Suroccupation: quand y a-t-il trop de personnes?

Quand un appartement est-il considéré comme suroccupé en Suisse?

Indépendamment du manque manifeste de place, la suroccupation d’un logement peut être source de stress, d’un manque d’intimité et de problèmes d’hygiène. En particulier dans les grandes villes, en cas de pénurie de logements ou encore de difficultés financières, la suroccupation des biens locatifs peut devenir un vrai sujet. Mais comment définit-on la suroccupation d’un logement en Suisse?

Selon la conception du droit suisse, nous pouvons partir de la règle générale suivante: 

Il convient de noter qu’il ne s’agit que d’une valeur indicative. Il est aussi important de savoir si le bien loué est exclusivement occupé par des adultes ou par des adultes avec enfants. Pour une cohabitation harmonieuse, on part également du principe que les conditions de vie doivent être adaptées.

• Deux personnes maximum sont prévues par chambre à coucher.
   
• Avec des lits superposés, une chambre peut accueillir jusqu’à trois enfants. 
   
• En fonction de leur âge, les enfants devraient pouvoir disposer de chambres séparées.

Lorsque des personnes doivent dormir sur le canapé du salon ou même sur des matelas dans le couloir, cela indique une suroccupation. 

Évaluation et conséquences de la suroccupation

La suroccupation est parfois un casse-tête pour les régies. Le fait que trop de personnes se partagent une petite surface habitable n’est souvent pas le plus gros des problèmes. La suroccupation s’accompagne généralement d’autres désagréments: les plaintes concernant le bruit, le désordre et les allées et venues incessantes peuvent mettre la patience des autres locataires à l’épreuve. Autres points litigieux éventuels: une utilisation inappropriée des appareils ou un manque de rigueur concernant les mesures d’élimination des déchets.

On peut considérer qu’il y a suroccupation dès lors que la surface habitable disponible n’est pas suffisante pour accueillir chaque adulte et chaque enfant. Ce principe étant très vague, l’appréciation doit se faire au cas par cas et selon l’aménagement du logement. En Suisse, il n’existe pas de disposition claire indiquant quand un appartement est suroccupé. C’est la raison pour laquelle les tribunaux ont dû statuer à plusieurs reprises.

Quelle est usuellement la surface habitable par personne?

Selon l’Office fédéral de la statistique, la surface habitable moyenne par personne était de 46,5 m2 en 2023. Il s’agit d’une valeur moyenne pour toute la Suisse. Si l’on jette un œil aux valeurs des différents cantons, on constate que Genève utilise le moins de surface habitable par personne avec 37,5 m2, tandis que les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures et Rhodes-Extérieures affichent les valeurs les plus élevées avec 52 m2 par personne.

Que se passe-t-il si les conditions de vie des locataires changent?

Les régies tolèrent souvent les suroccupations temporaires, l’important étant que les visiteurs et visiteuses respectent le règlement intérieur et que les voisins ne se sentent pas dérangés par ces nouvelles personnes. Si cela ne se passe pas bien, les régies peuvent intervenir.

Il en va tout autrement des suroccupations à plus long terme, qui peuvent se produire rapidement, par exemple si les conditions de vie des locataires viennent à changer. Les changements majeurs méritent en tout cas d’être examinés de plus près. Les limites de la suroccupation sont une affaire d’appréciation. Ce qui est sûr, c’est que les bailleurs devraient tenir compte du bien-être de l’ensemble de leurs locataires lors de l’appréciation et intervenir si nécessaire.

Sous-location ou agrandissement de la famille – qu’est-ce qui est autorisé?

Sous-location

Les bailleurs ne sont tenus de tolérer dans les appartements que les personnes mentionnées dans le contrat de bail. Les sous-locations autorisées, en particulier les locations de courte durée sur des plateformes en ligne, font exception à cette règle.

Le bailleur ne peut refuser la sous-location que dans les cas suivants:

• Les locataires ne communiquent pas les conditions de la sous-location.
   
• La sous-location est abusive, par exemple si les locataires réalisent des bénéfices avec la sous-location. 
   
• Il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

Changement de la situation familiale

Qu’en est-il de l’agrandissement d’une famille en raison d’un concubinage, d’un mariage ou d’une naissance entraînant la suroccupation d’un appartement? Dans ces cas-là, les locataires n’ont que très rarement à craindre une résiliation du bail. Mais il reste important dans ces situations que le règlement intérieur soit respecté. Si les locataires souhaitent accueillir des membres de leur famille proche, ils ne peuvent en principe le faire que dans les limites d’une utilisation conforme au contrat. 

Les options dont disposent les bailleurs en cas de suroccupation

En cas de suroccupation, les bailleurs peuvent agir de différentes manières – afin d’éviter toute suroccupation, ils ont également la possibilité de fixer un nombre maximal de personnes dans le contrat de location.

Définir le nombre maximum de personnes dans le contrat de location

Afin d’éviter la suroccupation, un nombre maximal de personnes est à indiquer clairement dans le contrat de bail.

Important: la mention « Nombre de personnes: deux » ne suffit pas. Il doit être indiqué explicitement que l’appartement ne peut pas accueillir plus de deux personnes. Cette disposition contractuelle ne s’applique pas à la naissance d’un enfant.

Ajustement des charges ou du loyer

La résiliation du bail est particulièrement inhabituelle pour les locataires ne posant pas de problèmes, qui ont toujours pris leurs obligations au sérieux et entretenu de bonnes relations avec le bailleur. Un ajustement des charges ou du loyer d’un commun accord peut constituer une alternative à la résiliation du bail.

Résiliation du bail pour cause de suroccupation

Une résiliation pour cause de suroccupation ne devient un sujet que si le changement entraîne des inconvénients majeurs pour le bailleur. La notion de « majeur » est importante, car un nombre plus élevé de personnes dans le logement présente toujours certains inconvénients: il en résulte, par exemple, une usure accrue ou une consommation d’eau plus importante. C’est le caractère significatif de l’inconvénient qui est toutefois déterminant.

Une résiliation de bail doit être objectivement compréhensible. C’est particulièrement vrai quand on parle de suroccupation. Pour évaluer la situation, il convient de tenir compte de la taille du bien loué, indépendamment des accords contractuels.

Exemple: l’arrivée d’un partenaire ou la naissance d’un enfant dans un appartement d’une ou deux pièces occupé à l’origine par une personne seule n’entraîne pas nécessairement une suroccupation préoccupante. Toutefois, si le studio est très petit, on peut déjà parler de suroccupation à l’arrivée d’une nouvelle personne. Pour savoir si la suroccupation peut être un motif de résiliation, il faut donc analyser chaque situation individuellement.

Les invités doivent-ils être signalés au bailleur?

Entretenir des contacts personnels et sociaux dans un appartement loué fait partie du droit d’usage. Les visiteurs et visiteuses ont le droit d’être hébergés dans un logement locatif sans restriction. L’accord du bailleur n’est pas nécessaire. Et ce, même si les invités sont présents sur une longue période: il n’existe pas de limite de durée de séjour.

Les locataires ont également la possibilité de laisser des proches utiliser leur appartement lorsqu’ils sont en vacances. Tant qu’ils ne paient rien pour l’utilisation de l’appartement, ils sont des invités et non des sous-locataires. Dans ce cas non plus, le bailleur ne peut pas intervenir. Et ce, même si les locataires ne sont pas sur les lieux. La seule chose importante est que les invités respectent le règlement intérieur.

Accueil de personnes réfugiées

Si tu héberges gratuitement et temporairement des personnes réfugiées, cette situation est généralement considérée comme un prêt à usage et non comme une sous-location. Tu n'as donc en principe pas besoin de l'accord préalable de ton bailleur. Par souci de transparence, il est toutefois recommandé de l'informer de cet hébergement.