Les frais ponctuels à votre charge lors d’un achat immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez non seulement votre propriété, mais aussi des taxes et des frais. Cet article vous présente ces frais ponctuels illustrés par des exemples.

Haus Kosten Immobilie

1. Frais de notaire

Lorsque vous achetez une maison, vous devez impérativement faire appel à un notaire certifié. Car l’inscription au registre foncier n’est effectuée que lorsque contrat de vente est certifié. Et pour cela, il faut bien sûr payer le notaire. Le montant des frais de notaire est variable. Dans certains cantons, il s’agit d’un taux fixe dont le montant est calculé en fonction du prix de vente. Dans d’autres cantons, ce sont les notaires indépendants qui effectuent cette tâche et les prix varient. Dans ce cas de figure, il est conseillé de comparer les offres des différents notaires. En général, les frais de notaires varient de 0,1 à 0,5% du prix de vente. Ils sont généralement répartis équitablement entre le vendeur et l’acheteur.

 2. Droits de mutation

De nombreux cantons exigent le règlement de droits de mutation lors de la passation d’un bien immobilier à un nouveau propriétaire. Le montant de ces droits se calcule en général sur la base du prix de vente. Toutefois, cet impôt est très controversé et fait l’objet de vifs débats politiques. Plusieurs cantons l’ont déjà supprimé: depuis 2005 dans le canton de Zurich, les droits de mutation ne sont plus réclamés, et à Soleure, ils ne sont plus exigés lorsque le propriétaire habite lui-même le bâtiment. À Berne, les droits de mutation sont encore en vigueur, mais ils ne sont calculés que sur un certain montant. Pour plus d’informations, consultez l’exemple de calcul à la fin de cet article.

À Fribourg et Lucerne, ces droits s’élèvent en moyenne à 1,5% du prix de vente et sont reversés au canton. Sur le territoire Suisse, c’est dans le canton de Neuchâtel que ces droits sont le plus élevés: ils s’élèvent à 3,3% du prix de vente.

Dans de nombreux cantons, il existe diverses initiatives politiques visant à supprimer cet impôt. Informez-vous avant l’achat d’un bien immobilier sur le montant des droits de mutation dans votre (futur) canton. Et établissez dans le contrat de vente qui doit s’en acquitter. En règle générale, l’acheteur et le vendeur prennent chacun en charge la moitié du montant.

 3. Émoluments du registre foncier

Afin qu’une vente soit officialisée, elle doit être inscrite au registre foncier. Et cela engendre également des frais. Les communes et les cantons définissent eux-mêmes le montant de ces émoluments, c’est pourquoi ils varient fortement d’un endroit à l’autre. Dans certains cantons, le montant des émoluments du registre foncier est calculé en fonction du temps nécessaire à l’accomplissement de la tâche. En général, le montant est indépendant du prix de vente. En fonction des cantons, les frais additionnels compris entre 0,1 et 0,5% du prix de vente vous reviennent. Ces frais sont également, en général, répartis entre l’acheteur et le vendeur.

 4. Cédule hypothécaire

Si vous contractez une hypothèque pour votre achat immobilier, vous devrez compter avec des frais supplémentaires pour l’établissement d’une cédule hypothécaire. Il s’agit avant tout d’une garantie pour la banque: si, à un moment donné, vous n’êtes plus en mesure de payer vos factures, la banque peut mettre votre propriété en gage. Cette cédule hypothécaire doit également être inscrite dans le registre foncier et cela engendre des frais. Ces frais s’élèvent généralement de 0,1 à 0,3% de la dette hypothécaire. Consultez directement le registre foncier pour obtenir de plus amples informations. Faites attention: jusqu’à présent, les frais dont nous avons parlé sont partagés entre le vendeur et l’acheteur. L’établissement d’une cédule hypothécaire est toutefois à la charge exclusive de l’acheteur. Vous devriez donc vérifier auprès du vendeur s’il existe une possibilité de reprendre un billet à ordre existant. 

5. Impôt sur les gains immobiliers

Nous avons déjà vu que les acheteurs de biens immobiliers doivent s’acquitter d’un certain nombre de frais annexes. Il reste néanmoins une petite consolation: les acheteurs n’ont pas à payer l’impôt sur les gains immobiliers. Dans le cas d’une vente immobilière, cet impôt revient entièrement à la charge du vendeur. Il est néanmoins important de savoir comment il est calculé: il se base sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Plus l’immobilier a pris de la valeur depuis l’achat, plus l’impôt sur les gains immobiliers est élevé. Toutefois, certains investissements peuvent encore être déduits. Quoi qu’il en soit, tant que vous ne revendez pas votre maison, cette rubrique ne vous concerne pas.

Exemple de calcul

Vous disposez à présent d’une vue d’ensemble des frais ponctuels dont vous devrez vous acquitter au moment de l’achat d’un bien immobilier. Pour conclure, nous voulions illustrer cet article par un exemple de calcul. Prenons l’exemple d’un bien immobilier à Berne. Celui-ci coûte 1 000 000 de francs et pour le financer, vous contractez une hypothèque de 800 000 francs.

Dans le canton de Berne, ce sont les notaires indépendants qui se chargent de la rédaction et de l’authentification des contrats de vente. Les frais de notaires ne sont pas fixes, mais pour cet exemple, nous comptons une moyenne de 0,5% du prix de vente. Comme dans de nombreux cantons, notamment à Berne, les droits de mutation sont très contestés. Depuis un accord conclu il y a quelques années, ils ne concernent plus que les montants qui dépassent la barre des 800 000 francs. Concrètement, cela signifie que dans notre exemple, seuls 200 000 francs sont soumis à un impôt de 1,8%. Cela fait un total de 3600 francs. Les émoluments du registre foncier coûtent également 2000 francs. Tous ces frais sont généralement répartis entre l’acheteur et le vendeur.

Les frais d’établissement de la nouvelle cédule hypothécaire sont à la charge de l’acheteur. À Berne, cela revient à 0,25% du montant de l’hypothèque. Dans notre exemple, cela donne un total de 2000 francs, car il s’agit d’une hypothèque de 800 000 francs.
Le vendeur doit également payer l’impôt sur les gains immobiliers. Ceux-ci dépendent du temps qu’il a vécu dans le bâtiment et quelle valeur la propriété a acquise entre le moment de l’achat et la vente.

Domaine

Acheteur

Vendeur

Frais de notaire

2500

2500

Droits de mutation

1800

1800

Émoluments du registre foncier

1000

1000

Cédule hypothécaire

2000

0

Impôt sur les gains immobiliers

0

Dépendant de la plus-value


En tout, dans le cadre de l’achat de ce bien immobilier dans le canton de Berne, l’acheteur devra payer environ 7 300 francs d’impôts et de frais. Il ne s’agit là bien entendu que des frais ponctuels. En tant que propriétaire, vous devrez également prendre en charge les frais de fonctionnement qui sont trop souvent oubliés.

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