Ristrutturazione dell’immobile: quali interventi conviene eseguire e quando
Un immobile è un investimento a lungo termine e necessita di una manutenzione regolare per conservare il proprio valore. Ti mostriamo quali interventi di ristrutturazione è opportuno eseguire e quando. E con il nostro apposito tool potrai mantenere una visione d’insieme e pianificare ogni singolo lavoro con precisione.
Perché un immobile deve essere sottoposto a una manutenzione regolare?
Ogni immobile cambia nel corso degli anni: le condizioni atmosferiche, l’usura dei materiali e l’uso quotidiano fanno sì che i singoli componenti invecchino a ritmi diversi. Mentre le fughe in silicone o le tinteggiature vanno rinnovate già dopo pochi anni, i tetti o le finestre spesso durano per diversi decenni.
Il momento in cui eseguire i lavori dipende, tra le altre cose, dal tipo di costruzione, dai materiali utilizzati e dalla manutenzione effettuata fino a quel momento. Tuttavia, esistono valori indicativi su cui proprietarie e proprietari possono basarsi.
Quali sono gli interventi di ristrutturazione più frequenti e ogni quanto vanno eseguiti?
I vari componenti di una casa non hanno tutti la stessa durata. La panoramica che segue mostra la tempistica ideale per i diversi interventi:
Quanto conviene mettere da parte ogni anno per la manutenzione?
Anche se non servono grossi lavori ogni anno, vale la pena costituire per tempo un adeguato fondo di riserva. Come regola generale, molti esperti consigliano di accantonare ogni anno circa l’1 percento del valore dell’assicurazione stabili o del prezzo d’acquisto per la manutenzione e le ristrutturazioni future.
Per gli immobili più datati o le case con maggiori necessità di risanamento può essere opportuno prevedere un budget più elevato. Accantonare fondi con regolarità evita di dover affrontare grandi investimenti tutti in una volta.
Quali interventi di ristrutturazione posso dedurre dalle imposte?
Non tutte le ristrutturazioni vengono trattate allo stesso modo dal punto di vista fiscale. L’elemento determinante è se una misura è intesa a preservare o ad aumentare il valore dell’immobile.
Gli interventi di mantenimento del valore servono a conservare lo stato attuale dell’immobile. Tra questi rientrano, ad esempio:
- La ritinteggiatura della facciata
- La sostituzione dei pavimenti usurati
- La riparazione di una perdita dal tetto
- La sostituzione di una cucina datata o dell’impianto di riscaldamento
Tali costi di manutenzione possono di norma essere dedotti dal reddito imponibile.
Gli investimenti intesi ad aumentare il valore incrementano invece il valore reale o lo standard abitativo dell’immobile. Ne sono alcuni esempi:
- Un giardino d’inverno
- L’ampliamento della mansarda
- Un balcone aggiuntivo
- Dotazioni di qualità nettamente superiore
In genere, questi costi non sono deducibili come spese di manutenzione.
I risanamenti energetici sono invece un caso particolare. Anche gli investimenti finalizzati al risparmio energetico o alla tutela dell’ambiente, come un migliore isolamento termico o la sostituzione di un vecchio impianto di riscaldamento con un sistema più efficiente sotto il profilo energetico, possono essere deducibili dalle imposte a determinate condizioni. I lavori riconosciuti dipendono, tra le altre cose, dalle disposizioni cantonali.
Nota importante
Il 28 settembre 2025 la votazione sulla riforma dell’ imposta sulla proprietà abitativa è stata approvata: riguarda, tra l’altro, il valore locativo e le deduzioni fiscali. L’attuazione sarà definita dal Consiglio federale dopo la consultazione dei cantoni – le informazioni di questo articolo si riferiscono al diritto vigente fino all’entrata in vigore della riforma. Trovi maggiori dettagli presso il Dipartimento federale delle finanze (DFF).
Quando conviene la deduzione forfettaria e quando dichiarare le spese effettive?
Per la manutenzione degli immobili, di norma proprietarie e proprietari possono scegliere tra una deduzione forfettaria e la deduzione delle spese effettive di manutenzione:
- Deduzione forfettaria: al posto delle spese effettive di manutenzione, viene fatta valere una deduzione forfettaria.
- Spese effettive: tutti i costi di manutenzione deducibili vengono dichiarati sulla base delle spese effettivamente sostenute.
La variante più conveniente dipende dalle spese sostenute nel rispettivo anno fiscale. In caso di lavori di manutenzione di lieve entità, spesso la deduzione forfettaria è sufficiente. Se invece sono previsti importanti interventi di ristrutturazione volti alla conservazione del valore, la deduzione delle spese effettive può risultare l’opzione più vantaggiosa.
Per questo è importante custodire con cura tutte le fatture e le ricevute.
Come pianificare al meglio i grandi interventi di ristrutturazione sotto il profilo fiscale?
Se sono previsti lavori di manutenzione rilevanti, anche la scelta del momento opportuno riveste un ruolo importante: se esegui tutti gli interventi di ristrutturazione nello stesso anno, beneficerai una tantum di elevate deduzioni fiscali, che però non verranno applicate l’anno successivo.
Per questo motivo, a seconda dei casi, può essere opportuno ripartire su due anni fiscali gli interventi a carattere conservativo. Potrai così far valere i costi di manutenzione in entrambi gli anni. Se ciò convenga o meno dipende, tra le altre cose, dalla situazione reddituale, dagli investimenti previsti e dalle disposizioni fiscali cantonali. In caso di dubbio, può essere utile consultare un esperto fiscale.
Conclusione
Chi possiede un immobile dovrebbe pianificare anche la manutenzione a lungo termine. Gli investimenti regolari aiutano a evitare danni più ingenti e a preservarne il valore. Allo stesso tempo, è consigliabile considerare le ristrutturazioni anche dal punto di vista fiscale. Chi conosce la differenza tra lavori volti a preservare e a incrementare il valore, conserva tutti i giustificativi e pianifica progetti di maggiore entità in modo lungimirante, non solo riesce a ripartire meglio i costi, ma può anche risparmiare sulle imposte.
