Baurecht und Pachtvertrag: zwei besondere Formen einer Grundstücksnutzung

Besitzen Sie ein Haus im Baurecht? Oder planen Sie eine Immobilie zu kaufen, bei der jährlich ein Baurechtszins geschuldet ist? Was hat es damit auf sich? Und was ist der Unterschied zu einem Pachtvertrag? Wir klären auf.

Nehmen wir einmal die Sicht eines Käufers ein. Er hat auf einem Immobilienportal ein Einfamilienhaus gefunden, das seine Wünsche perfekt erfüllt. Nun steht da, dass das Grundstück im Baurecht abgegeben wird; dass dieses Baurecht bis 2080 dauert und dass dafür jährlich ein Baurechtszins von einigen tausend Franken fällig ist. Was bedeutet das für den Käufer?

Der Käufer kauft das Einfamilienhaus – es gehört nach dem Kauf ihm. Das Grundstück dagegen, auf dem das Haus gebaut ist, gehört mit der Abgabe im Baurecht weiterhin dem Verkäufer. Er überlässt es dem Käufer für einen festgelegten Baurechtszins, den dieser jährlich zu zahlen hat.

Ein Baurechtsvertrag dauert 30 bis 99 Jahre

Spulen wir einmal vor ins Jahr 2080: Was passiert dann mit dem Haus? Nun, bevor dieses Jahr erreicht wird, können der Baurechtsgeber, also der Grundeigentümer, und der Baurechtsnehmer, also hier der Besitzer des Einfamilienhauses, vereinbaren, dass sie den Baurechtsvertrag erneuern. Sie einigen sich zum Beispiel auf eine Verlängerung um weitere 90 Jahre und vereinbaren die Konditionen neu.

Das Baurecht ist meistens ein selbstständiges und dauerndes Recht. Selbstständig bedeutet, dass es nicht an eine bestimmte Person gebunden ist. Folglich kann das Haus zum Beispiel weiterhin vererbt oder verkauft werden – der Baurechtsvertrag geht dann einfach auf den neuen Käufer über. Dauernd bedeutet, dass das Baurecht mindestens 30 Jahre und maximal 99 Jahre gilt.

Der Vorteil für den Grundeigentümer ist offensichtlich: Das Grundstück gehört weiterhin ihm, er erhält jährlich einen Zins und kann sich nach Ablauf des Baurechtsvertrags überlegen, ob er nicht lieber sein Grundstück selbst bewirtschaften und die Liegenschaft zurückkaufen will. Ein Käufer kann auch ein unbebautes Grundstück im Baurecht erwerben und ein Gebäude nach seinem Wunsch darauf errichten. Es gehört ihm – nur Grund und Boden verbleiben beim Grundeigentümer.

Was ist der Unterschied zu einem Pachtvertrag?

Ein Pachtvertrag gleicht eher einem Mietvertrag. Im Gegensatz zum Baurechtsvertrag gehört dem Pächter nichts – er pachtet die Sache. Also zum Beispiel einen Bauernhof mit Ackerland. Der Unterschied zu einem einfachen Mietvertrag: Im Pachtvertrag lassen sich nicht nur Sachen, sondern auch Rechte regeln. Der Pächter mietet also vom Verpächter nicht nur eine Sache, sondern erhält zum Beispiel das Recht, die Gebäude oder das Land zu nutzen – etwa, um den Boden zu bewirtschaften oder einen Pferdestall zu betreiben.

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