Sovraffollamento: cosa dice il diritto di locazione?

Quand’è che un appartamento si considera sovraffollato in Svizzera?

A prescindere dall’evidente mancanza di spazio, il sovraffollamento può significare stress, una privacy limitata e problemi igienici. Soprattutto nelle grandi città, in caso di carenza di alloggi o difficoltà finanziarie il sovraffollamento degli immobili in affitto può diventare un problema. Ma come si definisce il sovraffollamento in Svizzera?

Secondo l’interpretazione del diritto svizzero, possiamo partire dalla seguente regola generale: 

Va osservato che questo è un valore puramente indicativo. Inoltre, è importante valutare se nell’immobile in locazione vivono esclusivamente adulti o adulti con i bambini. Una convivenza armoniosa presuppone inoltre condizioni di vita ordinate.

• Sono previste al massimo due persone per camera da letto.
   
• Con dei letti a castello, però, ogni camera può accogliere fino a tre bambini per camera.
   
• A seconda della loro età, tuttavia, i bambini dovrebbero avere una propria camera separata.

Se delle persone dormono sul divano in soggiorno o addirittura su materassi in corridoio, questo è indice di sovraffollamento.

Valutazione e conseguenze del sovraffollamento

I sovraffollamenti a volte sono fonte di grattacapi per le amministrazioni. La presenza di un numero eccessivo di inquilini per lo spazio abitativo è spesso il problema minore, in quanto il sovraffollamento è accompagnato da lamentele per rumori, disordine e continui spostamenti che possono mettere a dura prova la pazienza di altri inquilini. Altri punti di controversia possono sorgere da un’eventuale gestione scorretta degli elettrodomestici o dal venire meno a compiti imprescindibili come lo smaltimento dei rifiuti.

Il sovraffollamento si verifica quando la superficie abitabile disponibile non è sufficiente per ogni adulto e bambino. Poiché si tratta di un principio molto vago, è necessaria una valutazione caso per caso sulla base dell’arredamento dell’abitazione. In Svizzera non esiste una norma specifica che stabilisca quando un appartamento risulta sovraffollato. Di conseguenza, diversi tribunali hanno dovuto pronunciarsi in merito.

Qual è la superficie abitabile tipica?

Secondo l’Ufficio federale di statistica, nel 2023 la superficie abitabile media per persona era di 46,5 m2. Si tratta di un valore medio a livello nazionale. Uno sguardo ai valori dei singoli Cantoni rivela che Ginevra, con 37,5 m2, è la città con meno superficie abitabile per persona, mentre i Cantoni Appenzello Interno ed Esterno registrano i valori più alti, con 52 m2 a persona.

Cosa succede in caso di cambiamento delle condizioni di vita degli inquilini?

Spesso le amministrazioni tollerano sovraffollamenti temporanei. Il presupposto è che gli ospiti rispettino il regolamento condominiale e che i vicini non si sentano disturbati. In caso contrario, le amministrazioni possono intervenire.

La situazione è ben diversa in caso di sovraffollamenti con il potenziale di protrarsi nel tempo, ad esempio, quando cambiano le condizioni di vita dell’inquilino. In ogni caso, i cambiamenti più importanti devono essere sempre approfonditi. I limiti del sovraffollamento sono soggettivi. Nella valutazione, il soggetto locatore deve in ogni caso tenere conto del bene di tutti gli inquilini e, se necessario, intervenire.

Subaffitti o allargamenti della famiglia: cosa è consentito?

Subaffitti

Inizialmente, la parte locatrice sarà tenuta ad accettare nell’appartamento solo le persone specificate nel contratto di locazione. Fanno eccezione a questa regola i subaffitti autorizzati, in particolare quelli brevi tramite piattaforme online.

La parte locatrice ha la facoltà di rifiutare la sublocazione solo nei seguenti casi:

• La parte locataria non rende note le condizioni della sublocazione.
   
• La sublocazione è abusiva, ad esempio se la parte locataria trae profitto dalla sublocazione. 
   
• La parte locatrice subisce gravi svantaggi.

Cambiamento dei rapporti familiari

Come si considera l’allargamento di una famiglia derivante da convivenza, matrimonio o nascita nell’ottica del sovraffollamento? In questo caso, i locatari possono temere una disdetta solo in rarissimi casi. Ma anche in questa situazione è importante che le regole siano rispettate. Se i locatari desiderano accogliere nell’appartamento familiari stretti, in linea di principio possono farlo solo entro i limiti dell’uso previsto dal contratto. 

Ecco le opzioni a disposizione dei locatori in caso di sovraffollamento

In caso di sovraffollamento, la parte locatrice può prendere diverse strade: per evitarlo del tutto, ha anche la possibilità di stabilire nel contratto di locazione un numero massimo di residenti.

Stabilire il numero massimo di residenti nel contratto di locazione

Per evitare un sovraffollamento, nel contratto di locazione deve essere indicato chiaramente il numero massimo di inquilini.

Importante: l’indicazione «Numero di persone: due» non è sufficiente. Deve essere esplicitamente indicato che all’interno dell’appartamento non possono vivere più di due persone. Questa regola contrattuale non si applica tuttavia alla nascita di un bambino.

Adeguamento delle spese accessorie o della pigione

Se i locatari non sono mai causa di problemi, prendono sempre sul serio i propri obblighi e mantengono un buon rapporto con la parte locatrice, una disdetta è molto insolita. Un’alternativa alla disdetta può essere l’adeguamento delle spese accessorie o della pigione, concordato di comune accordo.

Disdetta per sovraffollamento

Una disdetta per sovraffollamento viene presa in considerazione solo se la modifica comporta svantaggi sostanziali per la parte locatrice. La sussistenza di tali condizioni deve essere esaminata a fondo, in quanto un numero di inquilini più elevato comporta sempre alcuni svantaggi, come la maggiore usura o un consumo di acqua superiore. Tuttavia, il fattore decisivo è la rilevanza dello svantaggio.

Una disdetta deve essere oggettivamente comprensibile. E ciò si applica quando si può parlare di effettivo sovraffollamento. Per valutarlo, occorre considerare le dimensioni dell’immobile locato, indipendentemente dagli accordi contrattuali.

Esempio: l’arrivo di un partner o la nascita di un figlio in un monolocale o bilocale di una persona singola non portano necessariamente a un sovraffollamento rilevante. Se però il monolocale è molto piccolo, si può parlare di sovraffollamento con l’arrivo di soltanto un’altra persona. Dipende quindi molto dal singolo caso se il sovraffollamento può essere addotto o meno come motivo di disdetta.

È necessario segnalare gli ospiti ai locatori?

Curare i contatti personali e sociali in relazione all’appartamento affittato rientra in ogni caso nel diritto d’uso. I visitatori possono pernottare in appartamenti in affitto senza restrizioni. Non è necessario il consenso della parte locatrice. Nemmeno se gli ospiti sono in visita per un periodo prolungato: non esiste infatti un limite massimo della durata della permanenza.

Gli inquilini hanno anche la possibilità di far utilizzare l’appartamento ad amici fidati quando sono in vacanza. Finché non pagano nulla per l’uso dell’appartamento, sono ospiti e non sublocatari. La parte locatrice non può intervenire né in questo caso né quando gli inquilini non sono presenti. L’unica cosa da notare è che gli ospiti devono rispettare il regolamento condominiale.

L’accoglienza di persone rifugiate

Se ospiti temporaneamente e a titolo gratuito persone rifugiate, questa situazione è generalmente considerata un comodato d'uso e non una sublocazione. Di norma, quindi, non è necessario ottenere il consenso preventivo del locatore. Per una maggiore trasparenza, è comunque consigliabile informarlo dell'ospitalità.