Ausserterminliche Kündigung der Wohnung: Das musst du wissen
Eine Mietwohnung ist grundsätzlich innerhalb der im Mietvertrag geregelten Kündigungsfristen kündbar. Unter bestimmten Bedingungen ist jedoch auch ein vorzeitiger Auszug möglich. Im Falle einer solchen ausserterminlichen Kündigung gilt es jedoch einige Punkte zu beachten. Wir zeigen dir, welche Möglichkeiten du hast und wie du vorgehen musst.
Endlich hast du deine neue Traumwohnung gefunden! Der Haken daran? Der neue Vermieter bzw. die Vermieterin verlangt einen früheren Einzug, als die Kündigungsfrist der alten Wohnung zulässt. Oder vielleicht ist die aktuelle Wohnungssituation sogar unzumutbar und du musst die Wohnung dringend verlassen. In beiden Fällen gilt grundsätzlich, dass ein vorzeitiger Auszug aus der Wohnung vor dem Kündigungstermin möglich ist. Aber als Mieter:in haftest du bis zum ordentlichen Kündigungstermin für die Bezahlung des Mietzinses. Falls keine Kündigungstermine- und fristen in deinem Mietvertrag definiert sind, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Doch wie kann man ausserterminlich kündigen, ohne für den restlichen Mietzins aufkommen zu müssen? Wir geben dir einen Überblick.
Wann ist eine ausserterminliche oder ausserordentliche Kündigung möglich?
Möchtest du deinen Mietvertrag ausserterminlich kündigen, ohne für den Mietzins aufkommen zu müssen, musst du im Normalfall eine passende Nachmieterin bzw. einen passenden Nachmieter stellen. Im rechtlichen Sinne wird dies die vorzeitige Rückgabe der Mietsache genannt. In Ausnahmefällen ist eine vorzeitige Kündigung auch ohne Sicherstellung einer Nachmiete möglich, was nicht zwingend bedeutet, dass die Kündigung fristlos ist. Dies wird ausserordentliche Kündigung genannt (Art. 266 OR). In den folgenden Fällen ist eine ausserordentliche Kündigung möglich:
- Tod des Mieters: Im Todesfall geht der Mietvertrag an die Erben des Mieters oder der Mieterin über. Falls diese das Mietverhältnis nicht weiterführen möchten, kann der Vertrag nach der gesetzlichen Frist (3 Monate für Wohnungen und 6 Monate für Geschäftsräume) auf den nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden, ohne die Fristen im Mietvertrag selbst berücksichtigen zu müssen.
- “Wichtige Gründe”: Wenn wichtige Gründe die Vertragserfüllung unzumutbar machen, kann der Vertrag ausserordentlich gekündigt werden. Hier ist die Kündigung nach der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt möglich. Ein:e Richter:in entscheidet hierbei nicht nur, ob ein Grund als “wichtig” gilt, sondern auch, welche finanziellen Folgen die Kündigung für die Mieter:innen und Vermieter:innen hat. Die Rechtsprechung ist in diesen Fällen meistens streng, da nur wenige Gründe als legitim angesehen werden. Wir empfehlen daher, rechtliche Beratung aufzusuchen, wie beispielsweise beim Mieterverband. Damit ein Grund als wichtig erachtet wird, muss dieser beim Abschluss des Vertrags nicht vorhersehbar gewesen sein und darf nicht aus Eigenverschulden auftreten.
Was sind wichtige Gründe? Beispiele dafür sind:
- Der Gesundheitszustand des Mieters oder der Mieterin verunmöglicht die Benutzung der Wohnung.
- Schwerer Streit zwischen Hausbewohner:innen
Keine wichtigen Gründe sind:
- Die berufliche Versetzung des Mieters oder der Mieterin
- Den Erwerben einer eigenen Immobilie
Wann kann eine Mietwohnung fristlos gekündigt werden?
Damit ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden kann, müssen die Mängel so gravierend sein, dass der Gebrauch erheblich eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Ein Beispiel hierfür ist gesundheitsgefährdender Schimmelbefall oder falls die Raumtemperatur dauerhaft nicht mehr als 16 Grad erreicht. Da es in diesen Fällen oft zum Rechtsstreit kommt, ist es wichtig, dass du als Mieter:in beweisen kannst, dass die Verwaltung über die Mängel Bescheid wusste und nichts dagegen unternommen hat.
Ausserterminliche Kündigung mit Stellung eines Nachmieters oder einer Nachmieterin
Auch wenn keiner der oben genannten Fälle vorliegt, gibt es eine Möglichkeit, nicht für die Miete aufkommen zu müssen. Du kannst einen passenden Ersatzmieter bzw. eine passende Ersatzmieterin stellen. Dann bist du von der Zahlungspflicht befreit. Wir empfehlen dafür folgendes Vorgehen:
1. Informiere die Vermieter:innen rechtzeitig
Um deinen Mietvertrag vorzeitig aufzuheben, musst du als Erstes schriftlich kündigen. Wir empfehlen dir, dies per Einschreiben und so früh wie möglich zu machen. Am besten teilst du der Verwaltung auch gleich mit, dass du Nachmieter:innen suchst.
Unser Tipp: Behalte die Postquittung und eine Kopie, falls du deine Kündigung später beweisen musst.
2. Suche nach Nachmieter:innen
Vorerst ist die Kündigung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Das Mietverhältnis ändert sich erst, wenn du deinem Vermieter mindestens eine passende Nachmieterin vorschlägst. Das bedeutet, die vorgestellten Nachmieter:innen müssen zumutbar und zahlungsfähig sein.
Bevor du mit der Suche startest, solltest du bei deinen Vermieter:innen die Bewerbungsunterlagen anfordern und fragen, welche Dokumente nötig sind.
Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dies bedeutet genauer: der gleiche Mietzins, ähnlicher Gebrauchszweck, keine zusätzlichen Ansprüche des Nachmieters und keine zusätzlichen Forderungen der Vermieterin. Zum Beispiel bedeutet das, dass ein junges Pärchen keine Grossfamilie als Ersatzmieter stellen kann. Oder dass beispielsweise in einer Altersresidenz eine 20-jährige Nachmieterin unzumutbar wäre.
Unser Tipp: Es lohnt sich, den Vermieter:innen gleich mehrerer Kandidat:innen zu präsentieren, um die Chancen zu erhöhen. Benutze für die Suche verschiedene Kanäle. Mit einem Inserat auf ImmoScout24 sprichst du genau dein Zielpublikum an.
3. Besichtige die Wohnung gemeinsam
Mache mit den potenziellen Nachmieter:innen einen Rundgang durch die Wohnung und informiere sie über den Mietvertrag (Höhe des Mietzinses, Kündigungsfristen etc.).
4. Lass dir das Interesse schriftlich bestätigen
Hast du jemanden gefunden, der die Wohnung zum gleichen Mietzins übernehmen möchte? Das Einverständnis solltest du dir unbedingt schriftlich bestätigen lassen. Gleichzeitig solltest du das ausgefüllte Bewerbungsformular, mindestens einen Betreibungsregisterauszug und allfällig weitere Unterlagen anfordern.
5. Sende die Bestätigung an die Vermieterschaft
Lasse diese Bestätigung, die Wohnungsbewerbung und im Idealfall den Betreibungsregisterauszug so schnell wie möglich den Vermieter:innen per Einschreiben zukommen. Diese sollten genug Zeit bekommen, um die Unterlagen zu prüfen. Wie viel Zeit sie sich nehmen können, ist je nach Situation unterschiedlich. Vergangene Rechtsprechungen haben eine Frist (bei der Vermietung von Wohnungen) von ungefähr 10 bis 20 Tagen ergeben.
6. Bleib am Ball und frag bei den Vermieter:innen nach
Falls du keine Antwort erhältst, frag beim Vermieter oder der Vermieterin nach, wie der Stand bezüglich der gesendeten Kandidat:innen aussieht. Am besten solltest du dir eine schriftliche Bestätigung einholen, die besagt, dass deine Vermieter:innen die Bewerbungen erhalten und für qualifiziert befunden haben und dass du aus dem Vertrag entlassen bist. Wenn sich alle Parteien einig sind, steht nichts mehr im Weg und du kannst vorzeitig ausziehen.
Was, wenn kein:e passende:r Nachmieter:in gestellt werden kann?
Gesetzlich ist man als Mieter:in verpflichtet, die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu bezahlen. Falls sich niemand Passendes aufspüren lässt, kannst du versuchen, mit dem Vermieter oder der Vermieterin eine Vereinbarung zu finden. Diese kann beispielsweise so aussehen, dass du vorschlägst, einen Teil der Miete zu übernehmen. Je nachdem, ob sowieso noch Renovationen vorgenommen werden müssen, kann dies für beide Parteien eine gute Lösung darstellen.
Suchst du nach einem passenden Nachmieter oder einer passenden Nachmieterin?