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Alles, was du über den Maklervertrag wissen solltest
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, kommt in der Regel mit einer Makleragentur in Kontakt. In der Schweiz ist es üblich, die Zusammenarbeit in einem Maklervertrag festzuhalten. Doch was genau regelt ein solcher Vertrag, welche Formen gibt es und worauf sollte man achten?
Was ist ein Maklervertrag?
Ein Maklervertrag verpflichtet eine Maklerin oder einen Makler dazu, bestimmte Dienstleistungen zu erbringen – etwa die Suche nach einer geeigneten Immobilie oder nach Kaufinteressenten. Als Gegenleistung erhält die Makleragentur eine Provision, deren Höhe sich in der Regel am Kaufpreis oder am Mietzins orientiert.
Rechtliche Anforderungen
Der Maklervertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und zentrale Angaben enthalten. Dazu zählen insbesondere:
- die Identität der Vertragsparteien
- der Leistungsumfang
- die vereinbarte Provision
- Zudem muss die auftraggebende Person über ihr Widerrufsrecht informiert werden
Aufgaben von Makleragenturen
Makleragenturen übernehmen je nach Auftrag unterschiedliche Aufgaben. Dazu gehören unter anderem:
- die Suche nach passenden Immobilien oder Interessenten
- die Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Preis- und Vertragsverhandlungen
- die Vorbereitung des Kaufvertrags
- Darüber hinaus beraten sie zur Marktpreissituation und unterstützen bei Fragen zur Finanzierung
Pflichten der Kundschaft
Auch die Auftraggeberin oder der Auftraggeber hat Mitwirkungspflichten. Dazu gehört, die Makleragentur aktiv zu unterstützen und alle relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen – etwa Unterlagen für das Exposé oder Hinweise auf Änderungen, die den Auftrag beeinflussen können.
Dauer des Maklervertrags
Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
- Befristeter Vertrag: Endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer – unabhängig davon, ob ein Verkauf oder eine Vermietung zustande kommt.
- Unbefristeter Vertrag: Endet entweder mit erfolgreicher Leistungserbringung oder durch Kündigung. In der Schweiz kann ein Maklervertrag grundsätzlich jederzeit gekündigt werden.
Erfolgt eine Kündigung zur Unzeit (z. B. während laufender Verhandlungen oder nach bereits getätigten Investitionen), können Schadenersatzansprüche entstehen, sofern die Makleragentur einen konkreten finanziellen Nachteil nachweisen kann.
Arten von Maklerverträgen
Je nach Umfang der Zusammenarbeit unterscheidet man verschiedene Formen von Maklerverträgen:
- Nachweismäkelei: Bei der Nachweismäkelei bringt der Makler potenzielle Käuferinnen oder Käufer mit der Eigentümerschaft in Kontakt. An den eigentlichen Vertragsverhandlungen ist er nicht beteiligt. Eine Provision wird nur geschuldet, wenn genau dieser Nachweis zum erfolgreichen Vertragsabschluss führt.
- Vermittlungs- oder Abschlussmäkelei: Hier übernimmt der Makler eine aktive Rolle im gesamten Verkaufsprozess. Er organisiert Besichtigungen, führt Gespräche, begleitet die Verhandlungen und unterstützt bis zum Abschluss des Kaufvertrags. Die Provision wird fällig, wenn der Vertragsabschluss auf seine Vermittlung zurückzuführen ist.
Formen des Maklerauftrags
- Alleinauftrag (exklusiver Maklerauftrag): Du beauftragst eine einzige Makleragentur exklusiv. Gleichzeitig bleibt es dir erlaubt, selbst nach Kaufinteressenten zu suchen. Kommt es zu einem Eigenverkauf, fällt in der Regel keine Provision an – es sei denn, der Vertrag enthält eine ausdrücklich vereinbarte und rechtlich zulässige Ausnahme (z. B. eine Mitursachungsklausel).
- Qualifizierter Alleinauftrag: Auch hier arbeitet der Makler exklusiv. Zusätzlich verpflichtest du dich jedoch, nicht selbst zu verkaufen. Erfolgt dennoch ein Eigenverkauf, kann eine Provision geschuldet sein – vorausgesetzt, diese Verpflichtung wurde klar, transparent und eindeutig vereinbart.
Was muss ein Maklervertrag enthalten?
Ein klar formulierter Maklervertrag schafft Transparenz und beugt Missverständnissen vor. Idealerweise sind folgende Punkte geregelt:
- Vertragsparteien: Namen und Kontaktdaten beider Seiten
- Objektbeschreibung: Lage und wesentliche Merkmale der Immobilie
- Provision: Höhe der Courtage bei erfolgreichem Abschluss
- Leistungen des Maklers: z. B. Vermarktung, Inserate, Besichtigungen, Erstellung von Unterlagen
- Aufwandsentschädigung: Regelung zu vergütbaren Auslagen, falls vereinbart
- Exklusivität und Doppelmäkelei: Umgang mit exklusiven Mandaten oder Doppeltätigkeit
- Auftragsdauer: Orientierungsdauer des Auftrags (unter Vorbehalt der jederzeitigen Kündbarkeit gemäss Art. 404 OR)
- Kündigung: Form der Kündigung und Hinweis auf das jederzeitige Kündigungsrecht
Kosten und Provisionen im Maklervertrag
- Maklerprovision: Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist frei verhandelbar und wird im Vertrag festgelegt. Sie wird meist als Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises berechnet und kann regional variieren. Ein Anspruch auf Provision besteht nur dann, wenn die Tätigkeit der Makleragentur kausal zum Vertragsabschluss geführt hat.
- Aufwandsentschädigung und Auslagen: Neben der Provision können Auslagen oder Aufwandsentschädigungen vereinbart werden. Diese sind gesetzlich nicht vorgeschrieben und müssen deshalb ausdrücklich im Vertrag geregelt sein. Vergütet werden dürfen nur effektiv entstandene und nachweisbare Kosten, etwa für Inserate, Marketingmassnahmen oder Gutachten. Pauschale Strafgebühren oder fixe Entschädigungen ohne tatsächlichen Aufwand sind rechtlich nicht zulässig. Aufgrund von Art. 404 OR bleibt der Maklervertrag jederzeit kündbar; lediglich eine Kündigung zur Unzeit kann zu Schadenersatzansprüchen führen.
