Immobilie renovieren: Welche Arbeiten wann sinnvoll sind
Eine Immobilie ist eine langfristige Investition und braucht regelmässigen Unterhalt, damit sie ihren Wert behält. Wir zeigen dir, wann welche Renovationen anstehen – und unser Renovationsplaner hilft dir dabei, den Überblick zu behalten und die verschiedenen Arbeiten sauber zu planen.
Warum muss eine Immobilie regelmässig unterhalten werden?
Jede Immobilie verändert sich mit den Jahren: Witterung, Materialverschleiss und die tägliche Nutzung führen dazu, dass einzelne Bauteile unterschiedlich schnell altern. Während Silikonfugen oder Anstriche bereits nach wenigen Jahren erneuert werden müssen, halten Dach oder Fenster oft mehrere Jahrzehnte.
Wann welche Arbeiten anstehen, hängt unter anderem von der Bauweise, den verwendeten Materialien und dem bisherigen Unterhalt ab. Trotzdem gibt es Richtwerte, an denen sich Eigentümerinnen und Eigentümer orientieren können.
Welche Renovationen fallen typischerweise wann an?
Nicht alle Bauteile eines Hauses halten gleich lange. Die folgende Übersicht liefert Richtwerte, wann verschiedene Renovationen oder Erneuerungen ungefähr ein Thema werden:
Wie viel sollte man jährlich für den Unterhalt einplanen?
Auch wenn nicht jedes Jahr grössere Renovationen anfallen, lohnt es sich, frühzeitig finanzielle Reserven aufzubauen. Als Faustregel empfehlen viele Fachleute, jährlich rund 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts oder des Kaufpreises für Unterhalt und künftige Renovationen zurückzulegen.
Bei älteren Liegenschaften oder Häusern mit einem höheren Sanierungsbedarf kann auch ein grösseres Budget sinnvoll sein. Wer regelmässig Rücklagen bildet, muss grössere Investitionen später nicht vollständig auf einmal finanzieren.
Welche Renovationen kann ich von den Steuern abziehen?
Nicht alle Renovationen werden steuerlich gleich behandelt. Entscheidend ist, ob eine Massnahme werterhaltend oder wertvermehrend ist.
Werterhaltende Arbeiten dienen dazu, den bestehenden Zustand der Immobilie zu erhalten. Dazu gehören beispielsweise:
- die Fassade neu streichen
- verschlissene Bodenbeläge ersetzen
- ein undichtes Dach reparieren
- eine alte Küche oder Heizung ersetzen
Solche Unterhaltskosten können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Wertvermehrende Investitionen erhöhen dagegen den Wert oder den Ausbaustandard der Immobilie. Beispiele dafür sind:
- ein Wintergarten
- der Ausbau des Dachgeschosses
- ein zusätzlicher Balkon
- eine deutlich hochwertigere Ausstattung als bisher
Diese Kosten sind in der Regel nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig.
Energetische Sanierungen nehmen eine Sonderrolle ein. Investitionen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen – etwa eine verbesserte Wärmedämmung oder der Ersatz einer alten Heizung durch ein energieeffizienteres System – können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich abzugsfähig sein. Welche Arbeiten anerkannt werden, hängt unter anderem von den kantonalen Vorschriften ab.
Wichtiger Hinweis
Am 28. September 2025 wurde die Abstimmung zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen: Sie betrifft unter anderem den Eigenmietwert sowie steuerliche Abzüge. Die Umsetzung legt der Bundesrat nach Konsultation der Kantone fest – die Informationen in diesem Artikel beziehen sich auf die Rechtslage, die bis zum Inkrafttreten weiterhin gilt. Detaillierte Angaben dazu findest du beim Eidgenössischen Finanzdepartement.
Wann lohnt sich der Pauschalabzug und wann die effektiven Kosten?
Für den Liegenschaftsunterhalt können Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Unterhaltskosten wählen:
- Pauschalabzug: Anstelle der effektiven Unterhaltskosten wird ein pauschaler Abzug geltend gemacht.
- Effektive Kosten: Sämtliche abzugsfähigen Unterhaltskosten werden anhand der tatsächlich angefallenen Rechnungen deklariert.
Welche Variante günstiger ist, hängt von den Ausgaben im jeweiligen Steuerjahr ab. Fallen nur kleinere Unterhaltsarbeiten an, ist der Pauschalabzug häufig ausreichend. Stehen dagegen grössere werterhaltende Renovationen an, kann der Abzug der effektiven Kosten finanziell vorteilhafter sein.
Deshalb ist es wichtig, sämtliche Rechnungen und Belege sorgfältig aufzubewahren.
Wie lassen sich grössere Renovationen steuerlich geschickt planen?
Stehen umfangreiche Unterhaltsarbeiten an, spielt auch der Zeitpunkt eine Rolle: Wenn du alle Renovationen im selben Jahr durchführst, profitierst du dann zwar einmalig von hohen steuerlichen Abzügen – im Folgejahr entfallen sie aber.
Aus diesem Grund ist es je nachdem sinnvoll, grössere werterhaltende Renovationen auf zwei Steuerjahre zu verteilen. Dadurch kannst du in beiden Jahren Unterhaltskosten geltend machen. Ob sich das lohnt, hängt jedoch unter anderem von der Einkommenssituation, den geplanten Investitionen und den kantonalen Steuerregelungen ab. Im Zweifelsfall lohnt sich eine Beratung durch eine Steuerfachperson.
Fazit
Wer ein Immobilie besitzt, sollte den Unterhalt langfristig mitplanen. Regelmässige Investitionen helfen, grössere Schäden zu vermeiden und ihren Wert zu erhalten. Gleichzeitig empfiehlt es sich, Renovationen auch aus steuerlicher Sicht zu betrachten. Wer den Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten kennt, sämtliche Belege aufbewahrt und grössere Projekte vorausschauend plant, kann nicht nur Kosten besser verteilen, sondern unter Umständen auch Steuern sparen.
