Handänderungssteuer: Alles, was du dazu wissen musst

Inhaltsverzeichnis:

Was ist die Handänderungssteuer?
Handänderungssteuer – wer bezahlt sie?
Steuersätze der Handänderungssteuer in der Schweiz
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer
Handänderungssteuer: Ausnahmen
Handänderungssteuer von Steuern abziehen?
Tipps und Tricks zur Handänderungssteuer
FAQ

Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer bringt eine gewisse Komplexität in den ohnehin anspruchsvollen Prozess des Immobilienverkaufs. Es handelt sich dabei um eine Gebühr, die im Zuge des Eigentumswechsels bei Immobilienübertragungen in der Schweiz anfällt. Die kantonale Steuer wird unabhängig von den finanziellen Resultaten des Verkaufs – sprich unabhängig von Gewinn oder Verlust – fällig. Im Gegensatz dazu ist etwa die Grundstückgewinnsteuer vom finanziellen Ertrag abhängig, der aus dem Verkauf einer Immobilie resultiert.

Grundsätzlich ist die Handänderungssteuer nicht in allen Kantonen präsent. In den Kantonen Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug und Zürich wird sie nicht als solche erhoben. Anstelle dieser Steuer können in den Kantonen allerdings Handänderungsgebühren oder andere Abgaben anfallen. All diese regionalen Unterschiede verdeutlichen, wie wichtig es ist, sich der spezifischen Regelungen des betreffenden Kantons bewusst zu sein.

Handänderungssteuer – wer bezahlt sie?

Üblicherweise liegt es an der Käuferin resp. dem Käufer, die Handänderungssteuer bei einem Immobilienkauf auf den Tisch zu legen. Doch auch hier gibt es so einige kantonale Besonderheiten und Unterschiede: In gewissen Fällen wird die Steuer auch zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt. Die meisten Kantone sind zum Glück flexibel und gestatten den Parteien, mittels einer vertraglichen Regelung zu klären, wer am Ende die Steuerlast schultert. 

Es lohnt sich auf jeden Fall, einen Blick auf die exakten Bestimmungen deines Kantons zu werfen. Denn auch hier gilt: Wissen ist Macht. Gut informiert bist du auf jeden Fall bestens für den Verkauf deiner Immobilie gewappnet.

Steuersätze der Handänderungssteuer in der Schweiz

Appenzell Ausserrhoden: max. 2%

Zusatzbemerkung: Gemeinden können tieferen Steuersatz festlegen. Steuersatz beträgt die Hälfte bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen

Appenzell Innerrhoden = 1%

Basel-Land = 2.5%

Zusatzbemerkung: Steuer zwischen Parteien aufgeteilt

Basel-Stadt = 3%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 1.5% in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung

Bern = 1.8%

Fribourg = 1.5%

Zusatzbemerkung: Gemeinden können “centimes additionnels” erheben

Genf 3%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 1% bei Erbteilung, 1.5% bei Tausch

Graubünden = 2%

Zusatzbemerkung: Nur für Stadt Chur, Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Gemeinden müssen den Steuersatz in einem formellen Gesetz festlegen. Maximalansatz beträgt 2%

Jura = 2.1%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 1.7%, wenn die Liegenschaft einen Ersterwerb im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Reduzierter Satz von 1.1% für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke oder bei Erbgang

Luzern = 1.5%

Neuenburg = 3.3%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 2.2% für die folgenden Handänderungen:

• Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken
• Für ein Grundstück, welches dem Käufer oder der Käuferin dauerhaft (Frist von zwei Jahren) als Erstwohnung dient

Nidwalden = 1%

Obwalden = 1.5%

Zusatzbemerkung: Steuer zwischen Parteien aufgeteilt

Solothurn = 2.2%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 1.1% bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen

St. Gallen = 1%

Zusatzbemerkung: Reduzierter Satz von 0.5% bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern sowie bei Teilung des elterlichen Nachlasses unter Geschwistern.

Thurgau = 1%

Waadt = 2.2%

Zusatzbemerkung: Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben bis maximal 3.3%. Steuer bei Liegenschaften zwischen Parteien aufgeteilt; bei Abtretung oder unentgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht bemisst sich die Steuer auf die Hälfte des vereinbarten Preises.

Wallis 1 - 1.5%

Zusatzbemerkung: Progressiver Steuersatz, je nach Wert der Liegenschaft

Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer

In der Regel bemisst sich die Handänderungssteuer am Kaufpreis der Immobilie, der nicht nur den Grundbetrag, sondern auch sämtliche Extras wie beispielsweise die Übernahme von Möbeln oder Ausstattungen einschliesst – sprich alles, was im Zuge des Immobilienverkaufs vereinbart wurde. Doch was passiert, wenn kein fester Kaufpreis festgelegt wurde, wie zum Beispiel im Falle eines Tauschs oder einer grosszügigen Schenkung? Und was ist, wenn der Kaufpreis weit unter dem Marktwert liegt?

Hier kommt die Steuerbehörde ins Spiel und verwendet stattdessen entweder den Verkehrswert oder den Steuerwert der Immobilie als Massstab zur Bemessung der Steuer. In gewissen Kantonen wird nicht nur der Verkaufspreis, sondern auch der Verkehrswert ermittelt, sodass die Steuerbemessung entsprechend präzisiert werden kann. Ein einfaches Beispiel soll im Folgenden Licht ins Dunkel der Bemessung der Handänderungssteuer bringen.

Die Handänderungssteuer kannst du mit der folgenden Formel berechnen: 

Handänderungssteuer = Steuertarif x Kaufpreis

Berechnungsbeispiel Kanton Luzern

Im Kanton Luzern beträgt der Steuersatz für die Handänderungssteuer 1.5%.

Gehen wir davon aus, dass du deine Liegenschaft für 2’000’000 CHF verkaufst. 
Wurden keine zusätzlichen Vereinbarungen getroffen, so übernimmt die Käuferin oder der Käufer die Handänderungssteuer von 30’000 CHF.

(2’000’000 x 1.5% = 30’000 CHF)

Hätte deine Immobilie den halben Wert, also 1’000’000 CHF, würden 15’000 CHF Steuerkosten anfallen.

(1’000’000 x 1.5% = 15’000 CHF)

Handänderungssteuer: Ausnahmen

Die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer ist, wie im vorangehenden Abschnitt ersichtlich, von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Diese Steuer kann aber auch gänzlich wegfallen – oder es kommen zumindest reduzierte Sätze zum Einsatz.

Erbgang

Das Vererben von Immobilien kann eine Befreiung von der Handänderungssteuer bedeuten – allerdings variiert dies je nach Kanton.

Güterzusammenlegung

Wenn es (zum Beispiel bei der Gründung einer Miteigentumsgemeinschaft) zu einer Zusammenlegung von Gütern kommt, kann eine Befreiung der Handänderungssteuer in Kraft treten.

Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt

Nicht nur bei der Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum, sondern auch bei  der Umwandlung von Miteigentum in Gesamteigentum kann die Handänderungssteuer entfallen oder weniger hoch ausfallen.

Erwerb durch Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen

Der Erwerb von Immobilien durch nahe Familienangehörige kann in vielen Kantonen von der Handänderungssteuer befreit sein oder mit einer ermässigten Handänderungssteuer einhergehen.

Zwangsverwertung

In Situationen der Zwangsversteigerung kann die Handänderungssteuer ebenso entfallen, wodurch finanzieller Druck gemindert wird.

Im jeweiligen kantonalen Steuergesetz kannst du einsehen, welche kantonsspezifischen Regelungen gelten.
 

Handänderungssteuer von Steuern abziehen?

Zwar kann so einiges von den Steuern abgezogen werden, diese spezifische Steuer gehört aber leider nicht dazu. Die Handänderungssteuer ist entsprechend nicht steuerlich abzugsfähig und muss als Teil des Kaufpreises getragen werden.

Tipps und Tricks zur Handänderungssteuer

Rücksprache mit der Steuerbehörde

Hast du schon mal daran gedacht, im Kaufvertrag festzulegen, wer die Handänderungssteuer übernimmt? In manchen Kantonen kann diesbezüglich eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden. Aus diesem Grund lohnt sich eine Absprache mit der Steuerbehörde.

Auf Befreiungen prüfen

Unter Umständen kannst du – je nach Kanton und individueller Situation – von der Handänderungssteuer befreit sein. Daher gilt es immer, gründlich zu prüfen, ob eine Ausnahme vorliegt oder nicht: Informiere dich also stets gut im Vorfeld.

Prüfen der finanziellen Sicherheit des Käufers oder der Käuferin

Als Verkäufer:in trägst du in manchen Kantonen eine Mitverantwortung für die Steuer. Es liegt also an dir, sicherzustellen, dass der Käufer oder die Käuferin auch tatsächlich über ausreichend finanzielle Mittel verfügt.

Häufige Fragen zur Handänderungssteuer

Gibt es Unterschiede in der Handänderungssteuer zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien?

In der Schweiz gibt es durchaus Unterschiede zwischen den Handänderungssteuern für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Diese Nuancen sind hauptsächlich auf kantonale und kommunale Steuervorschriften zurückzuführen. Für Gewerbeimmobilien können in gewissen Kantonen also andere Steuersätze oder Berechnungsmethoden gelten als für Wohnimmobilien. Aus diesem Grund solltest du dich immer bei den kommunalen oder kantonalen Behörden über spezifische Regelungen informieren.

Sind die Kosten der Handänderungssteuer verhandelbar?

Grundsätzlich ist die Handänderungssteuer nicht verhandelbar. Die gute Nachricht ist, dass es in vielen Kantonen einen Spielraum darüber gibt, ob Käufer:in oder Verkäufer:in die Steuerlast stemmen soll. 

Berechnung der Handänderungssteuer: Welche Unterlagen sind erforderlich?

Um die Handänderungssteuer zu berechnen, benötigst du den Kaufvertrag sowie etwaige Zusatzvereinbarungen. Diese Dokumente geben sowohl Aufschluss über den vereinbarten Kaufpreis als auch über sämtliche damit verbundenen Konditionen.

Reduzierung oder Befreiung der Handänderungssteuer: Wer kann davon profitieren?

Es gibt die Möglichkeit, die Handänderungssteuer zu reduzieren oder sogar davon befreit zu werden: In erster Linie profitieren Familienmitglieder, Erben oder Ehegatten von dieser Option. Die genauen Bedingungen dafür sind jedoch von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Falls du in die betreffende Kategorie fällst, empfehlen wir dir, die regionalen Regelungen genau unter die Lupe zu nehmen.

Was passiert, wenn die Handänderungssteuer nicht gezahlt wird?

Dem Gemeinwesen steht ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zu, falls die Handänderungssteuer nicht bezahlt wird. Das Grundstück, welches sich nun im Besitz des Käufers oder der Käuferin befindet, kann somit nun durch das Gemeinwesen für aussenstehende Handänderungssteuern verwertet werden.