Die Wohnungskündigung bei Insolvenz, Scheidung, Trennung und WG
Die Kündigung eines Mietvertrags ist nicht einfach. Besonders bei Insolvenz, Scheidung, Trennung oder in einem Todesfall, aber auch für Menschen, die in einem Konkubinat oder in einer WG leben. In diesem Artikel erfährst du mehr darüber.
Wenn du alleine oder als Ehepaar einen Mietvertrag unterschrieben hast, ist es relativ einfach, die Wohnung zu kündigen. Bei Privatinsolvenz, Scheidung, im Todesfall und bei einer Trennung ist die Kündigung des Mietvertrags jedoch um einiges komplexer. Das gilt auch für Menschen, die in einem Konkubinat oder in einer WG leben. In diesem Artikel erfährst du, wie du deinen Mietvertrag in besonderen Situationen richtig kündigen kannst.
So kündigst du deinen Mietvertrag richtig
Mietvertrag bei Scheidung oder Trennung kündigen
Besprich mit deiner Partnerin oder d einem Partner, ob jemand in der Wohnung bleiben möchte. Möchte niemand in der Wohnung bleiben, zieht ihr beide aus. Auch hier musst du die Wohnung termingerecht kündigen und beiderseits die Kündigung unterschreiben. Möchte einer von beiden in der Wohnung bleiben, bittet ihr die Verwaltung, den Mietvertrag auf diese Person umzuschreiben.
Mietvertrag einer WG kündigen
Falls du den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hast: Informiere deine Mitbewohner:innen frühzeitig über deine Pläne. Erkundige dich, ob sie dein Zimmer übernehmen wollen oder ob du eine:n Nachmieter: für dein WG-Zimmer stellen sollst. Informiere dich anschliessend bei der Verwaltung, ob sie den vorgeschlagenen Nachmieter oder die vorgeschlagene Nachmieterin akzeptiert. Wenn du Untermieter:in bist, sendest du die Kündigung rechtzeitig an deine: Hauptmieter:in.
Mietvertrag bei einem Todesfall kündigen
Bleibt nach dem Todesfall niemand mehr in der Wohnung, meldest du dich innert 14 Tagen bei der Verwaltung, damit du vom ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen kannst. Bleibt nach dem Todesfall eine Person in der Wohnung, meldest du dies ebenfalls der Verwaltung, da es möglicherweise zu einer Anpassung im Mietvertrag kommt. Wichtig: Als Erbe haftest du - wie die Person, die in der Wohnung bleibt - für den Mietzins.
Mietvertrag bei Insolvenz kündigen
Bei einer Privatinsolvenz darf die Verwaltung eine angemessene Summe zur Sicherstellung zukünftiger Mieten verlangen. Kannst du diese Summe nicht fristgerecht überweisen, darf die Verwaltung den Mietvertrag fristlos kündigen.
Termin für die Wohnungskündigung
In unserem Artikel “Die Wohnungskündigung von A bis Z” findest du alle Informationen zu der termingerechten und ausserterminlichen Wohnungskündigung.
Die Kündigung einer Wohngemeinschaft oder eines WG-Zimmers
Die häufigste Mietform in einer Wohngemeinschaft sind Solidarmiete und Untermiete. Von Solidarmiete spricht man, wenn mehrere Menschen den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben. Dadurch werden sie zu gleichberechtigten Mieter:innen. Dementsprechend können sie den Mietvertrag auch nur gemeinsam kündigen. Wird die WG aufgelöst, müssen alle Bewohner:innen der Wohngemeinschaft die Kündigung unterschreiben und fristgerecht bei der Verwaltung einreichen.
Möchte nur eine Person aus dem Mietvertrag aussteigen, ist das Einverständnis der Verwaltung notwendig. In der Regel stimmt diese der Kündigung freiwillig zu, wenn die verbleibenden Mieter:innen mit dem Auszug einverstanden sind. In der Praxis hat sich dieses Vorgehen bewährt: Die Person, die aus der WG ausziehen will, sucht eine:n Nachmieter:in. Diese Person übernimmt das WG-Zimmer auf den Umzugstermin zu den gleichen Konditionen. Sind alle WG-Bewohner:innen sowie die Verwaltung mit dieser Person einverstanden, kann die auszugswillige Person aus der WG austreten. Die neuen Mieter:innen unterschreiben dann gemeinsam einen neuen Mietvertrag. Übernehmen die bisherigen Mieter:innen die freigewordenen Zimmer, muss die Verwaltung den Mietvertrag ebenfalls auf die neuen Mieter:innen anpassen.
Untermietvertrag in einer WG kündigen
In einigen Wohngemeinschaften hat nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben. Diese Person wird als Hauptmieter:in bezeichnet. Personen, die in der gleichen Wohnung leben und dem Hauptmieter bzw. der Hauptmieterin Miete bezahlen, sind Untermieter:innen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Untermieter:innen einen Mietvertrag unterschrieben haben oder nicht. In diesem Fall muss das WG-Zimmer beim Hauptmieter oder der Hauptmieterin gekündigt werden, wobei die offizielle dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden muss.
Das passiert mit dem Mietvertrag bei einer Scheidung oder Trennung
Kann ich bei einer Trennung aus dem gemeinsamen Mietvertrag aussteigen? Wer muss die gemeinsame Wohnung bei einer Scheidung oder Trennung verlassen, wenn beide den Mietvertrag unterschrieben haben? Gehen zwei Menschen, die vorher zusammengelebt haben, getrennte Wege, tauchen plötzlich ganz viele Fragen auf.
Haben beide Personen den Mietvertrag unterschrieben, muss er auch von beiden Personen gekündigt werden. Bis zum Kündigungstermin haften beide für den Mietzins und für Schäden in der Wohnung – egal, ob eine Person bereits ausgezogen ist oder nicht. Möchte einer der beiden Personen in der gemeinsamen Wohnung bleiben, muss die Verwaltung damit einverstanden sein.
Mietvertrag ändern wegen Trennung
In der Praxis sind die meisten Vermieter:innen froh, wenn jemand in der Wohnung bleibt und es zu keinem Mieterwechsel kommt. Anders sieht es aus, wenn die Verwaltung schlechte Erfahrungen mit seinen Mieter:innen gemacht hat. In diesem Fall wird sie die Gelegenheit beim Schopf packen und den Vertrag nicht auf eine Person abändern. Viele Doppelverdiener:innen leisten sich schöne, teure Wohnungen. Hat die Verwaltung den Verdacht, dass sich die übrig gebliebene Partei die Miete allein nicht leisten kann respektive aufgrund des Einkommens nicht zahlungsfähig ist, wird sie erfahrungsgemäss den Mietvertrag ebenfalls nicht auf eine Person ausstellen.
Besonders verzwickt wird es bei einer Scheidung oder Trennung, wenn sich ein Paar nicht einigen kann, wer die Wohnung übernehmen soll. Noch schwieriger wird es, wenn eine Person sich weigert, die Kündigung zu unterschreiben. In diesem Fall bleibt nur der Weg über die Schlichtungsbehörde, um eine faire Lösung für beide Parteien zu finden.
Das passiert mit dem Mietvertrag im Todesfall
Wenn ein:e Mieter:in stirbt, erben die Nachkommen den Mietvertrag. Möchten sie den Mietvertrag kündigen, ist dazu die Unterschrift aller Erben notwendig. Dabei profitieren die Erben von speziellen Kündigungsfristen gemäss OR Art 266 i und müssen sich nicht an die Kündigungsfristen im Mietvertrag halten. Auf Wunsch können sie den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin auflösen. In der Schweiz sind das in der Regel Ende März, Juni und September. Für eine ausserterminliche Kündigung haben die Erben zwei Wochen Zeit. Verzichten sie auf das ausserordentliche Kündigungsrecht, können sie den Vertrag ganz normal unter Einhaltung der vereinbarten Fristen und Termine kündigen.
Wie alle Mieter:innen haben auch Erben die Möglichkeit, eine:n Nachmieter:in zu stellen. Finden sie eine Person, die bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen, muss sie die Verwaltung aus dem Vertrag entlassen. Bei einem Todesfall ist die Verwaltung sogar verpflichtet, die Erben bei der Suche nach Nachfolgemieter:innen zu unterstützen. Konkret bedeutet das: Sie muss die Wohnung ausschreiben und die Interessenten auf einer Warteliste notieren.
Bei einem Todesfall kann die Verwaltung nicht kündigen
Deutlich komplizierter wird es, wenn die verstorbene Person die Wohnung mit jemand anderem gemietet hat. In diesem Fall können die Erben die Wohnung nur kündigen, wenn alle anderen Mieter:innen die Kündigung ebenfalls unterschreiben – egal, ob es sich um eine reguläre Kündigung oder um eine ausserordentliche Kündigung handelt. Häufigster Fall in der Praxis: Ein Ehepartner stirbt. Der andere möchte in der gemeinsamen Wohnung bleiben. In diesem Fall lohnt es sich nicht, die Wohnung zu kündigen. Die Erben müssen sich allerdings bewusst sein, dass sie zusammen mit dem überlebenden Partner für den Mietzins haften.
Stirbt eine Person, die mit jemand anderem eine Wohnung teilt, dann darf die Verwaltung dem aktuellen Mieter bzw. der Mieterin nicht kündigen. Ausser sie hat einen ernsthaften Grund dafür. Zum Beispiel, wenn der Witwer dement und ohne seine Partnerin nicht lebensfähig ist oder gar eine Bedrohung für die anderen Mieter:innen darstellt.
Das passiert mit dem Mietvertrag bei Privatinsolvenz
Bei einer Privatinsolvenz ist die Ausgangslage in der Regel umgekehrt: Es geht nicht darum, vorzeitig oder termingerecht aus einem Mietvertrag auszusteigen, sondern trotz Insolvenz in der Wohnung bleiben zu können. Bei einem Privatkonkurs kann die Verwaltung beim Mieter oder bei der Mieterin eine angemessene Summe zur Sicherstellung künftiger Mieten verlangen. Kann die Mietpartei diese Sicherheit nicht innerhalb der gesetzlichen Frist leisten, darf die Verwaltung den Mietvertrag fristlos kündigen.
Bei einem privaten Insolvenzverfahren kannst du deinen Mietvertrag unter Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Kündigungstermin auflösen. Ein Anrecht auf eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags wegen einem Insolvenzverfahren gibt es nicht. Du hast aber – wie bei einer normalen Kündigung – die Möglichkeit, die Wohnung ausserterminlich zu kündigen. Dazu musst du der Verwaltung eine:n «solvente:n und zumutbare:n» Nachmieter:in vorschlagen. Diese:r Nachmieter:in muss bereit sein, deine Wohnung auf den gewünschten Zeitpunkt zu übernehmen. Das Gesetz verlangt nur eine:n Nachmieter:in. Am besten gehst du aber kein unnötiges Risiko ein und schlägst der Verwaltung gleich drei Nachmieter:innen vor.
Ist die Mietzinskaution pfändbar bei Privatinsolvenz?
Wenn du für deine Wohnung beim Antritt der Miete eine Mietzinskaution hinterlegen musstest, kann das Mietzinskonto gepfändet werden. In der Praxis geschieht dies jedoch wenig bis nie. In den meisten Fällen liegt das Geld auf einem Sperrkonto. Dieses Konto darf nicht ohne Einwilligung der Verwaltung belastet werden. Aus diesem Grund hat das Betreibungsamt keinen Zugriff auf das Geld. Erhältst du das Geld nach dem Auszug von der Verwaltung zurück, kann es allerdings gepfändet werden. In der Praxis ist es jedoch meistens so, dass der Schuldner oder die Schuldnerin die letzten Mietzinse schuldig bleibt und die Verwaltung die Kaution aus diesem Grund zurückbehält.