Tout savoir sur la propriété par étages en Suisse

Sommaire

Qu’est-ce que la propriété par étages?
Le droit exclusif pour ton appartement
Les surfaces communes dans la propriété par étages
Que puis-je transformer dans un appartement en copropriété?
Le règlement: retrouve ici tes droits et obligations en copropriété
Fonds de rénovation: une particularité de la propriété par étages
Ce que tu dois savoir avant d’acheter un appartement en copropriété

Posséder tes quatre murs: dans de nombreuses villes et agglomérations, cela n’est souvent possible qu’avec une propriété par étages. Tu es toutefois moins libre avec un appartement en copropriété qu’avec une maison au vert. Tu dois faire plus de compromis et as d’autres droits et obligations. Dans cet article, tu découvriras tout ce qu’il faut savoir à propos de la propriété par étages.

Qu’est-ce que la propriété par étages?

Lors de l’achat d’une propriété par étages, tu n’achètes pas l’appartement en soi, mais une part d’un bien immobilier. Tu disposes ainsi d’un droit d’utilisation spécifique, le «droit exclusif», applicable à ton appartement et à toutes les pièces qui en font partie.

Au sens strict, tu n’es donc pas propriétaire de ton appartement, mais copropriétaire du bien immobilier dans son ensemble. Ta part exacte du bien immobilier correspond à la fameuse quote-part. Cette dernière est consignée dans le registre foncier. 

Bon à savoir: tu peux vendre et léguer ta part du bien immobilier ainsi que le droit exclusif de l’appartement comme un logement en propriété classique.

Le droit exclusif pour ton appartement

L’achat d’un appartement en copropriété s’accompagne toujours d’un droit exclusif. Ce dernier définit les surfaces et les pièces que tu peux utiliser en exclusivité, en tant qu’acheteur ou acheteuse. Tu peux alors aménager ou louer ces espaces comme bon te semble.

Le droit exclusif s’applique à ton appartement. En général, il couvre aussi les pièces annexes comme la cave ou le grenier. Selon la loi (art. 712b CC), le droit exclusif ne peut toutefois s’appliquer qu’aux parties du bâtiment disposant d’un accès propre. Une terrasse dans le jardin ne peut par exemple jamais être comprise dans le droit exclusif.

Un plan de répartition par étages définit exactement quelles surfaces sont concernées par le droit exclusif. Celui-ci doit être déposé au registre foncier.

Bon à savoir: le balcon représente un cas particulier et peut donc rapidement entraîner des litiges. En pratique, la partie intérieure du balcon est généralement soumise au droit exclusif, tandis que toutes les parties visibles de l’extérieur, comme la balustrade, ne le sont pas.

Les surfaces communes dans la propriété par étages

Toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas attribuées à un propriétaire par étages par le droit exclusif sont considérées comme des parties communes.

Cela comprend par exemple:

• Les espaces verts situés sur le terrain
• Les façades et les fenêtres
• Le toit et les murs
• Le chauffage
• La cage d’escalier et l’ascenseur
• Les espaces communs
• Les places de stationnement extérieures et les garages souterrains

Tous les propriétaires sont responsables des surfaces communes. Les coûts d’entretien, de réparation et de remplacement sont répartis en fonction de la quote-part. Si une personne possède par exemple plusieurs appartements d’un immeuble, elle devra aussi supporter davantage de coûts.

Les modifications structurelles des parties communes doivent être approuvées par la copropriété lors d’une assemblée des copropriétaires.

Qu’est-ce que le droit d’usage particulier?

Le droit d’usage particulier donne à certains propriétaires un droit d’utilisation exclusif des parties communes, comme une terrasse dans le jardin ou une terrasse de toit. Le droit et la répartition des coûts pour l’entretien sont clairement définis dans le règlement des propriétaires d’étages.

Important: contrairement aux surfaces soumises au droit exclusif, celles concernées par le droit d’usage particulier ne peuvent pas faire l’objet de modifications structurelles décidées unilatéralement. Elles restent des parties communes et nécessitent donc l’approbation de la copropriété.

Que puis-je transformer dans un appartement en copropriété?

Les transformations et les rénovations des propriétés par étages peuvent vite engendrer des conflits. La grande question est de savoir ce que tu peux décider toi-même et ce qui nécessite impérativement l’approbation de la copropriété.

De manière générale, tu peux choisir ce que tu souhaites transformer et comment pour tous les espaces soumis au droit exclusif. Tu dois toutefois faire preuve de considération pour tes voisins, afin que leur qualité de vie ne soit pas réduite par tes aménagements. 

Voici un exemple: si tu souhaites remplacer de la moquette par du parquet, tu dois t’assurer que le nouveau sol n’engendrera pas plus de bruit pour ton voisin.
Il en va autrement pour les parties communes. Cela vaut aussi pour les parties de ta propriété par étages qui sont visibles de l’extérieur. Il te faudra alors généralement demander l’accord des autres copropriétaires.

Il est par conséquent préférable de les prévenir en amont de ton projet. Tu évites ainsi les litiges et les éventuelles obligations de démanteler ce que tu as transformé.
Dans le tableau suivant, tu trouveras plusieurs exemples de ce que tu peux modifier de ton propre chef ou non:

Le règlement: retrouve ici tes droits et obligations en copropriété

Dans une propriété par étages, il est primordial que la cohabitation des copropriétaires se déroule sans heurts ni conflits. C’est pourquoi les principaux accords ainsi que les droits et obligations de toutes les parties sont généralement inscrits dans un règlement.

Les points centraux qui devraient figurer au règlement sont les suivants:

• description des droits exclusifs et des droits d’usage particulier des copropriétaires;
• répartition des coûts et règles d’utilisation du fonds de rénovation;
• règlement intérieur (heures de repos, règles relatives aux animaux de compagnie);
• informations sur le déroulement de l’assemblée des copropriétaires;
• règles sur la prise de décision à l’assemblée des copropriétaires;
• tâches de la régie.

Un règlement de propriété par étages peut en outre parfois contenir d’autres dispositions très détaillées.

Fonds de rénovation – une particularité de la propriété par étages

Que ce soit pour l’assainissement indispensable de la façade ou pour l’installation d’un chauffage moderne et économe en énergie, tôt au tard, tous les propriétaires doivent investir dans l’entretien ou la modernisation du bien immobilier. 

Un fonds de rénovation est donc pertinent pour que la copropriété puisse réaliser ces investissements. Tous les propriétaires alimentent ce fonds au prorata de leur quote-part.

L’essentiel est que le montant soit suffisamment élevé pour disposer de réserves en cas de réparations ou de rénovations importantes et conséquentes. La Schweizer Stockwerkeigentümerverband (association suisse des propriétaires d’étages) recommande de verser annuellement au moins 0,4% de la valeur d’assurance du bâtiment dans le fonds. Il est généralement pertinent de transférer le montant tous les mois à l’aide d’un ordre permanent, plutôt que de virer le montant total une fois par an.

Si le fonds ne permet pas de couvrir une rénovation prévue, les propriétaires doivent payer le montant restant au prorata de leur quote-part.

Ce que tu dois savoir avant d’acheter un appartement en copropriété

Si tu envisages d’acheter une propriété par étages, il convient de te poser deux questions majeures:

• Quelle est la valeur réelle de l’appartement? La valeur d’appartements en copropriété peut être difficile à déterminer de l’extérieur. Tu devrais par exemple tenir compte également de l’état du fonds de rénovation. L’idéal est d’avoir recours à une évaluation immobilière précise.
• L’appartement est-il dans mes moyens? Une fois que tu connais la valeur du bien immobilier, il est primordial de calculer ta capacité de remboursement du prêt hypothécaire. Tu t’assures ainsi que l’appartement n’est pas au-delà de tes moyens financiers.

Les principaux documents pour l’achat d’un appartement en copropriété

Afin que tu puisses contrôler et évaluer tous les aspects importants avant l’achat et voir si l’appartement te convient, il est conseillé de vérifier les principaux documents. Ces derniers sont les suivants: 

• le règlement des copropriétaires;
• le règlement intérieur;
• l’acte de création de la copropriété, qui contient la répartition exacte des quotes-parts;
• tous les procès-verbaux et décisions des assemblées passées;
• la documentation concernant l’état du fonds de rénovation;
• les informations relatives aux rénovations effectuées et à venir ou aux travaux d’entretien plus conséquents;
• les informations sur la régie en place.

N’oublie pas: en achetant l’appartement, tu rejoins une communauté de copropriétaires. Alors, ne néglige pas les procès-verbaux des assemblées passées. Ils te donnent généralement un bon aperçu du fonctionnement de la copropriété.