Combien vaut ton logement? L’essentiel concernant les méthodes d’estimation immobilière

Le chez-soi: un lieu rempli de souvenirs, de rêves et d’émotions. En dépit du lien personnel à son propre logement, il arrive toujours un moment où n’importe quel propriétaire a besoin de connaître la valeur objective de son bien immobilier. C’est souvent le cas lors d’une vente ou d’un avancement d’hoirie.

Une estimation immobilière indépendante clarifie les choses et sert d’orientation pour les éventuelles négociations lors de la vente. Il existe toutefois diverses méthodes d’estimation immobilière. Quelles sont les différences et quelle méthode est la plus appropriée pour ton bien?

Quelles sont les différentes méthodes d’estimation immobilière?

L’estimation de ton bien immobilier dépend de plusieurs facteurs. L’emplacement, la taille du terrain, la surface habitable et l’état général du bien immobilier jouent d’une part un rôle central. D’autre part, l’évolution à long terme de la commune est également incluse dans l’estimation immobilière. Si, par exemple, une nouvelle route de contournement prévoit de faire dévier le trafic hors de la commune, cela augmente la valeur du bien immobilier. Retrouve ici un aperçu des trois méthodes d’estimation immobilière.

Méthode hédoniste (valeurs comparatives)

La méthode hédoniste se concentre sur les différentes caractéristiques du bien immobilier, par exemple sur le nombre de pièces, la surface habitable ou les places dans le garage. Chaque caractéristique du bien a une influence sur sa valeur de marché. Cela permet ensuite de déterminer un prix qui est en moyenne payé pour des biens similaires.

Cette méthode est généralement celle fonctionnant le mieux pour la majorité des biens immobiliers. «Elle permet une estimation adaptée pour au moins 90% des biens immobiliers», affirme Stefan Fahrländer. C’est pourquoi la plupart des calculateurs en ligne utilisent d’ailleurs une version simplifiée de cette méthode.

Et plus il existe de valeurs comparatives, mieux elle convient. Pour les maisons individuelles et mitoyennes en agglomération, cette méthode est par conséquent idéale. Parvenir à une estimation précise peut toutefois s’avérer compliqué pour les biens immobiliers aux caractéristiques très particulières ou dans des zones très périphériques.

Méthode de la valeur réelle

La méthode de la valeur réelle évalue le bien immobilier en estimant combien un bien immobilier similaire coûterait s’il était construit aujourd’hui, terrain compris. De ce montant est ensuite déduite la dépréciation liée à l’âge du logement. C’est ainsi qu’est obtenue la valeur du bien immobilier.

La méthode de la valeur réelle est généralement utilisée pour les biens immobiliers particuliers, pour lesquels il existe peu voire pas de biens comparables sur le marché.

Méthode de la valeur de rendement

Cette méthode d’estimation immobilière détermine la valeur à partir des revenus locatifs recouvrables. Cette procédure convient donc essentiellement aux immeubles et aux biens immobiliers à usage commercial.

Voici comment connaître la valeur de ton bien immobilier

Un calculateur en ligne peut te donner une première indication de la valeur de ton bien immobilier, par exemple celui de l’estimation immobilière gratuite d’ImmoScout24. Cet outil repose sur une base de données exhaustive des ventes immobilières en Suisse et tient compte de plus de 70 facteurs d’estimation.

Pour une estimation plus détaillée, nous te recommandons l’estimation en ligne «pro». Il te faudra saisir des informations complémentaires sur ton bien et tu recevras une estimation précise, qui est même reconnue par les banques.

Une estimation immobilière en ligne suffit-elle?

Une fois que tu comprends globalement les estimations immobilières et leurs notions, une estimation en ligne peut suffire, selon les circonstances. Attention: les estimations rapides gratuites doivent seulement servir à se faire une première idée du prix. Les modèles payants sont bien plus performants et te fourniront des estimations nettement meilleures.

Plus grande clarté: estimation immobilière professionnelle

Il est toujours pertinent de faire appel à une ou un spécialiste pour l’estimation des biens immobiliers qui ne sont pas dans la norme ou qui se trouvent en périphérie. Et pour les autres biens aussi, une expertise professionnelle est garante de sécurité. Tu ne cours ainsi aucun risque de vendre ton bien immobilier en deçà de sa valeur réelle.

L’experte certifiée ou l’expert certifié visite le bien immobilier sur place et examine les documents pertinents, comme le registre foncier. Le grand avantage de cette démarche, c’est que la personne qui effectue l’estimation peut poser des questions spécifiques concernant le bien, questions que les programmes automatiques ne prennent pas en compte.

Stefan Fahrländer conseille par ailleurs de choisir une ou un spécialiste qui connaît la région et le marché local. Cela peut aussi valoir la peine de demander quelle est la méthode d’estimation utilisée et comment le résultat est analysé. «Si cette question ne donne pas lieu à une explication concluante avec des déclarations concrètes, il est préférable de remettre le choix en question», déclare l’expert.

Erreurs fréquentes dans l’estimation immobilière de son propre bien

Les vendeuses et vendeurs commettent souvent les mêmes erreurs lors de l’estimation de leur bien immobilier. Elles et ils tendent ainsi à surestimer la valeur de leur bien et n’ont pas la distance nécessaire pour effectuer une estimation réaliste. «Quand on a longtemps habité dans une maison, on s’est habitué à plein de choses qui peuvent toutefois déranger les acheteurs et réduire la valeur du bien», précise Stefan Fahrländer.

Autre erreur: attendre trop longtemps après l’estimation pour publier une annonce pour la maison. Si l’environnement des taux d’intérêt a par exemple évolué entretemps, l’estimation immobilière n’est plus d’actualité et doit être réitérée.

Ton bien immobilier a été estimé et tu as décidé de le vendre? Alors, retrouve nos instructions étape par étape pour la vente d’un logement.