Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuer – Was ist das?
Optimierung deiner Steuern
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig
Grundstückgewinnsteuer Tipps
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
Kantonale Übersicht Grundstückgewinnsteuer

Grundstückgewinnsteuer – Was ist das?

Der Immobilienmarkt floriert, und viele Eigentümer:innen erzielen beim Verkauf ihrer Immobilie beachtliche Gewinne. Hier kommt die Grundstückgewinnsteuer ins Spiel - eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien wie Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Häusern erhoben wird.

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Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig?

Die Steuer wird ab einer bestimmten Gewinnhöhe erhoben. In den meisten Kantonen gibt es keinen gesetzlich festgelegten Mindestgewinn, somit könnte jeder Gewinn steuerpflichtig sein. Informiere dich bei den kantonalen Steuerbehörden oder Steuerberatenden über spezifische Regelungen.

Grundstückgewinnsteuer Tipps

1. Kenntnis der Abzüge: Informiere dich über die in deinem Kanton geltenden Abzüge. Dazu können Renovierungskosten, Maklerprovisionen oder Notariatsgebühren zählen. Diese Abzüge reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
2. Dokumentation: Bewahre alle relevanten Belege auf. Sie sind entscheidend, um deine Ansprüche auf die genannten Abzüge nachzuweisen.
3. Möglichkeiten der Aufschiebung: Erkundige dich, unter welchen Bedingungen die Steuer aufgeschoben werden kann. Häufige Fälle sind der Verkauf innerhalb der Familie oder die Reinvestition des Gewinns in eine neue Immobilie.
4. Besitzdauer beachten: Die Dauer des Immobilienbesitzes spielt eine wichtige Rolle. Je länger du die Immobilie besitzt, desto geringer kann die Steuer ausfallen. Wichtig: Der Grossteil der Kantone gewährt Steuerreduktionen erst nach vollendeten Jahren, nicht per Monat. Warten kann sich also lohnen.

Vereinfachtes Beispiel Kanton St.Gallen

Wie beeinflusst die Besitzdauer die Grundstückgewinnsteuer einer Immobilie, die im Kanton St.Gallen mit einem Gewinn verkauft wurde?

• Haltedauer weniger als sechs Jahre: Kleiner werdende Zuschläge:
  • Jahr 1: 5%
  • Jahr 2: 4%
  • Jahr 3: 3% 
  • Jahr 4: 2%
  • Jahr 5: 1%
• Haltedauer von weniger als 15 Jahren: Keine Ermässigung.
• Haltedauer von mehr als 15 Jahren: Ermässigung von 1.5% pro Jahr, bis maximal 40.5%.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird normalerweise fällig, sobald der Immobilienverkauf abgeschlossen und der Gewinn realisiert ist. Es gibt jedoch bestimmte Umstände, unter denen ein Aufschub möglich ist.

• Ersatzbeschaffung: Wenn du den Gewinn in eine neue Liegenschaft investierst, kannst du den Aufschub der Steuer beantragen. Die Bedingungen hierfür sind:
  • Die ursprüngliche Liegenschaft wurde dauerhaft und ausschliesslich selbst genutzt
  • Die neue Liegenschaft dient ebenfalls als Hauptwohnsitz
  • Die Ersatzliegenschaft liegt in der Schweiz
  • Ein Aufschub ist nicht möglich, wenn du in eine Mietwohnung umziehst
• Übertragung im Familienkreis: Die Steuer kann aufgeschoben werden, wenn das Eigentum innerhalb der Familie (zum Beispiel an Ehepartner oder im Rahmen der Erbfolge) übertragen wird.

Frist für den Kauf der Ersatzliegenschaft

Bei einem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung muss die neue Liegenschaft innerhalb einer bestimmten Frist erworben werden. Diese Frist variiert je nach Kanton und soll sicherstellen, dass der Aufschub nicht zu Steuervermeidungszwecken missbraucht wird. Informiere dich über die spezifischen Fristen in deinem Kanton.

Vorteile eines Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer

Die Vorteile eines Aufschubs sind vielfältig:

• Liquiditätsvorteil: Du erhältst einen Liquiditätsvorteil, da die Steuer nicht sofort entrichtet werden muss.
• Investitionsmöglichkeit: Der Aufschub ermöglicht es, das Kapital zwischenzeitlich anderweitig zu investieren.
• Steuerplanung: Du kannst die Steuerlast möglicherweise über mehrere Jahre verteilen und so deine Steuerplanung optimieren.
• Wertsteigerung: Bei der Ersatzbeschaffung kann eine Wertsteigerung der neuen Immobilie die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.

Kantonale Übersicht Grundstückgewinnsteuer

Aargau

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton AG: Steuergesetz §§ 95–111 StG AG und Verordnung zum Steuergesetz §§ 43–48 StV AG

Im Kanton Aargau gilt ein progressiver Tarif nach der Anzahl Jahre, in denen du das Haus besessen hast. Der Steuersatz beträgt im ersten Besitzjahr 40%, ab dem vollendeten 25. Jahr 5%. Bis zum elften Besitzjahr reduziert sich der Steuersatz um je 2% jährlich, danach um je 1%.

Appenzell Ausserrhoden

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton AR: Art. 122–134 StG

Der Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Appenzell Ausserrhoden beträgt 30%.  Ab dem zehnten Besitzjahr erhältst du eine Steuerermässigung von 2.5% pro Jahr, bis maximal 50%. Ein Grundstückgewinn von unter 3’000 Franken wird nicht besteuert. 

Appenzell Innerrhoden

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton AI: Art. 103–115 im Steuergesetz 

Im Appenzell Innerrhoden wird ein Grundstückgewinn von weniger als 4’000 Franken nicht besteuert. Auf die nächsten 4’000 Franken Gewinnanteil fallen 10% an, bei Gewinnanteilen von über 100’000 Franken sind es 40%. Wenn du das Haus fünf Jahre besessen hast, wird die Steuer um 5% ermässigt, für jedes weitere Jahr um je 3%. Ab zwanzig und mehr Jahren beträgt die Steuerermässigung 50%.

Basel-Landschaft

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton BL: §§ 71–80, 120 und 121 StG

Im Kanton Basel-Land gilt ein progressiver Tarif von 3% auf die ersten 100 Franken Gewinnanteil – bis auf 25% für Gewinnanteile ab 120’000 Franken. Wenn du das Haus zwanzig Jahre oder länger selber bewohnt hast, wird die Steuer um mindestens 5’000 Franken bis maximal 50’000 Franken ermässigt. Auf eine kurze Besitzdauer von bis zu fünf Jahren wird ein Zuschlag verrechnet.

Basel-Stadt

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton BS: §§ 102–110 StG 

In Basel-Stadt beträgt der Steuersatz in den ersten drei Jahren 60%. Danach reduziert er sich jeden Monat um ein halbes Prozent – ab dem neunten Besitzesjahr beträgt er noch 30%. Anschliessend verändert sich der Steuersatz nicht mehr, bleibt also bei 30%, ob du das Haus nun fünfzehn oder zwanzig Jahre bewohnt hast. Eine Steuerermässigung gibt es nach fünf vollen Besitzesjahren um jeweils 3% – bis maximal 60%. 

Bern

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton BE: Art. 126–148 StG

Auch im Kanton Bern kommt ein progressiver Tarif zum Zug. Auf die ersten 2’700 Franken Gewinnanteil fallen 1.44% an, bis 8.1% für Gewinnanteile über 195’300 Franken. Der Tarif wird mit einem Vielfachen multipliziert. Ab dem fünften Besitzjahr erhältst du eine Steuerermässigung von 2%. Maximal ist eine Ermässigung von 70% möglich. Bei einer kurzen Besitzdauer von weniger als einem und bis zu fünf Jahren fällt auf die Steuer ein Zuschlag an. 

Freiburg

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton FR: Art. 41–51 StG

Im Kanton Freiburg gilt ein Steuersatz von 35.2% bei einer kurzen Besitzdauer von bis zu zwei Jahren, bis 16% bei einer Besitzesdauer von fünfzehn Jahren. Wenn der Grundstückgewinn einer Immobilie, die weniger als fünf Jahre in deinem Besitz war, beim Verkauf mehr als 400’000 Franken beträgt, erhöht sich die Steuer um 40%.

Genf

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton GE: Art. 80–87 StG

Der Steuersatz im Kanton Genf reicht von 50% bei einer Besitzdauer von weniger als zwei Jahren bis 10% bei 25 Besitzjahren. Wenn du ein Haus verkaufst, das d uvor über 25 Jahren gekauft hast, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Glarus

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton GL: Art. 105–115 StG

Im Kanton Glarus gilt ein progressiver Tarif von 10% für die ersten 5’000 Franken bis 30% für Gewinnanteile ab 20’000 Franken. Ab vier vollen Besitzjahren reduziert sich die Steuer um 5%. Bis zum fünfzehnten Jahr profitierst du von einer jährlichen Ermässigung von 3%. Wenn du das Haus dreissig Jahre oder länger besessen hast, reduziert sich die Steuer um 90%. Bei einer kurzen Besitzdauer von weniger als einem bis weniger als vier Jahren fällt ein Zuschlag an. 

Graubünden

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton GR: Art. 41–53 StG

Der Steuersatz berechnet sich nach progressivem Tarif, von 5% auf den ersten 9’100 Franken bis 25% auf Gewinnanteile ab 191’000 Franken. Bei höheren Gewinnanteilen bleibt der Steuersatz bei 15%. Eine Steuerermässigung erhältst du ab zehn Jahren, um jeweils 1.5% pro Jahr – bis maximal 51%. Bei einer Besitzdauer von weniger als zwei Jahren fällt ein Zuschlag an.

Jura

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton JU: Art. 87–106 StG 

Im Kanton Jura wird ein Gewinn von unter 4’000 nicht besteuert. Bis zu 50’000 Franken Grundstückgewinn beträgt der Steuersatz 3.5%, bis 100’000 Franken 4.5%, bis 200’000 Franken 5.5%. Dieser Tarifsatz wird mit dem Steuerfuss der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Eine Steuerermässigung erhältst du ab zehn Jahren – der Betrag reduziert sich jedes Jahr um 1%. Auch im Jura fällt bei kurzer Besitzdauer ein Zuschlag an. 

Luzern

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton LU: SRL 647 - Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG)

Bei Grundstückgewinnen bis zu 13’000 Franken wird keine Steuer erhoben. Der progressive Tarif und die Grundstückgewinnsteuer werden nach dem Einkommensteuertarif berechnet, der mit dem Steuerfuss multipliziert wird. Ab sieben Besitzjahren erhältst du eine Steuerermässigung von 1% pro Jahr – bis maximal 25%.

Neuenburg

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton NE: Art. 56–74 StG

Auf die ersten 5’000 Franken Gewinn fällt im Kanton Neuenburg ein Tarif von 10% an, bis 30% für Gewinnanteile ab 135’000 Franken. Die Steuer wird ab dem fünften Besitzjahr um 6% pro Jahr reduziert – bis 60% ab dem 14. Jahr. Bei kurzer Besitzdauer von weniger als vier Jahren fällt ein Zuschlag an.

Nidwalden

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton NW: Art. 141 - 152 im kantonalen Finanzhaushaltsgesetz

Der Steuersatz beträgt im Kanton Nidwalden 36% ab dem ersten vollenden Besitzjahr und reduziert sich jährlich um 2%. Bei drei bis zehn Jahren reduziert er sich jährlich um 1%, später um 0.5%.

Obwalden

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton OW:  Art. 144–156 StG

Grundstückgewinne von unter 5’000 Franken sind im Kanton Obwalden steuerbefreit. Bei höheren Gewinnanteilen beträgt der Steuersatz 1.8% – er wird mit dem jährlichen Steuerfuss multipliziert. Es gibt keine Steuerermässigung nach Besitzdauer. Bei einer Besitzdauer von null bis drei Jahren fällt jedoch ein Zuschlag an.

Schaffhausen

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton SH: Art. 110–121 StG  

Auf Gewinne von unter 5’000 Franken wird im Kanton Schaffhausen keine Steuer erhoben. Es gilt ein progressiver Tarif von 2% ab Gewinnanteilen von 2’000 Franken bis 15% für Gewinne ab 100’000 Franken. Diese einfache Steuer wird mit dem Steuerfuss von Kanton und Gemeinde multipliziert.  Bei einer Besitzdauer ab sechs Jahren wird die Grundstückgewinnsteuer um 5% pro Jahr reduziert – bis maximal 60%. Bei einer kurzen Besitzdauer von null bis fünf Jahren wird ein Zuschlag berechnet.

Schwyz

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton SZ: Steuergesetz und Grundstücksteuerverordnung  

Im Kanton Schwyz kommt für die ersten 3’000 Franken Gewinn ein Tarif von 8% zum Zug, bis zu 30% bei Gewinnanteilen über 40’000 Franken. Ab vier Besitzjahren reduziert sich die Steuer um 10%. Ab einer Besitzdauer von 25 Jahren wird die Grundstückgewinnsteuer um 70% ermässigt.

Solothurn

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton SO: §§ 48–58 StG

Gewinne unter 10’000 Franken sind im Kanton Solothurn steuerfrei. Bei höheren Gewinnen kommt ein Tarifsatz zum Zug, der dem Einkommensteuertarif, multipliziert mit dem aktuellen Gesamtsteuerfuss, entspricht. Ermässigt wird die Steuer ab vier Besitzjahren um 2% pro Jahr, bis maximal 50% bei einer Besitzdauer von 30 Jahren.

St. Gallen

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton SG: Art. 130–141 StG

Im Kanton St. Gallen sind Gewinne unter 2’200 Franken steuerfrei. Bei höheren Gewinnen entspricht die einfache Steuer dem Einkommensteuertarif, multipliziert mit dem aktuellen Staatssteuerfuss. Bei sehr hohen Gewinnen (ab 248’000 Franken) wird die einfache Steuer um zusätzlich 10 - 11% erhöht.  Ermässigt wird die Steuer dann, wenn die Besitzdauer mindestens 15 Jahre beträgt – nämlich um 1.5% pro Jahr, bis maximal 40.5% bei Gewinnanteilen von unter 500’000 Franken. Bei höheren Gewinnen ist eine maximale Ermässigung von 30% möglich. Bei kurzer Besitzdauer bis fünf Jahre fällt ein Zuschlag an.

Tessin

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton TI: Art. 123–140 StG 

Im Kanton Tessin sind die Zuschläge bei kurzer Besitzdauer sowie die Ermässigung bei längerer Besitzdauer bereits in die Progression des Steuersatzes einkalkuliert. Er beträgt 31% bei einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr, bis zu 4% bei einer Besitzdauer von über dreissig Jahren.

Thurgau

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton TG: §§ 126–136 StG

Der Steuersatz im Kanton Thurgau beträgt 40% vom steuerbaren Gewinn. Ab dem sechsten Besitzjahr reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer jährlich um 4% – bis maximal 72%. Bei einer kurzen Besitzdauer von null bis drei Jahren fällt ein Zuschlag bis maximal 36% an. Dieser kann in Härtefällen reduziert werden.

Uri

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton UR: Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri  

Bis 7’000 Franken Grundstückgewinn sind im Kanton Uri steuerfrei. Für die ersten steuerpflichtigen 4’000 Franken Gewinn gilt ein Steuersatz von 4%, bis zu 35% bei Gewinnen von über 390’000 Franken. Die Zuschläge bei kurzer und die Ermässigung bei langer Besitzdauer sind bereits im Steuersatz berücksichtigt.

Waadt

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton VD: Art. 61–75 StG  

Auch im Kanton Waadt sind Ermässigungen und Zuschläge direkt in den Steuersatz integriert. Es gelten Steuersätze von 30% bei einer Besitzdauer von bis zu einem Jahr, bis zu 7% bei Besitzdauer von über 24 Jahren.

Wallis

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton VS: Art. 44–52 StG

Im Kanton Wallis gilt für die Grundstückgewinnsteuer ein Steuersatz von 12% bei einem Gewinn bis zu 50’000 Franken. Übersteigt der Gewinn 100’000 Franken, beträgt der Steuersatz 24%. Eine Ermässigung erhältst du ab einer Besitzdauer von fünf vollen Jahren – nämlich 4% pro Jahr. Bei einer Besitzdauer bis fünf Jahre wird ein Zuschlag berechnet.

Zug

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton ZG: §§ 187–202 StG

Der Kanton Zug verrechnet bei Grundstückgewinnen bis 5’000 Franken keine Steuern. Der Steuersatz wird mittels Renditeberechnung festgelegt. Er beträgt mindestens 10% und maximal 60%. Eine Steuerermässigung erhältst du bei einer Besitzdauer von mindestens 12 Jahren – sie liegt bei jeweils 2.5% jährlich.

Zürich

Gesetzestext zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton ZH: §§ 216–226 StG

Im Kanton Zürich ist ein Grundstückgewinn von 5’000 steuerfrei. Ab den ersten 4’000 steuerpflichtigen Franken wird ein Steuersatz von 10% berechnet, bis zu 40% bei Gewinnen ab 100’000 Franken. Bei einer Besitzdauer von mindestens fünf Jahren erhältst du eine Steuerermässigung von 5% und für jedes weitere Jahr 3%, bis maximal 50% ab zwanzig und mehr Besitzjahren. Zuschläge werden bei einer kurzen Besitzdauer von null bis zwei Jahren berechnet.