Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern auf einen Blick

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuerpflicht
Berechnung 
Steuersätze im Kanton Luzern
Steuer minimieren
Aufschub
FAQ

Wann ist man im Kanton Luzern grundstückgewinnsteuerpflichtig?

Du bist erst ab einem Gewinn über 13’000 CHF steuerpflichtig. Damit ist der Kanton Luzern Spitzenreiter in der Schweiz, kein anderer Kanton kennt einen Freibetrag in dieser Höhe.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Im Kanton Luzern basiert die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer auf dem steuerbaren Grundstückgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten der Immobilie. Die Anlagekosten umfassen den ursprünglichen Kaufpreis und alle zusätzlichen Aufwendungen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöht haben.

Der steuerbare Grundstückgewinn ist dann die Grundlage für die Berechnung der zu entrichtenden Steuer. Dazu kommt ein kantonal bestimmter Steuersatz, in Luzern 4.1%.

Wie setzen sich die Anlagekosten zusammen?

Bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns spielen die Anlagekosten eine zentrale Rolle. Diese Kosten bilden die Basis für die Berechnung des Wertes deiner Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs. Die Anlagekosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Erwerbspreis und damit verbundene Kosten: Der Erwerbspreis ist der Betrag, den du für die Immobilie bezahlt hast. Zusätzlich zu diesem Preis müssen auch alle mit dem Kauf direkt verbundenen Nebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die Gebühren für das Grundbuch und das Notariat, die oft übersehen werden, aber einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen können.
2. Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen: Investitionen, die den Wert deiner Immobilie langfristig erhöhen, sind ebenfalls relevant. Dies umfasst beispielsweise grössere Renovierungen, Anbauten oder Modernisierungen, die die Qualität und den Marktwert der Immobilie steigern. Es ist wichtig, diese Investitionen detailliert zu dokumentieren, um deren Einfluss auf den Immobilienwert nachzuweisen.
3. Maklerprovisionen: Allfällige Maklerprovisionen zählen ebenfalls zu den Anlagekosten. Dabei ist zu beachten, dass nur die tatsächlich gezahlten Provisionen anrechenbar sind.
4. Erschliessungskosten: Zusätzlich sollten Kosten, die für die Anbindung der Immobilie an notwendige Infrastrukturen wie Strom-, Wasser- oder Abwassernetze anfallen, in die Anlagekosten einbezogen werden.

Steuersätze der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:

1. Nutzungsart des Grundstücks
2. Eigentumsdauer
3. Höhe des erzielten Gewinns

Die Berechnung beginnt mit dem Einkommensteuertarif für Alleinstehende. Der Tarif richtet sich nach der Höhe des erzielten Gewinns und wird unabhängig vom sonstigen Einkommen berechnet.

Nachdem du die einfache Steuer gemäss Tabelle ermittelt hast, wird der Betrag mit dem kantonsweit einheitlichen Steuerfuss von 4.2% multipliziert. Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Steuerfuss für alle Gemeinden im Kanton Luzern gilt.

Die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt auch die Dauer, über die die Immobilie in deinem Besitz war.

Besitzdauerzuschlag

Für Immobilien, die weniger als sechs Jahre im Besitz waren, erhöht sich der Steuerbetrag um 10% für jedes Jahr unterhalb dieser Schwelle. Dies bedeutet, dass der Steuerbetrag bei einer Besitzdauer von beispielsweise vier Jahren um 20% höher ausfällt.

Zuschläge für die Besitzdauer

• weniger als 1 Jahr = 50%
• 1 Jahr, weniger als 2 Jahre = 40%
• 2 Jahre, weniger als 3 Jahre = 30%
• 3 Jahre, weniger als 4 Jahre = 20%
• 4 Jahre, weniger als 5 Jahre = 10%
• 5 Jahre, weniger als 6 Jahre = kein Zuschlag

Besitzdauerrabatt

Andererseits wird der Steuerbetrag für jedes Jahr, das über eine achtjährige Besitzdauer hinausgeht, um 1% gesenkt (bis maximal 25%). Besitzt du dein Grundstück beispielsweise zehn Jahre, reduziert sich der Steuerbetrag um 2%.

Ermässigung für die Besitzdauer

• mehr als 9, bis und mit 10 Jahre = 1%
• mehr als 10, bis und mit 11 Jahre = 2%
• mehr als 11, bis und mit 12 Jahre = 3%
• mehr als 12, bis und mit 13 Jahre = 4%
• mehr als 13, bis und mit 14 Jahre = 5%
• mehr als 14, bis und mit 15 Jahre = 6%
• mehr als 15, bis und mit 16 Jahre = 7%
• mehr als 16, bis und mit 17 Jahre = 8%
• mehr als 17, bis und mit 18 Jahre = 9%
• mehr als 18, bis und mit 19 Jahre = 10%
• …
• mehr als 33 Jahre = 25%

Berechnungsbeispiel Kanton Luzern

• Kaufpreis der Immobilie: 800’000 CHF
• Wertvermehrende Investitionen: 50’000 CHF
• Verkaufspreis der Immobilie: 1’000’000 CHF
• Verkaufskosten: 10’000 CHF
• Eigentumsdauer: 10 Jahre

Grundstückgewinn ermitteln
Verkaufspreis - (Kaufpreis + Wertvermehrende Investitionen + Verkaufskosten)
1’000’000 CHF - (800’000 CHF + 50’000 CHF + 10’000 CHF)
Grundstückgewinn = 140’000 CHF

Einfache Steuer berechnen
Gemäss Tariftabelle, 6’249.25 CHF

Steuerfuss anwenden
6’249.25 CHF x Steuerfuss (4.2%) = 26’246.85 CHF

Besitzdauerrabatt anwenden
Ermässigung von 1% anwenden

 = Grundstückgewinnsteuer: 25’984.40 CHF

Falls du einen konkreten Fall ausrechnen willst, bietet der Kanton Luzern einen Online-Rechner an.

Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern minimieren? 

Ein wesentlicher Ansatz zur Reduzierung der Grundstückgewinnsteuer liegt in der Geltendmachung aller möglichen Abzüge. Diese Abzüge, die den steuerbaren Gewinn verringern, umfassen:

• Erwerbspreis und damit verbundene Kosten
• Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen
• Maklerprovisionen
• Erschliessungskosten

Eine akribische Aufzeichnung und Aufbewahrung aller Belege und Dokumente, die deine Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie betreffen, ist entscheidend.

Ein anderer Hebel ist der Steueraufschub. In bestimmten Fällen kann die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Ein Aufschub kann vorteilhaft sein, um eine höhere Reduktion der Steuer durch eine längere Besitzdauer zu erzielen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Steuer nicht aufgehoben, sondern lediglich aufgeschoben wird: Irgendwann wird sie fällig. Details zum Steueraufschub findest du im nächsten Abschnitt.

Der Zeitpunkt des Hausverkaufes ist ausschlaggebend für die Fälligkeit der Grundstückgewinnsteuer. Besonders wichtig ist hier die Besitzdauer der Immobilie, da oftmals ganze Jahre für die Berechnung des Steuerbetrags und eventueller Rabatte herangezogen werden. Ein Verkauf kurz vor dem Erreichen eines zusätzlichen vollen Besitzjahres könnte beispielsweise zu einem höheren Steuerbetrag führen als ein Verkauf kurz danach. Daher sollte der Zeitpunkt des Verkaufs im Hinblick auf die Besitzdauer sorgfältig geplant werden, um potenzielle Steuervorteile zu maximieren.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Im Kanton Luzern existieren mehrere Situationen, in denen du die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufschieben kannst.

Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung

Bei einem Eigentumsübergang durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung kann die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Die Steuer wird dann erst fällig, wenn die Immobilie später verkauft wird.

Ersatzbeschaffung Eigenheim

Wenn du deine selbstgenutzte Wohnliegenschaft verkaufst und anschliessend den Erlös in eine neue selbstgenutzte Wohnliegenschaft innerhalb der Schweiz investierst, kannst du die Steuer aufschieben. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkauf und die Reinvestition innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren vor oder nach der Veräusserung erfolgen. Zudem müssen die Investitionskosten für die neue Liegenschaft höher sein als der Anlagewert des veräusserten Objekts.

Eigentumswechsel unter Ehegatten

Bei einem Eigentumswechsel zwischen Ehegatten kann ebenfalls ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Dies gilt für den Fall, dass das Eigentum an einer Immobilie innerhalb der Ehe übertragen wird.

Interessant ist, dass steueraufschiebende Veräusserungen die Besitzdauer nicht unterbrechen. Bei späteren steuerpflichtigen Veräusserungen ist daher auf die vorletzte steuerbegründete Veräusserung zurückzugehen, um den aufgeschobenen Gewinn zu berechnen.

Häufig gestellte Fragen zum Grundstückgewinnsteuer in Luzern

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer in Luzern senken, wenn ich die Immobilie lange besessen habe?

Ja, die Besitzdauer der Immobilie spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern. Für jedes Jahr über einer Besitzdauer von acht Jahren verringert sich der Steuerbetrag um 1 Prozent, bis zu einem Maximum von 25 Prozent. Dieser sogenannte Besitzdauerrabatt kann somit die Grundstückgewinnsteuer erheblich senken.

Welche Rolle spielt die Hypothek bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer für einen Hausverkauf in Luzern?

Die Hypothek eines Hauses spielt bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer keine direkte Rolle. Die Steuer wird auf der Basis des erzielten Gewinns berechnet, welcher die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten (inklusive Kaufpreis, wertvermehrenden Investitionen und weiteren zulässigen Ausgaben) darstellt. Hypothekenschulden oder die Höhe der Hypothekenzinsen haben keinen Einfluss auf die Berechnung des steuerbaren Gewinns.

Kann ich die Liegenschaftsgewinnsteuer umgehen, wenn ich mein Haus in Luzern an Familienmitglieder verkaufe?

Das Verkaufen einer Immobilie an Familienmitglieder führt nicht automatisch dazu, dass die Liegenschaftsgewinnsteuer umgangen wird. Jedoch kann unter bestimmten Umständen (beispielsweise bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft oder Schenkung) die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Ein solcher Aufschub bedeutet allerdings nicht, dass die Steuer nicht gezahlt werden muss. Sie wird lediglich zu einem späteren Zeitpunkt fällig.

Abschliessender Tipp: Die gesetzlichen Grundlagen für den Kanton Luzern findest du alle hier.