Die Wohnung kündigen: So gehst du vor
Bei jedem Auszug aus einer Mietwohnung musst du den bestehenden Mietvertrag kündigen. Dabei gelten strenge Regeln: von der Kündigungsfrist bis zu den richtigen Formularen. Erfahre hier alles Wichtige zur Kündigung deiner Wohnung und lade gleich eine Vorlage für das Kündigungsschreiben herunter.
Die Wohnung korrekt kündigen – mit unserer Vorlage
Neue Wohnung, neues Glück – bei einem Umzug ist die Vorfreude auf das neue Zuhause meistens sehr gross. Aber zuerst solltest du sicherstellen, dass du deine alte Wohnung auf den richtigen Termin gekündigt hast.
Das Mietrecht gibt klare Vorgaben für die Kündigung eines Mietvertrags für Mieter:innen. Sie muss schriftlich und mit einem amtlichen Formular erfolgen (OR Art. 266) sowie eigenhändig unterschrieben sein.
Am besten schickst du die Kündigung per Einschreiben direkt an deine:n Vermieter:in. So hast du im Streitfall den Beweis, dass der Brief rechtzeitig eingetroffen ist.
Du kannst das Kündigungsformular auch persönlich übergeben. In diesem Fall solltest du dir auf einer Kopie per Unterschrift den Empfang der Kündigung bestätigen lassen. Die Zeitangabe darf hier auf keinen Fall fehlen.
Übrigens: Du musst keinen konkreten Grund für die Wohnungskündigung nennen.
Mit einer E-Mail, einer SMS oder per WhatsApp-Nachricht solltest du auf keinen Fall kündigen. Die Kündigung ist dann nicht rechtskräftig. Das heisst, dein:e Vermieter:in muss sie nicht akzeptieren. Eine mündliche Kündigung, zum Beispiel am Telefon, ist ebenfalls ungültig.
Gut zu wissen: Auch Vermieter:innen müssen den Mietvertrag immer schriftlich kündigen, und zwar mit einem amtlich genehmigten Formular. Auf diesem müssen sie zudem angeben, mit welchen rechtlichen Möglichkeiten sich die Mietpartei gegen die Wohnungskündigung wehren kann.
Wer muss die Wohnungskündigung unterschreiben?
Grundsätzlich müssen alle Personen, die den aktuellen Mietvertrag unterschrieben haben, auch die Kündigung unterschreiben. Wohnst du zum Beispiel in einer WG und hast mit deinen Mitbewohner:innen einen Mietvertrag mit Solidarhaftung abgeschlossen, könnt ihr die Wohnung nur gemeinsam kündigen. Wenn nur eine Person aus der WG ausziehen möchte, müssen die verbleibenden Mitbewohner:innen danach einen neuen Vertrag mit der Vermietung abschliessen.
Eine Ausnahme gibt es bei der Kündigung einer Familienwohnung. Wenn ihr als Ehepaar in der Wohnung lebt, muss die Kündigung in jedem Fall von dir und deiner Ehepartnerin oder deinem Ehepartner unterzeichnet werden – auch dann, wenn nur jemand von euch den Mietvertrag für die Wohnung unterschrieben hat. Dies gilt genauso für Konkubinatspaare und für gleichgeschlechtliche Paare in eingetragener Partnerschaft.
Welche Kündigungsfrist gilt für Mietwohnungen?
Beim Kündigen der Wohnung musst du immer die Kündigungsfrist einhalten. Das Gesetz schreibt Mindestfristen vor, im Mietvertrag kann aber eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden.
Die gesetzlichen Fristen sind:
- 3 Monate für Mietwohnungen und -häuser
- 2 Wochen für ein möbliertes Zimmer
Weniger streng geregelt sind die möglichen Kündigungstermine. Hier gilt in erster Linie, was im Mietvertrag steht. Häufig kannst du heutzutage auf jedes Monatsende kündigen (ausgenommen ist der 31. Dezember).
Steht im Vertrag nichts dazu, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. In vielen Kantonen heisst das, dass du die Wohnung auf Ende März, Ende Juni und Ende September kündigen kannst.
Die genauen Termine in deinem Kanton und mehr zu den Zügeltagen erfährst du in diesem Artikel.
Bis wann muss die Kündigung bei der Vermietung eintreffen?
Die Kündigung muss termingerecht eintreffen. Dabei ist nicht das Datum des Poststempels entscheidend, sondern wann die Vermietung die Kündigung empfängt. Dies sollte spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist sein.
Wird die Frist nicht eingehalten, so gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin. Schicke das Kündigungsschreiben also am besten möglichst früh per eingeschriebenem Brief. So bist du auf der sicheren Seite.
Beispiel: Beträgt die Kündigungsfrist drei Monate und der Kündigungstermin ist der 30. September, dann muss die Kündigung spätestens am 30. Juni bei der Vermietung eintreffen. Fällt der 30. Juni auf ein Wochenende, muss sie bereits am Freitag davor im Briefkasten der Vermietung liegen.
Ausserterminliche Kündigung der Wohnung
Vielleicht ist es ganz schnell gegangen und deine Traumwohnung wird schon in zwei Monaten frei – dabei beträgt deine aktuelle Kündigungsfrist drei Monate. In diesem Fall kannst du ausserterminlich kündigen.
Nutze dafür am besten unseren Musterbrief für die ausserterminliche Kündigung.
Damit der ausserterminliche Auszug aus der Wohnung zustande kommt, musst du deinem Vermieter oder deiner Vermieterin mindestens eine:n solvente:n und zumutbare:n Nachmieter:in stellen, der oder die deinen Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen will. Mehr zu den Anforderungen, die Nachmieter:innen erfüllen müssen, liest du in diesem Artikel.
Lehnt die Vermietung dein:e Nachmieter:in ab, obwohl er oder sie alle Anforderungen erfüllt, bist du dennoch von den vertraglichen Pflichten befreit. Du musst also den Mietzins ab dem Übernahmetermin nicht mehr bezahlen.
Das gilt auch, wenn die Vermietung den Mietzins erhöhen möchte und dein:e Nachmieter:in die Wohnung deshalb nicht mehr übernehmen will. Hole dir in diesem Fall aber unbedingt eine schriftliche Bestätigung von der Vermietung, dass du ab dem Übernahmetermin aus dem Mietverhältnis entlassen bist.
Wohnung ausserterminlich kündigen: Schritt für Schritt
So gehst du am besten vor, wenn du ausserterminlich kündigen möchtest:
1) Informiere deine:n Vermieter:in rechtzeitig
Als Erstes kündigst du deinen Mietvertrag per Einschreiben. Lege die Postquittung und eine Kopie der Kündigung des Mietvertrags zu deinen Akten.
2) Suche eine:n Nachmieter:in
Sobald die Vermietung informiert ist, solltest du keine Zeit verlieren und so rasch wie möglich mit der Suche nach möglichen Nachmieter:innen anfangen.
Tipp: Benutze am besten verschiedene Kanäle. Zum Beispiel Freunde und Bekannte, klassische Aushänge und Online-Inserate auf Immobilienplattformen.
3) Plane die Wohnungsbesichtigung
Vereinbare Besichtigungstermine für deine Wohnung. Gib den Interessent:innen am Besichtigungstag die Bewerbungsformulare für die Wohnung direkt mit. So können sie sich rasch bewerben.
4) Lass dir das Interesse schriftlich bestätigen
Zeigt ein:e potenzielle:r Nachmieter:in Interesse, die Wohnung auf den frei werdenden Termin zu übernehmen, solltest du dir das schriftlich bestätigen lassen. Schicke diese Bestätigung in einem eingeschriebenen Brief an deine:n Vermieter:in.
5) Ersuche um Entlassung aus dem Mietvertrag
Wenn sich alle Parteien einig sind, steht deinem ausserterminlichen Auszug aus der aktuellen Wohnung nichts mehr im Weg. Verlange von deinem Vermieter oder deiner Vermieterin eine schriftliche Bestätigung, dass du aus dem Mietvertrag entlassen bist.
Die Kündigung der Wohnung durch die Vermieterschaft
Dein:e Vermieter:in muss die Kündigung des Mietvertrags mit einem speziellen, amtlich genehmigten Formular ausstellen. Ansonsten gelten für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich die gleichen Vorschriften und Fristen wie für Mieter:innen.
Vermieter:innen müssen keinen Grund für die Kündigung angeben. Du hast zwar das Recht, eine Begründung zu verlangen, eine ordentliche Kündigung bleibt allerdings gültig, auch wenn dir die Begründung nicht ausreicht.
Ausserordentliche Kündigung
Dein:e Vermieter:in kann eine ausserordentliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende ausstellen. Dafür muss eine dieser Situationen eintreffen:
- Du hast deine Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme als Mieter:in verletzt.
- Du bist mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug und hast die Mietschuld innerhalb einer 30-tägigen Nachfrist nicht beglichen.
Tipp: Bist du in einer Notlage, wendest du dich am besten rechtzeitig an die Sozialhilfe deiner Gemeinde und an deine:n Vermieter:in. So kannst du eine kurzfristige Kündigung und den Verlust der Wohnung allenfalls verhindern.
Bei schwerwiegenden Verstössen gegen die Sorgfaltspflichten können Vermieter:innen eine fristlose Kündigung aussprechen. Beispielsweise, wenn der oder die Mieter:in die Wohnung mit Absicht schwer beschädigt. Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist aber die grosse Ausnahme, da die Hürden dafür sehr hoch sind.
Kündigung des Mietvertrags anfechten
Wenn du als Mieter:in eine unkorrekte oder für dich nicht nachvollziehbare Wohnungskündigung erhältst, kannst du dich dagegen wehren. Je nachdem ist die Kündigung nichtig oder du kannst eine Verlängerung des Mietverhältnisses erzielen.
Wende dich dafür innerhalb von 30 Tagen nach der Kündigung an die Schlichtungsstelle deines Wohnortes.
Wann ist eine Wohnungskündigung nichtig?
Eine Kündigung ist dann nichtig, wenn die formellen Vorgaben nicht eingehalten wurden – wenn zum Beispiel die Wohnungskündigung nicht per amtlichem Formular an die Mieter:innen geschickt wurde. In diesem Fall kannst du die Kündigung ignorieren, denn sie ist nicht rechtswirksam. Deine Vermieter:in muss dir eine neue Kündigung zustellen.
Wann ist eine Wohnungskündigung anfechtbar?
Anfechtbar ist eine Kündigung des Mietvertrags dann, wenn sie formell zwar gültig ist, aber gegen Treu und Glauben gemäss OR Art. 271 Abs. 1 verstösst.
Dies kann zum Beispiel Folgendes bedeuten:
- die Wohnungskündigung ist eine «Rachekündigung»
- dein:e Vermieter:in will eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen
- dein:e Vermieter:in will dich dazu bringen, die Wohnung zu kaufen
Wenn die Kündigung zwar grundsätzlich rechtens ist, für dich als Mieter:in im Moment ein Umzug aber nicht möglich ist, hast du eine weitere Möglichkeit, dich zu wehren: Du kannst eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, um länger in der Wohnung zu bleiben.
Eine Erstreckung wird nur in gewissen Härtefällen gewährt, die Gründe können aber ganz verschieden sein. Unter anderem können folgende Punkte geltend gemacht werden:
- hohe berufliche Belastung
- Stellensuche
- Verwurzelung im Quartier
- Krankheit
- hohes Alter
- knappes Angebot an erschwinglichen Wohnungen
Wenn sich die Schlichtungsstelle für eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausspricht, kann es um höchstens vier Jahre verlängert werden.
Wichtig: Auch wenn du die Kündigung anfechtest und eine Erstreckung beantragst, musst du eine neue Wohnung suchen. Verliere am besten keine Zeit. Denn die Schlichtungsbehörde prüft, ob du dich um Wohnungen bemüht hast.