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Appartement de 3,5 pièces rénové de haute qualité avec jardin privé à Burgdorf

Appartement de 3,5 pièces rénové de haute qualité avec jardin privé à Burgdorf Bienvenue dans votre nouveau foyer : cet appartement de 3,5 pièces rénové de haute qualité dans le quartier populaire de Steinhof à Burgdorf combine un design intemporel, une technologie de bâtiment moderne et un espace extérieur privé avec un emplacement de vie calme et bien desservi.L'appartement offre environ 96 m² d'espace de vie et a été rénové en 2024/2025 avec beaucoup d'attention aux détails. Des matériaux de haute qualité, une technologie moderne et une conception d'espace réfléchie créent un ambiance de vie stylée et confortable. Vie de haute qualité avec design moderne Le cœur de l'appartement est constitué par le salon et la salle à manger ouverts. De grandes surfaces de fenêtres offrent beaucoup de lumière naturelle et créent une atmosphère lumineuse et accueillante.Le parquet en chêne massif de haute qualité et les sols en marbre nobles donnent aux pièces un caractère élégant et intemporel.La cuisine intégrée moderne s'intègre harmonieusement dans l'espace de vie ouvert et offre des conditions idéales pour la vie quotidienne et les soirées partagées avec la famille et les amis.Deux salles de bains complètement rénovées complètent le concept de vie de haute qualité et offrent un confort supplémentaire. Les points forts en un coup d'œil • Appartement de 3,5 pièces en propriété • environ 96 m² d'espace de vie • rénovation complète 2024/2025 • salon et salle à manger ouverts et lumineux • cuisine intégrée de haute qualité • parquet en chêne massif et sols en marbre nobles • deux salles de bains complètement rénovées • système Smart-Home de Feller Wiser • environ 23 m² de jardin privé • environ 13 m² de terrasse • fenêtres triple vitrage • chauffage au sol avec chauffage urbain • place de parking extérieur privée • emplacement calme dans le quartier populaire de Steinhof • très bonne connexion aux transports en commun Smart Home et technologie de bâtiment moderne Sur le plan technique, l'appartement a également été modernisé de manière extensive.Le système Smart-Home intégré de Feller Wiser permet un contrôle confortable de l'éclairage, des stores électriques et du chauffage au sol via smartphone.L'installation électrique a été complètement renouvelée et complétée par des spots LED réglables. Les nouvelles fenêtres triple vitrage offrent également un confort de vie moderne.L'approvisionnement en chaleur est assuré par le chauffage urbain en combinaison avec un nouveau chauffage au sol. Jardin et terrasse privés Un point fort particulier est constitué par l'espace extérieur privé.Le jardin d'environ 23 m² et la terrasse d'environ 13 m² étendent l'espace de vie vers l'extérieur et créent un refuge personnel pour des heures détendues à l'air frais.Que ce soit des soirées d'été conviviales, des repas partagés avec des amis ou simplement un peu de paix dans son propre jardin - une qualité de vie supplémentaire est créée juste devant son propre appartement.Les matériaux déjà achetés pour la conception des installations extérieures font également partie de l'offre.Une machine à laver privée dans l'appartement, une buanderie commune avec sèche-linge et un local à vélos complètent l'offre d'espace et de confort. Emplacement et environnement L'appartement est situé dans le quartier populaire de Steinhof à Burgdorf dans une zone d'遇 de Tempo 20 calme.Les installations de shopping, les écoles, l'hôpital d'Emmental et les transports en commun sont à distance de marche et offrent des itinéraires confortables pour la vie quotidienne.La gare de Burgdorf Steinhof est à environ 350 mètres, et l'arrêt de bus le plus proche est à environ 200 mètres. Denner, Coop et d'autres nécessités quotidiennes sont également facilement accessibles.La combinaison d'un environnement de vie calme et d'une bonne infrastructure rend l'emplacement attractif pour les couples, les petites familles et les personnes seules. Nous avons-vous intéressé ? Cet appartement de 3,5 pièces en propriété combine une rénovation de haute qualité, une technologie Smart-Home moderne et un jardin privé avec terrasse pour créer une offre de vie spéciale dans le quartier de Steinhof.Nous serions ravis de vous envoyer la documentation de vente complète et sommes à votre disposition pour plus d'informations ou pour organiser un rendez-vous de visite personnalisé.CONTACTEZ-NOUS AUJOURD'HUI - nous nous réjouissons de vous présenter cet appartement de propriété spécial à Burgdorf en personne.Suisse Homes - personnel. professionnel. réussi.

ImmoWyss - Appartement mansardé moderne avec vue sur le lac et les montagnes à Bönigen

Nous publions intentionnellement seulement une sélection de nos offres sur les portails immobiliers. Vous pouvez trouver une vue d’ensemble complète de tous les objets actuels à tout moment sur www.immowyss.ch. Des informations détaillées sur cette propriété avec des images supplémentaires, des plans d’étage et une documentation de vente complète peuvent être trouvées à l’adresse https://www.immowyss.ch/immobilien/?objekt-id=AW355 Situé dans une position préférée sur une colline à Bönigen, cet appartement mansardé de style attend vous, combinant un logement moderne avec une vue impressionnante. La vue sur le lac de Brienz turquoise et le monde montagnard environnant vous accompagne quotidiennement et fait de cet appartement un foyer spécial. La propriété, construite en 2021, convainc par son architecture intemporelle, ses matériaux de haute qualité et son plan d’étage bien pensé. Dès l’entrée, le sens généreux de l’espace est remarquable. La zone de vie, de repas et de cuisine conçue de manière ouverte forme le cœur de l’appartement. La hauteur de plafond impressionnante jusqu’à la crête du toit et les grandes surfaces de fenêtres offrent beaucoup de lumière naturelle et une atmosphère de vie lumineuse et accueillante. La cuisine moderne se fond harmonieusement dans la zone de vie et offre des conditions idéales pour la cuisine conjointe et les heures sociales. De là, vous pouvez accéder directement aux deux balcons, qui vous invitent à vous attarder à tout moment de la journée. Que ce soit au petit déjeuner avec vue sur le lac ou le soir avec vue sur le monde montagnard, la vue vous ravira toujours. Deux chambres confortables offrent une variété d’utilisations. L’offre de chambres est complétée par deux salles de bains stylées, un refuge pratique avec sa propre tour de lavage et la galerie attrayante. Celle-ci est idéale en tant que bureau à domicile, coin de lecture, salle de fitness ou retraite personnelle et confère à l’appartement un charme supplémentaire. L’appartement se présente dans un excellent état, pratiquement neuf. Les matériaux de construction de haute qualité, la conception lumineuse et l’entretien soigneux créent un environnement de vie que vous pouvez occuper immédiatement sans investir. La localisation naturelle combine la tranquillité et la détente avec une accessibilité excellente. Le lac de Brienz, de nombreuses promenades et sentiers de randonnée ainsi que diverses activités de loisirs se trouvent à proximité immédiate. Interlaken avec ses installations commerciales, ses restaurants et son transport public peut être atteint en quelques minutes en voiture. Cette offre attractive est complétée par deux places de parking dans le garage. Les avantages les plus importants parlent d’eux-mêmes : - Appartement mansardé de 3,5 pièces moderne, pratiquement neuf, avec galerie - Vue de rêve sur le lac de Brienz et le monde montagnard - Zone de vie et de repas lumineuse avec hauteur de plafond impressionnante - Deux balcons ensoleillés - Galerie avec utilisations polyvalentes - Conception intérieure de haute qualité et intemporelle - Deux salles de bains modernes - Refuge avec tour de lavage propre - Localisation résidentielle calme et attrayante à Bönigen - Deux places de parking dans le garage Cet appartement combine la qualité de vie moderne, une vue impressionnante et un sens de l’espace exceptionnel. Un foyer pour les personnes qui apprécient le spécial et veulent profiter de la beauté de l’Oberland bernois chaque jour. Nous avons piqué votre intérêt ? Organisez un rendez-vous de visite aujourd’hui et découvrez l’offre intéressante d’Immo Wyss sur place. *** DOCUMENTATION DE VENTE *** Téléchargez la documentation de vente, y compris l’adresse, les plans d’étage et de nombreuses images, sur www.immowyss.ch. Remplissez simplement le formulaire de contact et vous recevrez les documents immédiatement et en tout temps par courriel.

Appartement ensoleillé de 3,5 pièces avec balcon, cave et place de parking

Idéalement situé, avec la ville et la nature à votre porte Une offre résidentielle attractive, caractéristique de Bümpliz : L'appartement de 3,5 pièces (dans les droits de construction de la Burgergemeinde) convainc par un sentiment d'espace lumineux et ouvert, un balcon et une belle vue sur la verdure. Il est complété par une terrasse sur le toit accessible à tous avec une vue imprenable. Idéal pour les heures ensoleillées, les moments détendus ou une pause consciente au-dessus des toits.L'appartement est loué.Le bâtiment se présente avec une apparence contemporaine et se fond harmonieusement dans les environs. Situé dans un quartier établi, la localisation combine une excellente accessibilité avec des opportunités de shopping diverses et des espaces de loisirs attractifs à proximité immédiate.Avantages en un coup d'œil • Séjour et salle à manger lumineux avec une agréable lumière du jour • Ensoleillé : du lever au coucher du soleil • Disposition des pièces bien pensée • L'accès et l'ensemble de l'appartement sont accessibles en fauteuil roulant, sauf pour la terrasse • Cuisine avec îlot de cuisine (four et micro-ondes) • Garde-robe avec placard encastré • Salle de bain avec baignoire d'angle et radiateur à serviettes • Buanderie avec tour de lavage propre directement à l'entrée de l'appartement • Utilisation partagée de la terrasse sur le toit • Salle de vélos et de poussettes pour usage général • Quartier résidentiel calme sans circulation de transit (impasse) • Proximité des espaces verts et des aires de loisirs dans l'environnement direct • Piscine extérieure Weyermannshaus et la forêt de Bremgarten sont à 15 minutes à pied • Très bonne accessibilité aux commerces, aux transports en commun et à l'infrastructure du quartier • Les droits de construction peuvent être déduits pour des raisons fiscales Prix de vente cibleAppartement CHF 480 000,00 Place de parking CHF 35 000,00Nous serions ravis de vous fournir notre DOSSIER. Veuillez remplir le formulaire de contact et vous recevrez les documents sous peu.Laissez-vous impressionner par cet appartement à l'occasion d'une visite. Nous nous réjouissons de votre contact.

Attraktive 3.5-Zimmer-Eigentumswohnung an guter Lage - auch als Zweitwohnsitz

DEEingebettet in die eindrucksvolle Bergwelt von Mürren präsentiert sich dieses charmante Mehrfamilienhaus als harmonisches Zusammenspiel aus alpinem Flair, Tradition und behaglicher Wohnqualität. Die Liegenschaft profitiert von einer unvergleichlichen Lage mit atemberaubendem Blick auf das majestätische Dreigestirn Eiger, Mönch und Jungfrau und bietet damit ein Wohnerlebnis, das täglich inspiriert und entschleunigt.Das Haus umfasst drei eigenständige Einheiten, die sich harmonisch über die Etagen verteilen. Von den drei Wohneinheiten werden zwei zum Verkauf angeboten, wodurch sich eine attraktive Gelegenheit fürIm Erdgeschoss befindet sich eine 3.5-Zimmer-Wohnung von etwa 53 m². Der einladende Wohn- und Essbereich führt auf einen Balkon, von dem sich eine herrliche Aussicht auf die umliegende Berglandschaft eröffnet. Zwei Schlafräume, eine separate Küche und ein Badezimmer mit Badewanne sorgen für Komfort und eine gut gegliederte Raumaufteilung.Zudem steht ein gemeinschaftlich genutzter Waschraum zur Verfügung, der mit Waschmaschine, Tumbler und zusätzlichem Stauraum ausgestattet ist. Ergänzend gehört ein Spycher zur Liegenschaft, der von allen Parteien allgemein genutzt werdenkann und zusätzlichen Platz für Lagerung oder vielseitige Nutzungsmöglichkeiten gewährt. So ist die Liegenschaft funktional komplett erschlossen und auf den Alltag bestens vorbereitet.Mit seiner soliden Bauweise, den gut unterhaltenen Räumen und der eindrucksvollen Panoramalage bietet dieses Haus ein dauerhaftes Stück Wohnqualität im Herzen der Berner Alpen. Ein Ort, der sowohl durch Funktionalität als auch durch seine besondere Lage überzeugt.Verlangen Sie unsere ausführliche Verkaufsdokumentation für weitere interessante Informationen.Noch nicht das Richtige gefunden? Das Team von IMMOSEEKER steht Ihnen gerne zur Seite. ENNestled within the impressive mountain landscape of Mürren, this charming multi-family house presents a harmonious combination of Alpine character, tradition, and comfortable living quality. The property benefits from an incomparable location with breathtaking views of the majestic trio of the Eiger, Mönch, and Jungfrau, offering a living experience that inspires and slows down everyday life.The house comprises three independent units, harmoniously distributed across the floors. Two of the three residential units are offered for sale, creating an attractive opportunity for both owner-occupiers and investors.On the ground floor, there is a 3.5-room apartment of approximately 53 m². The inviting living and dining area leads to a balcony offering magnificent views of the surrounding mountain landscape. Two bedrooms, a separate kitchen, and a bathroom with a bathtub ensure comfort and a well-organized layout.In addition, a shared laundry room is available, equipped with a washing machine, tumble dryer, and additional storage space. The property also includes a traditional Spycher, which can be used jointly by all parties and provides additional storage or versatile usage possibilities. The property is therefore functionally well equipped and ideally prepared for everyday living.With its solid construction, well-maintained interiors, and impressive panoramic location, this house offers a lasting piece of residential quality in the heart of the Bernese Alps - a place that convinces both through its functionality and its exceptional setting.Request our detailed sales documentation for further interesting information.Haven't found the right property yet? The IMMOSEEKER team will be happy to assist you.

ImmoWyss - Maison de terrasse avec vue sur le château, la ville et le Stockhorn

Nous publions délibérément seulement une sélection de nos offres sur les portails immobiliers. Vous pouvez trouver une vue d'ensemble complète de tous les objets actuels à tout moment sur www.immowyss.ch. Des informations détaillées sur cette propriété avec des images supplémentaires, des plans d'étage et la documentation de vente complète peuvent être trouvées à l'adresse https://www.immowyss.ch/immobilien/?objekt-id=CB340. Vivre au-dessus des toits de Thoune : paix, vue et proximité urbaine en parfaite harmonie. Dans un emplacement très recherché sur Höheweg à Thoune, cet appartement de terrasse exceptionnel de 3,5 pièces vous attend, qui impressionne par sa vue unique, sa disposition de pièces réfléchie et son environnement calme. Ici, le vivre naturel et le confort urbain se combinent de manière idéale. L'arrivée est déjà quelque chose de spécial : depuis le garage, vous pouvez facilement rejoindre l'appartement via l'ascenseur incliné. Dans le hall d'entrée, une garde-robe intégrée pratique avec un espace de stockage généreux vous accueille. Le cœur de l'appartement est le salon et la salle à manger lumineux, conçus de manière ouverte avec une île de cuisine moderne. La cuisine offre beaucoup d'espace de stockage et invite à cuisiner et à partager des moments ensemble. La vue sur le château de Thoune est particulièrement impressionnante, que vous pouvez déjà apprécier pendant la préparation de vos repas. Les deux chambres ont un accès direct à la terrasse et créent un lien harmonieux entre l'intérieur et l'extérieur. Deux salles de bain, l'une avec baignoire et l'autre avec douche, offrent un confort de vie élevé et une flexibilité. La buanderie spacieuse avec une tour de lavage offre un espace supplémentaire pour une utilisation en tant que pièce de service. L'offre de pièces est complétée par une pièce technique séparée avec un système de ventilation. La terrasse étendue avec un espace de jardin adjacent deviendra rapidement votre endroit préféré. De là, vous pouvez profiter d'une vue impressionnante sur le château de Thoune et les sommets de montagne imposants de Niesen et Stockhorn. La situation surélevée procure un sentiment de privacité et de paix, tandis que le centre-ville de Thoune est facilement accessible à pied. Les avantages les plus importants parlent d'eux-mêmes : - Appartement de terrasse avec beaucoup de privacité - Ascenseur incliné avec accès direct depuis le garage jusqu'à l'appartement - Vue dégagée sur le château de Thoune et les montagnes majestueuses Niesen et Stockhorn - 2 salles de bain spacieuses - Emplacement attractif, proche de la ville et des transports en commun - Buanderie propre dans l'appartement - Pièces lumineuses - Cave supplémentaire dans le garage, 1 place de parking Nous avons suscité votre intérêt ? Prenez rendez-vous pour une visite aujourd'hui et découvrez l'offre intéressante d'Immo Wyss sur place. *** DOCUMENTATION DE VENTE *** Téléchargez la documentation de vente, y compris l'adresse, les plans d'étage et de nombreuses images, sur www.immowyss.ch. Remplissez simplement le formulaire de contact et vous recevrez les documents immédiatement et en tout temps par courriel.La propriété située Höheweg 24 est située dans une position privilégiée au-dessus de la ville de Thoune, caractérisée par un environnement ouvert et attractif. L'arrêt de transport en commun le plus proche, Thoune, Lauenne, est à distance de marche et offre une connexion directe au centre-ville et à la gare. Les installations de shopping telles que Coop et Migros dans le centre de Thoune sont facilement accessibles et couvrent les besoins quotidiens. À distance de marche se trouvent également des installations telles que le jardin d'enfants de Göttibach et l'école de Göttibach (cycle 1 et 2), tandis que les écoles secondaires de la ville sont bien desservies. La proximité du lac, des sentiers de randonnée le long de l'Aare et des offres culturelles donne à cet emplacement une qualité spéciale dans la vie quotidienne.

Duplexwohnung mit Sicht ins Grüne

DEDiese 3.5-Zimmer-Duplexwohnung überzeugt durch ihre Aufteilung über zwei Etagen sowie eine angenehme, naturnahe Umgebung. Die Wohnung bietet rund 80 m² Nettowohnfläche. Im unteren Geschoss empfängt Sie ein Eingangsbereich mit Platz für eine Garderobe. Auf dieser Ebene befinden sich zwei gut geschnittene Zimmer, wovon eines über praktische Einbauschränke verfügt. Beide Räume bieten direkten Zugang zum Balkon. Ergänzt wird diese Etage durch ein Badezimmer mit Badewanne. Das obere Geschoss bildet der helle Wohn- und Essbereich mit Zugang zum zweiten Balkon. Die offene Raumgestaltung sowie die im Jahr 2016 ersetzten Fenster sorgen für eine angenehme Wohnatmosphäre und gute Lichtverhältnisse. Die Küche präsentiert sich funktional ausgestattet und verfügt über eine integrierte Waschmaschine. Ein Kellerabteil sowie ein gemeinschaftlicher Waschraum im Untergeschoss runden dieses Angebot ab. Die Wohnung bietet zudem Potenzial für eine individuelle Modernisierung.Weitere Highlights der Wohnung • Duplexwohnung auf zwei Etagen • Zwei Balkone • Heller Wohn- und Essbereich • Einbauschränke • Fensterersatz im Jahr 2016 • Funktionale Küche mit Waschmaschine • Kellerabteil • Gemeinsamer Waschraum • Potenzial zur individuellen Gestaltung Verlangen Sie unsere ausführliche Verkaufsdokumentation für weitere interessante Informationen.Noch nicht das Richtige gefunden? Das Team von IMMOSEEKER steht Ihnen gerne zur Seite. FRCe duplex de 3,5 pièces séduit par sa répartition sur deux niveaux ainsi que par son environnement agréable et proche de la nature. L'appartement offre une surface habitable nette d'environ 80 m². Au niveau inférieur, vous êtes accueilli par une entrée avec espace pour une garde-robe. À cet étage se trouvent deux chambres bien proportionnées, dont l'une dispose d'armoires encastrées pratiques. Les deux pièces bénéficient d'un accès direct au balcon. Cette partie est complétée par une salle de bains avec baignoire. À l'étage supérieur, vous découvrirez un séjour et une salle à manger lumineux avec accès au deuxième balcon. L'agencement ouvert ainsi que les fenêtres remplacées en 2016 assurent une atmosphère de vie agréable et une bonne luminosité. La cuisine se présente de manière fonctionnelle et est équipée d'un lave-linge intégré. Une cave ainsi qu'une buanderie commune au sous-sol complètent ce bien. L'appartement offre également un potentiel intéressant pour une rénovation selon vos envies.Points forts du bien • Duplex sur deux niveaux • Deux balcons • Séjour et salle à manger lumineux • Armoires encastrées • Fenêtres remplacées en 2016 • Cuisine fonctionnelle avec lave-linge • Cave • Buanderie commune • Potentiel d'aménagement personnalisé Demandez notre documentation de vente détaillée pour plus d'informations intéressantes.Vous n'avez pas encore trouvé votre bonheur ? L'équipe d'IMMOSEEKER se fera un plaisir de vous aider.

Bellevue Sonceboz - Lot W8

Situé dans la Commune de Sonceboz-Sombeval, à environ 15 minutes de la ville de Bienne, le projet "Bellevue Sonceboz" se distingue par son cadre paisible et verdoyant tout en étant à seulement quelques minutes des infrastructures urbaines de la ville.Le projet propose 8 appartements disposés dans un immeuble contemporain. Les typologies varient de 2.5 à 4.5 pièces, avec des surfaces allant de 48 à 100 m², offrant ainsi des espaces de vie généreux et bien agencés, parfaitement adaptés aux besoins des familles comme des jeunes professionnels.Les appartements bénéficient d'une exposition optimale plein sud et de grandes fenêtres, garantissant une luminosité naturelle abondante. De plus, chaque logement dispose d'une généreuse terrasse ainsi que d'une cave. En complément de ces prestations, des garages box sont disponibles à la vente, au prix de CHF 20'000.- l'unité et des places de parc extérieures, au prix de CHF 10'000.- l'unité.

Bellevue Sonceboz - Lot W7

Situé dans la Commune de Sonceboz-Sombeval, à environ 15 minutes de la ville de Bienne, le projet "Bellevue Sonceboz" se distingue par son cadre paisible et verdoyant tout en étant à seulement quelques minutes des infrastructures urbaines de la ville.Le projet propose 8 appartements disposés dans un immeuble contemporain. Les typologies varient de 2.5 à 4.5 pièces, avec des surfaces allant de 48 à 100 m², offrant ainsi des espaces de vie généreux et bien agencés, parfaitement adaptés aux besoins des familles comme des jeunes professionnels.Les appartements bénéficient d'une exposition optimale plein sud et de grandes fenêtres, garantissant une luminosité naturelle abondante. De plus, chaque logement dispose d'une généreuse terrasse ainsi que d'une cave. En complément de ces prestations, des garages box sont disponibles à la vente, au prix de CHF 20'000.- l'unité et des places de parc extérieures, au prix de CHF 10'000.- l'unité.

Aeschi Park Business Apartments - Spiez - Lot 727

PORTES OUVERTES LE SAMEDI 19.09.2026 DE 9H A 15H ET LE JEUDI 24.09.2026 DE 16H A 19HRendez-vous sur inscription : www.calendly.com/aeschiLieu : Dorfstrasse 8, 3703 Aeschi bei SpiezAu coeur d'un paysage d'exception, avec une vue à couper le souffle sur les majestueuses Alpes et le lac de Thoune, l'Aeschi Park Hotel offre un cadre unique où confort, élégance et nature s'harmonisent à la perfection. • 14 appartements exclusifs • Appartements de 1 à 3,5 pièces • Réception avec service de conciergerie • Spa avec sauna et espace bien-être • Parking souterrain sécurisé • Idéal pour les propriétaires occupants et les investisseurs • Prix de vente à partir de CHF 260'000.-

Aeschi Park Business Apartments - Spiez - Lot 610

Au coeur d'un paysage d'exception, avec une vue à couper le souffle sur les majestueuses Alpes et le lac de Thoune, l'Aeschi Park Hotel offre un cadre unique où confort, élégance et nature s'harmonisent à la perfection. • 14 appartements exclusifs • Appartements de 1 à 3,5 pièces • Réception avec service de conciergerie • Spa avec sauna et espace bien-être • Parking souterrain sécurisé • Idéal pour les propriétaires occupants et les investisseurs • Prix de vente à partir de CHF 260'000.-

Aeschi Park Business Apartments - Spiez - Lot 522

Au coeur d'un paysage d'exception, avec une vue à couper le souffle sur les majestueuses Alpes et le lac de Thoune, l'Aeschi Park Hotel offre un cadre unique où confort, élégance et nature s'harmonisent à la perfection. • 14 appartements exclusifs • Appartements de 1 à 3,5 pièces • Réception avec service de conciergerie • Spa avec sauna et espace bien-être • Parking souterrain sécurisé • Idéal pour les propriétaires occupants et les investisseurs • Prix de vente à partir de CHF 260'000.-