- Le contrat de location en Suisse
- Contrat de bail à responsabilité solidaire: ce qu’il faut savoir
- Le contrat de sous-location en Suisse
- Le bail à loyer oral
- À partir de quand le contrat de location est-il valable?
- Frais annexes et contrat de bail
- Le loyer indexé en Suisse
- Loyer échelonné en Suisse
- Les transactions couplées en Suisse
- Taux hypothécaire de référence
Le contrat de location en Suisse
Le contrat de bail est au cœur de la relation locataire-propriétaire. Il donne des garanties aux deux parties. Tous les droits et obligations y sont consignés. Mais que peut contenir un contrat de bail? Et qu’est-ce qui n’est pas autorisé? Découvre ici tout ce qu’il faut savoir!
Tu as trouvé le logement de tes rêves. On te tend la main, l’affaire est conclue. Est-ce bien réel? En principe, oui, puisqu’un contrat verbal a force exécutoire.
Mais tu aimerais sans doute un peu plus de sécurité avant d’emménager dans ton nouveau chez-toi. Tu devrais donc absolument signer un contrat de bail écrit. Ce document n’est toutefois pas seulement contraignant pour le propriétaire: tu dois également t’y tenir. Il est donc important de bien connaître le contenu d’un contrat de bail et de le lire en détail avant de le signer!
Envie d’en savoir plus? Tu trouveras ici de plus amples informations au sujet du contrat de bail.
Que renferme un contrat de bail?
En Suisse, un contrat de bail ne peut pas être rédigé librement. Il est soumis à des dispositions légales (droit du bail), qui sont inscrites dans le droit suisse des obligations. Et tout le monde doit les respecter!
Dans ce cadre, tout le reste peut ensuite être convenu entre les parties.
Outre le droit du bail, il existe aussi l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Elle se base également sur le droit des obligations et couvre d’autres questions légales règlementées.
Parties contractantes
Le contrat de bail détermine qui est locataire et qui est propriétaire. Il n’est valide qu’à partir du moment où les deux parties l’ont signé. Reporte-toi à cet article pour savoir à partir de quand un contrat de bail est valable.
Un exemple:
Madame Dupont souhaite faire valoir ses droits en tant que locataire. Elle ne peut le faire que si elle est mentionnée en tant que telle dans le contrat de bail et qu’elle l’a signé.
Objets et biens loués
Tout ce qui est cédé au locataire doit être consigné par écrit. Les locaux extérieurs au logement, qui peuvent être utilisés ou loués en sus, doivent également être documentés par écrit. Cela concerne par exemple la cave et la buanderie.
Durée de la location
Les contrats de bail sont conclus à durée soit déterminée, soit indéterminée. Lorsqu’une date fixe est définie, le bail prend fin à ce terme. En général, le contrat est toutefois à durée indéterminée.
La plupart des contrats de bail mentionnent un délai de résiliation. Les deux parties ont ainsi le droit de résilier le bail, dans le respect de ce délai. Si tu ne trouves pas de délai de résiliation dans ton contrat, les dispositions locales en la matière s’appliquent.
Il est légalement permis de fixer une durée minimale de location. Aucune des deux parties ne peut alors procéder à la résiliation ordinaire du bail avant son expiration.
Une durée de location prolongée est néanmoins interdite par la loi, mais il n’existe pas de référence écrite à ce sujet et le tribunal tranche donc individuellement en cas de litige. Si ce sujet t’intéresse, tu peux t’adresser à l’Association des locataires pour obtenir de plus amples informations.
Loyer et charges
S’il n’en a pas été convenu autrement, le loyer est dû mensuellement. Le contrat de bail précise la composition du montant, qui comprend généralement le loyer net et les charges. Si les charges ne sont pas mentionnées dans le contrat de bail, elles sont déjà comprises dans le loyer.
Attention à la réserve de loyer: cette disposition permet au propriétaire d’augmenter le loyer ultérieurement. Tu peux toutefois la contester.
Garantie de loyer
Le montant de la garantie de loyer est mentionné dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, tu n’as pas l’obligation d’en verser une. En général, son montant correspond à trois mois de loyer.
Tu as besoin d’un modèle de contrat de location? Nous en avons préparé un pour toi!
Aspects juridiques dans des cas particuliers
Certains contrats de bail concernent des cas particuliers, notamment:
- Bail commercial
- Logements de luxe
- Garages séparés
- Loyers échelonnés (hausse progressive du loyer définie au préalable)
- Loyers indexés (le loyer évolue avec l’indice suisse, l’IPC)
Pour ces baux et tout autre cas particulier de ce type, des contrats adaptés sont conclus. Ils s’écartent du droit du bail ordinaire et renferment souvent des mentions en petits caractères. Il faut alors se méfier des coûts supplémentaires!
Il est conseillé de demander à un spécialiste de contrôler tout contrat spécial.
Contrat de bail avec période d’essai – est-ce autorisé?
Une période d’essai est interdite pour les contrats de bail à durée indéterminée et enfreint le droit des obligations. Un contrat à durée déterminée, comme «contrat d’essai», est lui autorisé. Il ne peut toutefois être renouvelé à plusieurs reprises, car il contournerait la protection contre la résiliation.
Questions fréquentes concernant le contrat de bail
Avoir un contrat de bail en main après de longues recherches procure une grande joie. Contrairement à ses nombreux paragraphes. Nous avons donc réuni pour toi les questions principales à ce sujet.
Le loyer est-il approprié?
Tu as trouvé le logement de tes rêves, mais tu te demandes si le loyer est juste? Tu peux vérifier ici la valeur locative actuelle de ton logement.
Si cette valeur est inférieure de plus de 0,25% au loyer, tu as en principe droit à une baisse de loyer.
Conseils:
- Tu as le droit de connaître le montant de l’ancien loyer. Demande à la régie combien payait le locataire précédent. Certains cantons obligent même à indiquer le loyer initial dans un formulaire officiel (formule officielle).
- Le loyer a connu une trop forte hausse par rapport au loyer initial? Dans certains cas, c’est interdit. Tu as jusqu’à 30 jours à compter de la remise des clés pour contester cette augmentation.
- Il existe de nombreux motifs valables à une hausse du loyer. Une rénovation, un renouvellement des appareils ou d’autres investissements sont par exemple des arguments légitimes pour la justifier. Mais une hausse du loyer doit toujours être justifiable!
Sous-louer un logement
En principe, la sous-location est autorisée. Par précaution, tu devrais conclure un contrat de sous-location. Le propriétaire a le droit d’exiger de savoir qui vit chez toi, et à quel prix. Tu sais dès le départ que tu souhaites sous-louer ton logement? Une clause contractuelle correspondante te permet d’obtenir l’accord dès le début de la location.
Le contrat de bail peut-il interdire les animaux domestiques?
Tu as un cochon d’Inde ou un poisson rouge? Aucun souci! Les petits animaux en cage et en nombre raisonnable ont le droit de vivre avec toi sans autorisation. Les gros animaux, comme les chiens ou les chats, peuvent être interdits sans justification.
Nouveau contrat de bail avec des clauses suspectes
Interdiction de faire des grillades ou de fumer, prise en charge des coûts pour les traces d’usure naturelles… Tu te demandes si le nouveau contrat de bail est légal? Les clauses abusives sont fréquentes. En cas de doute, demande conseil à un spécialiste, ou renseigne-toi en consultant ces exemples (seulement en allemand).
Vivre ensemble
Clara, Til et Michael vivent en colocation. Au bout d’un certain temps, Til souhaite déménager. Tout le monde est d’accord. Mais comment résilier? Tout dépend du contrat de bail:
- S’il contient une clause de résiliation partielle, le reste du contrat subsiste. Seul Til résilie, car c’est lui qui souhaite quitter le logement.
- En l’absence de clause de résiliation partielle, il s’agit d’un contrat solidaire. Dans ce cas, toutes les parties sont sur un pied d’égalité et la garantie de loyer a été versée en commun. Le contrat doit donc également être résilié conjointement. Pour que Clara et Michael puissent rester, la régie leur envoie un nouveau contrat de bail.
Que faire en cas de litiges après la signature du contrat de bail?
Monsieur Kubik a signé un contrat de bail, mais des litiges sont apparus avec le propriétaire. Dans ces cas-là, les deux parties peuvent s’adresser à l’autorité de conciliation locale, qui a pour mission de conseiller en situation de litige. Elle est organisée au niveau communal, régional ou cantonal.
L’autorité de conciliation peut aussi prendre des décisions pour les litiges concernant une résiliation, un bail ou un loyer. Son intervention est gratuite pour les deux parties.
Conclusion: voici les points à contrôler lors de la signature d’un contrat de bail
- Le montant convenu du loyer est-il inscrit au contrat?
- La surface indiquée du logement est-elle correcte?
- Le contrat mentionne-t-il un grenier et/ou une cave?
- Le contrat est-il à durée déterminée ou indéterminée?
- Y a-t-il une durée minimale? À partir de quand peux-tu le résilier?
- Le taux d’intérêt de référence est-il actuel? Tu peux te renseigner ici sur le taux d’intérêt de référence.
- Le contrat contient-il une réserve de loyer précisément justifiée? Dans ce cas, le loyer pourra être augmenté ultérieurement.
Les personnes qui s’intéressent de près aux contrats de bail s’évitent de futurs désagréments. Tu aimerais en savoir plus à ce sujet? Tu trouveras ici les formulaires pour un contrat de bail.