Nachmieter:in suchen: So gehst du vor!
Willst du vor Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist aus deiner Mietwohnung ausziehen, musst du einen Nachmieter oder eine Nachmieterin finden. Diese Person muss zahlungsfähig und zumutbar sein. Wir erklären dir, wie du dabei am besten vorgehst.
Der neue Arbeitsvertrag ist unterschrieben und schon geht’s auf die Suche nach einer neuen Wohnung. Es gibt aber ein Problem: Du hast eine Kündigungsfrist von drei Monaten, möchtest aber eigentlich lieber früher umziehen. Findest du einen passenden Nachmieter oder eine passende Nachmieterin, sollte das kein Problem sein. Damit du für die Suche gewappnet bist und zügig fündig wirst, erklären wir dir in diesem Artikel, welche Schritte du durchlaufen musst.
Wie kann man frühzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen?
Grundsätzlich ist eine Kündigung nur innert vertraglicher Frist, diese beträgt meistens drei Monate, auf den nächsten vertraglich gültigen Kündigungstermin möglich. Bis zum ordentlichen Kündigungstermin haftest du für die Bezahlung des Mietzinses. Allerdings haben Mieter:innen die Möglichkeit, passende Nachmieter:innen zu finden und diese der Verwaltung vorzuschlagen. Findest du eine:n Ersatzmieter:in, kannst du ausserterminlich kündigen und bist von der Zahlung der restlichen Mietkosten befreit.
Unter gewissen Umständen kannst du auch ohne Nachmieter:in ausserordentlich oder sogar fristlos kündigen. Wie du dabei vorgehen musst und welche Rechte und Pflichten du und deine Vermieter:innen haben, erklären wir dir in unserem Artikel zum Thema ausserterminliche Kündigung.
Diese 3 Anforderungen muss ein:e Nachmieter:in erfüllen
- Die Zahlungsfähigkeit des Nachmieters oder der Nachmieterin muss gegeben sein. Sprich, die Miete darf nicht mehr als ein Drittel des Monatslohnes betragen. Ausserdem darf der Betreibungsregisterauszug keine hängigen Betreibungen aufweisen.
- Die Person muss gewillt sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
- Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss zumutbar sein. Das bedeutet, dass keine anderen oder höheren Anforderungen an die neue Mietpartei gestellt werden dürfen als an die aktuelle. Nachmieter:innen dürfen nur aus wichtigen Gründen als unzumutbar eingestuft werden. Ablehnungsgründe wie Religion, Geschlecht oder Nationalität sind ausgeschlossen.
Zumutbarkeit ist ein Begriff, der häufig zu Diskussionen führt. Ob ein:e Nachmieter:in zumutbar ist, hängt nicht nur von der Zahlungsfähigkeit ab, sondern auch davon, ob er oder sie in die Wohnung passt. Um dies zu veranschaulichen, haben wir einige Beispiele gesammelt.
Beispiele von zumutbaren und unzumutbaren Nachmieter:innen
- Eine Einzelperson für eine ausdrücklich als Familienwohnung gekennzeichnete Wohnung vorzuschlagen, gilt als unzumutbar.
- Möchte ein kinderloses Ehepaar eine Grossfamilie als Nachmieterin stellen, gilt diese als unzumutbar.
- Asylsuchende wie auch Saisonniers können aufgrund ihrer Herkunft nicht abgelehnt werden. Sie gelten als zumutbar.
Ersatzmieter:in vorschlagen: die gesetzlichen Regelungen
Gemäss Gesetz reicht es, Vermieter:innen einen passenden Nachmieter oder eine passende Nachmieterin zu melden. Allerdings ist die aktuelle Mietpartei von der Zahlungspflicht des Mietzinses erst befreit, wenn der neue Mietvertrag auch unterzeichnet wurde. Deshalb lohnt es sich, mehrere Kandidat:innen vorzustellen.
Der Vermieter oder die Vermieterin darf sich rund zwei Wochen Zeit nehmen, die Angaben der Kandidat:innen zu überprüfen. Wenn zumutbare und zahlungsfähige Nachmieter:innen abgelehnt werden, wird der oder die aktuelle Mieter:in von den vertraglichen Pflichten auf den Zeitpunkt befreit, zu dem die vorgeschlagenen Personen die Wohnung übernommen hätten.
Wenn du nach 10 Tagen von deinem Vermieter oder deiner Vermieterin nichts hörst, solltest du nachhaken und schriftlich bestätigen lassen, dass du aus dem Vertrag entlassen bist. Wenn nicht darauf eingegangen wird, solltest du bei einer Beratungsstelle wie beispielsweise dem Mieterverband Hilfe holen. Aber keine Angst: Rechtlicher Beistand ist grundsätzlich nur in seltenen Fällen nötig.
Nachmieter:innen finden – die Checkliste
Damit auch wirklich nichts Wichtiges vergessen geht und deine Suche so reibungslos wie möglich verläuft, haben wir dir eine Checkliste mit den wichtigsten Schritten zusammengestellt.
Vermieter:in informieren
Zuerst musst du deinen Vermieter oder deine Vermieterin darüber informieren, dass du kündigen möchtest. Am besten teilst du gleich mit, dass du ausserterminlich ausziehen willst und einen Nachmieter oder eine Nachmieterin suchen wirst. Damit du später alles schriftlich belegen kannst, solltest du die Kündigung als Einschreiben einsenden und die Quittung aufbewahren. Manchmal möchte die Verwaltung selbst nach einem Nachmieter oder einer Nachmieterin suchen. Auch für diesen Entscheid solltest du eine schriftliche Bestätigung verlangen.
Unser Tipp: Schlag zwei Fliegen mit einer Klappe: Frag bereits hier die Verwaltung, welches Bewerbungsformular sie bevorzugen und welche zusätzlichen Informationen sie für die Wohnungsbewerbung benötigen.
Das Inserat: Die Suche nach Ersatzmieter:innen beginnt
Es gibt verschiedene Methoden, um potenzielle Nachmieter:innen zu finden. Du kannst deine bald frei stehende Wohnung im Freundes- und Bekanntenkreis anpreisen, Inserate in den sozialen Medien veröffentlichen oder Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Homegate nutzen. Die gängigste Variante ist die Nutzung eines Immobilienportals. Trotzdem empfehlen wir alle Möglichkeiten auszuschöpfen, denn häufig findet man passende Ersatzmieter:innen bereits im eigenen Umfeld.
Das Verfassen von einem guten Inserat ist das A und O, um auf Immobilienplattformen fündig zu werden. Ausserdem kannst du unnötige Wohnungsbesichtigungen vermeiden, da die Interessent:innen eine genauere Vorstellung von deiner Wohnung haben. Achte beim Erstellen des Inserats auf diese Punkte:
- Bevor du mit dem Fotografieren beginnst, solltest du deine Wohnung aufräumen. Am besten räumst du gleichzeitig persönliche Gegenstände wie Bilder von Verwandten weg.
- Die Qualität und der Winkel der Fotos müssen stimmen. Am besten schiesst du die Fotos bei Tageslicht und ohne Blitz. So kannst du auch auf spätere Bildbearbeitung verzichten. Um einen möglichst grossen Ausschnitt des Raumes abzubilden, solltest du durch den Türrahmen fotografieren. Achte aber darauf, dass der Türrahmen im Foto nicht sichtbar ist.
- Beschreibe deine Wohnung mit einem kurzen Text. Dieser sollte unbedingt die wichtigsten Eckdaten enthalten. Zimmerzahl, Adresse und ein aussagekräftiger Titel erreichen bereits viel.
- Falls du den Grundriss deiner Wohnung hast, solltest du diesen unbedingt ebenfalls hochladen. Er präzisiert die Vorstellung, die die Kandidat:innen von deiner Wohnung haben.
Wohnungsbesichtigungen durchführen
Nach dem Veröffentlichen der Anzeige sollten zeitnah erste Anfragen eintreffen. Um Zeit zu sparen und möglichst schnell passende Nachmieter:innen zu finden, solltest du mehrere Kandidat:innen gleichzeitig einladen. Für die Besichtigungstermine gibt es zwei Optionen: Du gibst sie in der Anzeige bekannt oder du sprichst sie nach Anmeldung persönlich ab. Die zweite Option ist mit einem höheren Mehraufwand verbunden, aber dafür kannst du kontrollieren, wie viele Personen gleichzeitig deine Wohnung besichtigen.
Hast du einen positiven Eindruck von den Kandidat:innen, kannst du ihnen gleich das Bewerbungsformular und die weiteren Unterlagen mitgeben und Kontaktdaten austauschen. Anschliessend musst du die ausgefüllten Bewerbungen nur noch an die Verwaltung weiterleiten.
Unsere Tipps:
Von allen Formularen und Unterlagen solltest du eine Kopie aufbewahren. Im Zweifelsfall musst du dein Vorgehen belegen können, um aus dem Vertrag entlassen zu werden.
Falls du von der Verwaltung innerhalb einer angebrachten Frist keine Rückmeldung zu den Nachmieter:innen bekommst, solltest du unbedingt nachhaken.