Résiliation anticipée du logement: ce qu’il faut savoir
Un logement en location doit en principe toujours être résilié selon le préavis prévu dans le contrat de bail. Dans certaines circonstances, un déménagement avant la fin du préavis est également possible. Il convient toutefois de tenir compte de certains points pour une telle résiliation anticipée. Nous te montrons les options qui se présentent à toi et comment procéder.
Tu as enfin trouvé le logement de tes rêves. Le souci? Le nouveau propriétaire exige que tu emménages plus tôt que le délai prévu par le préavis de ton ancien logement. Ou tu te trouves peut-être dans une situation intolérable et dois quitter ton logement au plus vite. Dans tous les cas, il est en principe possible de quitter le logement avant le terme de résiliation contractuel. En tant que locataire, tu es toutefois responsable du paiement du loyer jusqu’à cette date. Si ton contrat de bail ne prévoit pas de termes et délais de préavis, les délais de résiliation en usage dans la localité s’appliquent. Mais comment peut-on résilier le logement hors délai sans devoir payer le reste du loyer dû? Nous te donnons un aperçu.
Quand peut-on procéder à une résiliation anticipée ou à un congé extraordinaire?
Si tu souhaites procéder à une résiliation anticipée de ton bail sans devoir payer le loyer restant, tu dois généralement proposer un locataire pour te succéder. En termes juridiques, on parle alors de «restitution anticipée de la chose louée». Dans des cas exceptionnels, une résiliation anticipée est possible sans présenter de nouveau locataire, ce qui ne signifie pas forcément que la résiliation est immédiate. On parle alors de «congé extraordinaire» (art. 266 Droit des obligations). Un congé extraordinaire est autorisé dans les cas suivants:
- Décès du locataire: en cas de décès, le contrat de bail est transmis aux héritiers. Si ces derniers ne souhaitent pas le conserver, le contrat peut être résilié en observant le délai de préavis (3 mois pour les logements et 6 mois pour les locaux commerciaux) jusqu’au prochain terme légal, sans devoir tenir compte des délais prévus par le contrat de bail.
- «Justes motifs»: si de justes motifs rendent intolérablel’exécution du contrat, ce dernier peut être résilié à n’importe quel moment. La résiliation peut alors avoir lieu à la date souhaitée, dans le respect du délai de congé légal. Un juge statue à cet égard à la fois sur la «justesse» des motifs invoqués, mais aussi sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé pour les locataires et les propriétaires. La jurisprudence est souvent stricte dans ces cas, car seuls quelques rares motifs sont considérés comme étant légitimes. Nous te recommandons donc de faire appel à un conseil juridique, par exemple auprès de l’Association des locataires. Pour qu’un motif soit considéré comme juste, il ne doit pas pouvoir être prévisible à la conclusion du contrat et ne doit pas résulter de sa propre faute.
Quels sont les «justes motifs»? Voici quelques exemples de motifs acceptés:
- Un état de santé du locataire qui rend impossible l’utilisation du logement
- Un conflit majeur entre des habitants de l’immeuble
Ne sont pas des justes motifs:
- La mutation professionnelle du locataire
- L’achat d’un bien immobilier
Quand un logement en location peut-il être résilié sans préavis?
Pour avoir le droit de résilier un contrat de bail sans préavis, les défauts constatés doivent être tellement graves que l’utilisation du logement en est fortement limitée, voire exclue. On peut citer par exemple la présence de moisissures dangereuses pour la santé ou une température ambiante systématiquement inférieure à 16 degrés. Étant donné que ces cas mènent souvent à un litige, il est important que tu puisses prouver, en tant que locataire, informée de ces défauts et n’a rien fait pour y remédier.
Résiliation anticipée avec présentation d’un nouveau locataire
Même si aucun des cas susmentionnés ne s’applique, il existe une possibilité pour ne pas devoir payer le loyer: tu peux trouver un locataire adapté pour te succéder. Tu seras alors libre de l’obligation de paiement. Nous te recommandons de suivre la procédure suivante:
1. Informe ton propriétaire à temps
Pour sortir prématurément de ton contrat de location, tu dois d’abord le résilier par écrit. Nous te conseillons de le faire par courrier recommandé et aussi tôt que possible. Le mieux est d’informer aussi tout de suite la régie que tu cherches un nouveau locataire.
Notre conseil: conserve le reçu postal et une copie au cas où tu aurais plus tard à prouver ta résiliation.
2. Cherche de nouveaux locataires
Dans un premier temps, la résiliation est valable au prochain terme de résiliation possible. Le contrat de bail ne change que lorsque tu as proposé au moins un locataire approprié à ton propriétaire. Cela signifie que les locataires proposés doivent être acceptables et solvables.
Avant de commencer tes recherches, demande les documents de candidature à ton propriétaire et les pièces à fournir impérativement.
Le nouveau locataire doit être prêt à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions, c’est-à-dire avec le même loyer, un usage similaire, aucune prétention supplémentaire de sa part et aucune exigence supplémentaire de la part du propriétaire. Cela signifie par exemple qu’un jeune couple ne peut pas proposer une famille nombreuse pour lui succéder. Ou qu’une nouvelle locataire de 20 ans serait inacceptable dans une résidence pour seniors.
Notre conseil: il est préférable de soumettre plusieurs candidats au propriétaire, afin d’accroître tes chances. Exploite plusieurs canaux pour ta recherche. Une annonce sur ImmoScout24 te permet de t’adresser directement à ton public cible.
3. Visitez le logement ensemble
Fais le tour du logement avec les nouveaux locataires potentiels et mentionne les éléments du contrat de bail (montant du loyer, délai de préavis, etc.)
4. Demande une confirmation écrite de l’intérêt
Tu as trouvé une personne qui souhaite reprendre le logement au loyer actuel? Dans ce cas, fais-toi confirmer son accord par écrit. Parallèlement, demande-lui de te remettre le formulaire de candidature complété, au moins un extrait du registre des poursuites et éventuellement d’autres documents.
5. Envoie la confirmation au bailleur
Transmets aussi rapidement que possible cette confirmation, la demande de logement et, idéalement, l’extrait du registre des poursuites au propriétaire par courrier recommandé. Ce dernier devrait avoir suffisamment de temps pour contrôler tous les documents. Le temps qu’il peut s’accorder pour cela dépend de la situation. Selon la jurisprudence, ce délai (pour la location de logements) peut être d’environ 10 à 20 jours.
6. Ne perds pas le processus de vue et relance ton propriétaire
Si tu n’obtiens pas de réponse, contacte ton propriétaire pour savoir où en est la situation concernant les candidats proposés. Idéalement, tu devrais demander une confirmation écrite, qui prouve que ton propriétaire a reçu les candidatures, a estimé qu’elles étaient qualifiées et te libère donc du contrat. Si toutes les parties sont d’accord, plus rien ne s’oppose à ton déménagement anticipé.
Que se passe-t-il si tu ne trouves pas de nouveau locataire approprié?
Légalement, le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’à l’échéance du délai de résiliation. Si tu n’as trouvé personne pour te remplacer, tu peux essayer de trouver un accord avec le propriétaire, notamment en proposant de couvrir une partie du loyer. Dans le cas où des rénovations sont par exemple nécessaires, cela peut être une bonne solution pour les deux parties.
Tu es à la recherche d’un nouveau locataire approprié?