So berechnest du den Verkehrswert einer Liegenschaft

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Verkehrswert?
Wofür braucht man den Verkehrswert?
Wie wird der Verkehrswert einer Liegenschaft berechnet?
Die wichtigsten Einflussgrössen auf den Verkehrswert einer Immobilie

«Wie viel ist mein Zuhause eigentlich wert?» Diese Frage stellen sich viele Wohneigentümer:innen irgendwann. Spätestens, wenn der Verkauf des Eigenheims konkret wird, brauchen sie eine genaue Antwort darauf. Dann ist es an der Zeit, den sogenannten Verkehrswert der Liegenschaft schätzen zu lassen.

Die Zahl ist natürlich auch für Käufer:innen eine zentrale Grösse, damit sie nicht zu viel für eine Immobilie bezahlen. Wie der Verkehrswert berechnet wird und wofür er darüber hinaus wichtig ist, erfährst du in diesem Artikel.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der in einem «normalen» Marktumfeld beim Verkauf erzielt werden kann. Ein normales Marktumfeld bedeutet zum Beispiel, dass weder Käufer:in noch Verkäufer:in unter grossem Zeitdruck stehen und sich der lokale Immobilienmarkt entwickelt, wie erwartet.

Wichtig: Der Verkehrswert ist immer nur ein Schätzwert und für jede Immobilie individuell. Er wird in der Regel im Rahmen einer umfassenden Immobilienbewertung ermittelt.

Verkehrswert und Kaufpreis – was ist der Unterschied?

Der Verkehrswert ist zwar möglichst objektiv, aber gezwungenermassen immer eine Schätzung. Das heisst, er kann nur eine Richtgrösse sein, die den Rahmen für die Verhandlungen zwischen Verkäufer:in und Käufer:in angibt.

Der tatsächliche Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie ist das Endergebnis nach den Verhandlungen zwischen Verkäufer:in und Käufer:innen. Dieser kann in Einzelfällen stark vom Verkehrswert abweichen. Denn beim Verkauf spielen neben der objektiven Schätzung des Liegenschaftswerts oft auch subjektive Faktoren oder Zeitdruck eine wichtige Rolle.

Hast du als Verkäufer:in beispielsweise zwei sehr interessierte Käufer:innen an der Angel, die nicht locker lassen und sich gegenseitig überbieten, kann der Verkaufspreis deiner Liegenschaft viel höher sein als der Verkehrswert.

Umgekehrt müssen Verkäufer:innen, die lange keine Kaufinteressenten finden, ihr Eigenheim möglicherweise weit unter dem Verkehrswert verkaufen.

Wofür braucht man den Verkehrswert?

Der Verkehrswert gibt die Grundlage für den Verkaufswert einer Liegenschaft. Deshalb ist eine Verkehrswertschätzung in erster Linie ein zentraler Schritt beim Kauf und Verkauf von Wohneigentum.

Aber nicht nur. Du brauchst den Verkehrswert auch in folgenden Fällen:

• Aufnahme einer Hypothek: Der Verkehrswert bestimmt in der Regel die maximale Höhe der Hypothek, die eine Bank für eine Liegenschaft gewährt. Ist der Kaufpreis höher, musst du als Käufer:in die Differenz anderweitig finanzieren. Doch wie teuer darf dein Eigenheim sein, damit die Hypothek noch tragbar ist? Hier erfährst du, wie du das berechnen kannst. 
• Erbschaft: Bei Erbschaften und Erbvorbezügen dient der Verkehrswert zur Berechnung der Erbteile. Zudem hängt die Höhe allfälliger Ausgleichszahlungen an die anderen Erb:innen vom Verkehrswert ab.
• Berechnung der Steuern: Der Verkehrswert ist die Basis für die Berechnung des Steuerwerts, der wiederum für den Eigenmietwert bestimmend ist. Die Berechnung ist in jedem Kanton unterschiedlich, oft beträgt der Steuerwert aber zwischen 60 und 80 % des Verkehrswerts.

Wie wird der Verkehrswert einer Liegenschaft berechnet?

Die Verkehrswertschätzung einer Liegenschaft erfolgt über eine Immobilienbewertung. In der Schweiz wird meist eine der drei folgenden Methoden angewendet:

• Hedonische Methode oder Vergleichswertmethode: Der Verkehrswert wird auf Basis des durchschnittlichen Verkaufspreises von ähnlichen Objekten in der Region ermittelt. Diese Methode ist nicht unbedingt die genaueste, aber sie ist pragmatisch und ergibt marktnahe Resultate. 
• Realwertmethode: Der Verkehrswert entspricht mit dieser Methode dem Wert eines vergleichbaren Neubaus inklusive Grundstück, abzüglich der Altersentwertung des Gebäudes. Diese Methode eignet sich besonders für Spezialobjekte oder Luxusimmobilien, für die es wenige direkt vergleichbare Objekte gibt.
• Ertragswertmethode: Diese Methode schätzt den Verkehrswert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen der Immobilie. Sie wird deshalb in der Regel nur für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte verwendet.

Mehr zu den Immobilienbewertungsmethoden liest du in diesem Artikel.

Immobilienbewertung online oder mit einer Fachperson – was ist besser?

Eine Immobilienbewertung kannst du sowohl online als auch von einem Profi vor Ort erstellen lassen. Beides hat Vor- und Nachteile.

Einfache Online-Bewertungen, beispielsweise bei ImmoScout24, sind schnell erstellt und oft gratis. Da sie mit der Vergleichswertmethode arbeiten, eignen sie sich für eine erste Verkehrswertschätzung der meisten Immobilien. Wenn der Verkauf konkret wird, solltest du aber eine genauere Einschätzung vornehmen lassen.

Detaillierte Online-Bewertungen von spezialisierten Unternehmen sind oft kostenpflichtig, sie belaufen sich in der Regel auf 300 bis 600 Franken. Aber da sie sehr viele Faktoren abbilden und mit einer grossen Vergleichsdatenbank spiegeln, kannst du mit ihnen den Wert der meisten Immobilien sehr genau schätzen lassen.

Die Bewertung durch eine Fachperson vor Ort ist aufwändiger und auch teurer als die Online-Varianten. In der Regel musst du dafür mindestens 1’000 Franken budgetieren. Eine Fachperson kann aber genauer auf Details der Liegenschaft eingehen und den Einfluss von speziellen Merkmalen auf den Verkehrswert richtig einschätzen. Zum Beispiel, wie sich eine luxuriöse Outdoor-Küche mit einem steinernen Pizzaofen im Garten auf den Verkehrswert auswirkt.

Immobilienschätzer:innen haben ausserdem das Know-how, Objekte oder Immobilien richtig einzuordnen und zu bewerten, für die es keine direkten Vergleiche auf dem Markt gibt. Wichtig ist, dass du eine ausgebildete und geprüfte Fachperson engagierst. Diese findest du beispielsweise beim Schweizer Immobilienschätzerverband (SIV) oder dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT).

Die wichtigsten Einflussgrössen auf den Verkehrswert einer Immobilie

Ein Hauptfaktor für den Verkehrswert ist der aktuelle Bodenpreis in der Gegend und entsprechend der Wert des Grundstücks. Daneben können viele andere Punkte eine Rolle spielen. Wir haben hier die wichtigsten für dich aufgelistet.

Zustand des Gebäudes:

• Alter der Immobilie
• Zustand der Bausubstanz
• Aktueller Renovationsbedarf

Eigenschaften der Immobilie:

• Grundriss und Zimmergrössen
• Grösse der Wohn- und Nutzfläche
• Ausbaustandard (zum Beispiel Balkon oder Terrasse, Pool im Garten, Photovoltaikanlage auf dem Dach, umgesetzte energetische Sanierung)

Lage und Umgebung:

• Standort
• Aussicht
• Sonneneinstrahlung
• Verkehrsanbindung per Strasse oder öffentlichen Verkehr
• Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
• Steuerfuss der Gemeinde