Krankheit
  • Prüfungen oder Abschluss einer Ausbildung
  • hohes Alter
  • knappes Angebot an erschwinglichen Wohnungen

Wenn sich die Schlichtungsstelle für eine Erstreckung ausspricht, kann das Mietverhältnis um höchstens vier Jahre verlängert werden.

Alle Vorlagen zum Thema Kündigung des Mietvertrags finden Sie hier auf einen Blick 

Nach der Kündigung folgt die Wohnungsübergabe – lesen Sie unseren Guide rund um die Endreinigung und Mängelliste der Wohnung.