Quels sont les frais supplémentaires lors de l’achat d’une maison?

1. Les frais de notaire

Si tu achètes une maison, tu as impérativement besoin de l’assistance d’un notaire certifié. En effet, ce n’est que si le contrat de vente est certifié que l’inscription nécessaire au registre foncier sera effectuée. Pour ce faire, tu dois bien sûr payer le notaire. Le montant de ces frais varie fortement. Certains cantons ont fixé des honoraires fixes, calculés proportionnellement au prix d’achat. Ailleurs, ce sont des notaires indépendants qui se chargent de ce service, et ce à des prix très différents. Dans un tel cas, il vaut la peine de comparer les taux des différents notariats. En général, ces frais se situent entre 0,1 et 0,5% du prix d’achat. Ils sont normalement répartis de manière égale entre l’acheteur et le vendeur.

2. Les droits de mutation

Lorsqu’un bien immobilier est transféré à un nouveau ou une nouvelle propriétaire, un droit de mutation doit être payé dans de nombreux cantons. Celui-ci est généralement calculé sur la base du prix d’achat. Cette taxe est toutefois très controversée et fait régulièrement l’objet de discussions passionnées, y compris dans le monde politique. Plusieurs cantons l’ont déjà supprimée: dans le canton de Zurich, par exemple, tu ne paies plus de droits de mutation depuis 2005, et à Soleure également, ils ne sont plus dus si tu habites toi-même le bien. À Berne, les droits de mutation existent encore, mais ils ne sont perçus qu’à partir d’un certain montant. Tu trouveras plus d’informations à ce sujet dans l’exemple de calcul à la fin de cet article.

Les taxes sont à peu près moyennes à Fribourg et Lucerne, où tu paieras respectivement 1,5% du prix d’achat au canton. En Suisse, c’est dans le canton de Neuchâtel que tu paieras le plus: les droits de mutation s’y élèvent à 3,3% du prix de vente.

Avant d’acheter un bien immobilier, renseigne-toi impérativement sur le montant des droits de mutation dans ton (futur) canton de résidence. Détermine dans le contrat de vente qui doit les payer. Normalement, le vendeur et l’acheteur prennent chacun en charge la moitié.

3. Les frais d’inscription au registre foncier

Pour qu’un achat d’un bien immobilier soit officiel, il faut qu’il soit inscrit au registre foncier. Des frais sont également dus pour cette inscription. Les communes et les cantons fixent ces frais individuellement, ce qui explique qu’il y ait là aussi de grandes différences. Dans certains cantons, le montant des frais de registre foncier est calculé en fonction du temps nécessaire pour le traitement. La plupart du temps, il dépend du prix du bien immobilier. Selon le canton, des frais supplémentaires de 0,1 à 0,5% d’achat sont à ta charge. En règle générale, ces frais sont également répartis entre l’acheteur et le vendeur.

4. Les frais pour l’établissement d’une cédule hypothécaire

Si tu contractes une hypothèque pour ton achat immobilier, tu dois t’attendre à des frais supplémentaires pour l’établissement d’une cédule hypothécaire. Il s’agit d’une sûreté pour ta banque: si tu ne peux plus payer les intérêts à un moment donné, la banque peut mettre ton terrain en gage. Cette cédule hypothécaire doit également être inscrite au registre foncier, ce qui entraîne également des frais. La plupart du temps, ils représentent entre 0,1 et 0,3% de ta dette hypothécaire. Tu obtiendras des informations plus précises auprès du registre foncier compétent. Attention: les frais supplémentaires énumérés ci-dessus ont été répartis entre l’acheteur et le vendeur. En tant qu’acheteur, tu es cependant la seule partie à assumer l’établissement d’une cédule hypothécaire. Renseigne-toi donc auprès du vendeur pour savoir s’il existe déjà une cédule hypothécaire et si tu peux éventuellement la reprendre.

5. L’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier

Jusqu’à présent, tu as probablement remarqué qu’en tant qu’acheteur d’une maison, tu dois t’attendre à de nombreux frais supplémentaires. Il reste une petite consolation: tu ne dois pas non plus payer l’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier. Celui-ci est en effet entièrement pris en charge par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier. Il est néanmoins important de savoir comment cet impôt est calculé. La différence entre l’ancien prix d’achat et le prix de vente actuel sert de base. Plus le bien immobilier a pris de la valeur depuis l’achat, plus l’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier est élevé. Certains investissements dans le bien immobilier peuvent encore être déduits de ce bénéfice. D’une manière ou d’une autre: jusqu’à ce que tu revendes ta maison, tu n’auras pas de frais supplémentaires dans ce domaine.

Notre exemple de calcul

Tu as maintenant une vue d’ensemble des coûts uniques qui t’incombent lors de l’achat d’une maison. Pour terminer, nous allons l’illustrer par un exemple de calcul. Nous partons d’une maison à Berne. Celle-ci coûte 1 000 000 francs et tu contractes une hypothèque de 800 000 francs pour la financer.

Dans le canton de Berne, ce sont des notaires indépendants qui sont chargés de rédiger et d’authentifier les contrats de vente. Les frais de notaire ne sont donc pas fixés avec précision, mais nous comptons environ 0,5% du prix d’achat. Comme dans de nombreux cantons, les droits de mutation sont très controversés à Berne. À la suite d’une votation il y a quelques années, ils ne sont prélevés que sur les montants qui dépassent 800 000 francs. Concrètement, cela signifie que, dans notre exemple, seuls 200 000 francs sont imposés à 1,8%. Cela fait donc 3 600 francs. Les frais de registre foncier représentent 2 000 francs supplémentaires. D’habitude, tous ces frais sont répartis équitablement entre l’acheteur et le vendeur.

En tant qu’acheteur, tu dois supporter à tes seuls frais la nouvelle cédule hypothécaire. À Berne, ces frais s’élèvent à 0,25 du montant de la dette. Dans notre exemple, cela représente 2 000 francs, car nous partons d’une hypothèque de 800 000 francs.

Le vendeur doit en outre s’acquitter de l’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier. Celui-ci dépend de la durée pendant laquelle il a habité dans le bâtiment et de la valeur que le bien immobilier a prise pendant ce temps.

Au total, tu paies donc environ CHF 7 300.– d’impôts et de taxes lors de l’achat de ce bien immobilier dans le canton de Berne. Il ne s’agit toutefois que des frais uniques. En tant que propriétaire, tu dois également assumer des frais courants, qui sont souvent oubliés.