Voici comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier

Sommaire

Qu’est-ce que la valeur vénale?
Quelle est l’utilité de la valeur vénale?
Comment la valeur vénale d’un bien immobilier est-elle calculée?
Les principaux facteurs affectant la valeur vénale d’un bien immobilier

«Quelle est la valeur réelle de ma maison?» Beaucoup de propriétaires viennent à se poser cette question un jour ou l’autre. C’est au plus tard lors de la vente de leur maison que la réponse est nécessaire. C’est alors le bon moment pour réaliser l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier.

Du point de vue des acheteurs, ce chiffre revêt également un aspect central, car il leur permet de ne pas investir dans l’immobilier à un prix excessif. Dans cet article, tu découvriras comment la valeur vénale est calculée et en quoi elle est importante.

Qu’est-ce que la valeur vénale?

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui peut être obtenu lors de la vente dans un contexte de marché «normal». Un environnement de marché normal signifie par exemple que ni l’acheteur ni le vendeur ne sont soumis à de fortes contraintes de temps et que le marché immobilier local se développe selon les prévisions.

Important: la valeur vénale n’est qu’une estimation et ne s’applique que pour un seul bien immobilier. En règle générale, elle est calculée dans le cadre d’une estimation globale d’un bien immobilier.

Valeur vénale et prix d’achat: quelle différence?

La valeur vénale est certes la plus objective possible, mais elle reste nécessairement une estimation. Autrement dit, elle ne peut être qu’une valeur indicative qui définit le cadre des négociations entre le vendeur et l’acheteur.

Le prix d’achat réel ou la valeur marchande du bien immobilier correspond au résultat final des négociations entre le vendeur et l’acheteur. Dans certains cas, le prix d’achat peut fortement différer de la valeur vénale. De fait, lors de la vente, outre l’estimation objective de la valeur du bien immobilier, des facteurs subjectifs ou des contraintes de temps entrent souvent en considération.

Par exemple, si, en tant que vendeur ou vendeuse, tu es en présence de deux acheteurs très intéressés qui ne renoncent pas et font de la surenchère, le prix de vente de ton bien immobilier peut être beaucoup plus élevé que sa valeur vénale.

En revanche, les vendeurs qui ne trouvent pas d’acheteurs potentiels pendant une longue période peuvent être amenés à céder leur logement à un prix bien inférieur à sa valeur vénale.

Quelle est l’utilité de la valeur vénale?

La valeur vénale constitue la base de la valeur de vente d’un bien immobilier. C’est pourquoi une estimation de la valeur vénale est une étape primordiale lors de l’achat et de la vente d’un logement.

Mais ce n’est pas tout. Tu peux avoir besoin de la valeur vénale dans les cas suivants:

• Lors d’une hypothèque: en général, la valeur vénale détermine le plafond de l’hypothèque qu’une banque peut accorder pour un bien immobilier. Si le prix d’achat est plus élevé, tu dois, en tant qu’acheteuse ou acheteur, financer cette différence par d’autres moyens. Cependant, quel doit être le prix de ton logement pour que l’hypothèque demeure supportable? Découvre ici comment le calculer.
• En cas de succession: en cas de succession ou d’avancement d’hoirie, la valeur vénale sert à calculer les parts d’héritage. En outre, le montant d’éventuelles compensations versées aux autres héritières et héritiers dépend de la valeur vénale.
• Calcul des impôts: la valeur vénale sert de base au calcul de la valeur fiscale, laquelle détermine à son tour la valeur locative. Le calcul varie d’un canton à l’autre, cependant la valeur fiscale se situe souvent entre 60 et 80% de la valeur vénale.

Comment la valeur vénale d’un bien immobilier est-elle calculée?

L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est effectuée par le biais d’une évaluation immobilière. En Suisse, il est d’usage d’appliquer l’une de ces trois méthodes:

• Méthode hédoniste ou de comparaison des ventes: la valeur vénale est établie sur la base du prix de vente moyen de biens similaires situés dans le même secteur. Cette méthode n’est pas la plus précise, bien que pragmatique, tout en fournissant des chiffres en adéquation avec le marché. 
• Méthode de la valeur réelle: grâce à cette méthode, la valeur vénale équivaut à la valeur d’une nouvelle construction comparable, terrain compris, déduction faite de la dépréciation due à l’ancienneté du bâtiment. Cette approche est particulièrement adaptée aux objets spéciaux ou aux biens immobiliers de luxe pour lesquels il existe peu d’objets de comparaison directe.
• Méthode de la valeur de rendement: cette méthode estime la valeur vénale sur la base des revenus locatifs que peut générer le bien immobilier. Par conséquent, on ne l’utilise généralement que pour les immeubles collectifs et les immeubles de rapport.

Plus de renseignements sur les méthodes d’estimation immobilière dans cet article.

Évaluation immobilière en ligne ou par un spécialiste: quel est le plus judicieux?

Tu peux obtenir une évaluation immobilière en ligne ou par un professionnel qui se rend sur place. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients.

Il est simple, rapide et souvent gratuit de réaliser des évaluations en ligne, comme sur le site de ImmoScout24. Celles-ci ont recours à la méthode par la comparaison, ce qui est idéal lors d’une première estimation de la valeur vénale de la plupart des biens immobiliers. Si l’achat vient toutefois à se concrétiser, il est conseillé de procéder à une évaluation plus détaillée.

Les évaluations en ligne détaillées réalisées par des entreprises spécialisées sont souvent payantes, le montant du service se situant en général entre 300 et 600 francs. Néanmoins, elles couvrent un grand nombre de facteurs et utilisent une vaste base de données comparative, ce qui permet une estimation de la valeur de la plupart des biens immobiliers avec une grande précision.

L’évaluation sur place par un spécialiste est plus laborieuse et plus onéreuse que les solutions en ligne. Il te faut prévoir pour cela un budget d’au moins 1 000 francs en général. Un spécialiste peut toutefois examiner plus en détail les spécificités du bien immobilier et apprécier avec justesse l’impact de certaines caractéristiques sur la valeur vénale. Il s’agit par exemple de savoir comment une cuisine de luxe aménagée en plein air et dotée d’un four à pizza en pierre dans le jardin se répercute sur la valeur vénale.

Les spécialistes de l’évaluation immobilière ont par ailleurs le savoir-faire nécessaire pour classer et évaluer correctement des objets ou des biens immobiliers pour lesquels il n’existe pas de comparaison immédiate sur le marché. Le plus important est d’engager un spécialiste qualifié et certifié. Tu en trouveras par exemple auprès de l’Association suisse des évaluateurs immobiliers (SIV) ou de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT).

Les principaux facteurs affectant la valeur vénale d’un bien immobilier

L’un des principaux facteurs déterminant la valeur vénale est le prix actuel du terrain dans le secteur et, en conséquence, la valeur du terrain. De nombreux autres paramètres peuvent avoir une influence supplémentaire. Voici une liste des paramètres les plus importants.

État du bâtiment:

• Ancienneté du bien
• État de la structure du bâtiment
• Rénovations actuellement nécessaires

Spécificités du bien immobilier:

• Plan au sol et dimensions des pièces
• Superficie des surfaces utile et habitable
• Niveau d’aménagement (p. ex. balcon ou terrasse, piscine dans le jardin, installation photovoltaïque sur le toit, rénovation énergétique réalisée)

Lieu et quartier:

• Emplacement
• Vue
• Exposition au soleil
• Accessibilité par la route ou les transports publics
• Proximité des écoles et commerces
• Quotité d’impôts de la commune