Liegenschaftssteuer: Was müssen Immobilienbesitzer:innen bezahlen?

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Liegenschaftssteuer?
Unterschiedliche Arten von Liegenschaftssteuern
Wer muss die Liegenschaftssteuer zahlen?
Höhe der Liegenschaftssteuer
Kalkulation
Liegenschaftssteuer beim Verkauf von Immobilien
Steuerliche Absetzbarkeit 
FAQ
Andere Immobiliensteuern

Was ist die Liegenschaftssteuer?

Die Liegenschaftssteuer ist eine Objektsteuer. Sie wird auf den Gesamtwert einer Liegenschaft oder eines Grundstücks erhoben und in dem Kanton oder Gemeinde entrichtet, in der sich das Grundstück befindet. Die Steuer ist jährlich fällig und wird auf dem am Ende des Steuerjahres geltenden Grundstückswert berechnet. Die Veranlagung erfolgt immer für ein ganzes Jahr und nicht pro rata.

Folgende Objekte werden besteuert:

• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Landwirtschaftliche Grundstücke
• Unbebaute Grundstücke

In diesen Kantonen wird die Liegenschaftssteuer verrechnet:

• Bern
• Freiburg
• Appenzell Innerrhoden
• St. Gallen
• Graubünden
• Thurgau
• Tessin
• Waadt
• Wallis
• Genf
• Jura

In den Kantonen Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau wird auf die Erhebung der Liegenschaftssteuer verzichtet.

Arten von Liegenschaftssteuern

Je nach Kanton oder Gemeinde werden unterschiedliche Arten der Liegenschaftssteuer erhoben.

Kantonssteuer

In Thurgau und Genf wird die Liegenschaftssteuer vom Kanton erhoben.

Obligatorische Gemeindesteuer

In St. Gallen, Tessin, Wallis und Jura wird die Liegenschaftssteuer von den Gemeinden verrechnet.

Fakultative Gemeindesteuer

Die fakultative Gemeindesteuer existiert in den Schweizer Kantonen Bern, Freiburg, Graubünden und Waadt: Neben den Gemeinden können in diesen Kantonen auch die Bezirke diese Steuer erheben. Der Begriff ‘fakultativ’ bedeutet hier, dass es den Gemeinden freisteht, diese Steuer zu erheben – sie sind dazu berechtigt, aber nicht verpflichtet.

 Trotz dieser Freiwilligkeit ist es eher unüblich, dass Gemeinden auf die Erhebung dieser Steuer verzichten.

Minimalsteuer 

Die Minimalsteuer richtet sich in erster Linie an juristische Personen. Sie basiert häufig auf dem Wert des Grundbesitzes und kommt zur Anwendung, wenn dieser höher ist als die reguläre Steuer. In den Kantonen Nidwalden und Obwalden wird diese Steuerform auch auf natürliche Personen angewendet. Im Kanton Uri unterliegen Grundstücke von natürlichen Personen ebenfalls der Minimalsteuer, sofern die geschuldeten Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuern weniger als CHF 300 betragen.

Wer muss die Liegenschaftssteuer bezahlen?

In mehr als der Hälfte der Schweizer Kantone müssen Wohneigentümer:innen eine Liegenschaftssteuer entrichten. Die Steuer bemisst sich nach dem geschätzten Wert der Liegenschaft und beträgt zwischen 0.1 und 3 Promille. Steuerpflichtig ist, wer im Grundbuch als Eigentümer:in oder Miteigentümer:in eingetragen ist.

Neben dem Hauptwohnsitz unterliegen auch Zweit- und Ferienwohnungen der Eigenmietwertbesteuerung, der Liegenschaftssteuer sowie der Vermögenssteuer des jeweiligen Kantons. In der Regel ist es nicht notwendig, zwei separate Steuererklärungen einzureichen; eine Kopie der Steuererklärung im Kanton der Ferienwohnung genügt.

In den Kantonen Bern, Uri, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Graubünden und Thurgau ist in den Steuergesetzen genau umschrieben, für wen die Liegenschaftssteuer anfällt. Dies ist jedoch bei dieser Art der Objektsteuer häufig nicht erforderlich, da der Schwerpunkt auf der Erfassung des Grundbesitzes und nicht auf der finanziellen Leistungsfähigkeit einzelner Personen liegt.

Wer steuerpflichtig ist, richtet sich in der Regel nach den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnissen. Zur Sicherung der Steueransprüche bestehen gesetzliche Pfandrechte, die sich in den meisten Kantonen auf Artikel 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) stützen.

Besteht an einem Grundstück eine Nutzniessung, so ist in den meisten Kantonen nicht der Eigentümer oder die Eigentümerin, sondern der Nutzniesser oder die Nutzniesserin steuerpflichtig. Unter Nutzniessung versteht man das in Artikel 745 ZGB definierte Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen oder durch Gesetz begründet wird.

Mieter:innen sind von der Liegenschaftssteuer ausgenommen

Höhe der Liegenschaftssteuer in der Schweiz

In jedem Kanton der Schweiz sind die Steuersätze für die Liegenschaftssteuer festgelegt und werden in Promille ausgedrückt. Diese Steuer ist proportional ausgestaltet, d.h. der zu entrichtende Steuerbetrag steht immer in einem festen Verhältnis zum Wert der Liegenschaft.

Im Gegensatz zur Grundsteuer ist es bei der Liegenschaftssteuer nicht erforderlich, den gesetzlichen Steuersatz mit einem Hebesatz (auch Steuermesszahl genannt) zu multiplizieren. Der zu zahlende Steuerbetrag kann somit direkt aus dem Steuersatz ermittelt werden.

Liegenschaftssteuersätze in Promille

Minimalsteuersätze in Promille oder Franken

Kalkulation der Liegenschaftssteuer

Zur Ermittlung des Grundstückswerts für die Steuerberechnung wird in der Regel entweder der geschätzte Verkehrswert oder der Einheitswert herangezogen. Eine genaue Ermittlung dieses Wertes ist für eine korrekte Steuerfestsetzung unerlässlich. Der Verkehrswert, der den Marktwert der Immobilie darstellt, beruht häufig auf einer amtlichen Schätzung.

Veränderungen an der Immobilie (wie Renovierungen oder Umbauten) können sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken. In der Regel führen wertsteigernde Massnahmen zu einer Erhöhung der Steuer, da der geschätzte Wert der Immobilie steigt.

Die Nutzung erneuerbarer Energien kann sich positiv auf die Grundsteuer auswirken. Es ist jedoch zu beachten, dass die Steuervergünstigungen von Kanton zu Kanton variieren. Einige Kantone bieten Steuererleichterungen oder sogar Steuerbefreiungen für Liegenschaften an, die erneuerbare Energien nutzen oder energieeffiziente Massnahmen umsetzen.

Gemischt genutzte Immobilien

Bei Immobilien, die sowohl für gewerbliche als auch für private Zwecke genutzt werden, erfolgt die Besteuerung in der Regel basierend auf dem Anteil der jeweiligen Nutzungsbereiche. Der Wert der Immobilie wird dementsprechend zwischen dem gewerblichen und dem privaten Nutzungsanteil aufgeteilt.

Berechnungsbeispiel

Wert einer Eigentumswohnung im Kanton Bern: CHF 500’000
Steuersatz in Bern: 1.5‰
Berechnung der Liegenschaftssteuer:
500’000 x 1.5‰ = CHF 750
Jährliche Liegenschaftsteuer: CHF 750

Liegenschaftssteuer beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie geht die Verpflichtung zur Zahlung der Liegenschaftssteuer auf die neue Eigentümer:in über. Im Verkaufsjahr erfolgt die Steuerberechnung anteilig. Die steuerliche Verantwortung liegt bis zum Verkaufsdatum bei der Person, die verkauft, und ab diesem Zeitpunkt bei der Person, die kauft.

FAQ zur Liegenschaftssteuer

Was passiert bei Nichtzahlung der Liegenschaftssteuer?

Falls die Liegenschaftssteuer nicht beglichen wird, können Verzugszinsen erhoben werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, rechtliche Massnahmen zu ergreifen: Diese können im Extremfall bis zur Beschlagnahmung der Immobilie reichen.

Was passiert mit der Liegenschaftssteuer bei Erbimmobilien? 

Bei Immobilien, die vererbt werden, übernehmen die Erbenden die Steuerpflicht. Die Berechnung der Steuer erfolgt auf Grundlage des geschätzten Immobilienwerts zum Zeitpunkt des Erbantritts

Was ist von der Liegenschaftssteuer ausgenommen? 

Öffentliche und gemeinnützige Organisationen sind normalerweise von der Liegenschaftssteuer befreit. Auch bestimmte landwirtschaftlich genutzte oder unter Schutz stehende Gebiete können von dieser Steuer ausgenommen sein. Abhängig vom Kanton existieren zusätzliche Ausnahmeregelungen für die Befreiung von der Liegenschaftssteuer. So können beispielsweise im Kanton Genf Immobilien, die eine hohe oder sehr hohe Energieeffizienz aufweisen, von der Steuer befreit werden.

Andere Steuern, die Immobilienbesitzer:innen zahlen müssen

Personen, die Immobilien besitzen, müssen neben der Liegenschaftssteuer auch weitere Steuerarten in Betracht ziehen. Dazu zählen:

• Grundstückgewinnsteuer: Erhoben auf den Profit, der beim Verkauf einer Immobilie entsteht.
• Handänderungssteuer: Fällt bei der Übertragung des Eigentums einer Immobilie an.
• Eigenmietwertbesteuerung: Besteuerung des Wertes, den die Nutzung des eigenen Wohnraums repräsentiert.
• Vermögenssteuer: Eine Besteuerung des gesamten Vermögens, inklusive Immobilien.

Diese Steuerarten unterscheiden sich je nach Kanton und sollten in der finanziellen Planung berücksichtigt werden.