Maklerprovision in der Schweiz einfach erklärt
Wer in der Schweiz eine Immobilie verkauft oder vermietet, kommt früher oder später mit dem Thema Maklerprovision (auch Courtage genannt) in Berührung. Doch wann besteht überhaupt ein Anspruch auf Provision, wie hoch fällt sie aus und wer muss sie bezahlen?
Wann besteht Anspruch auf eine Maklerprovision?
Maklerinnen und Makler haben in der Schweiz nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn ihre Tätigkeit kausal dazu geführt hat, dass ein rechtsgültiger Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde. Entscheidend ist also der direkte Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss.
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Formen der Maklertätigkeit:
- Nachweismäkelei: Bei der Nachweismäkelei besteht die Aufgabe des Maklers darin, eine geeignete Käufer oder Mieter nachzuweisen und den Kontakt herzustellen. An Besichtigungen oder Vertragsverhandlungen muss der Makler nicht zwingend beteiligt sein. Ein Provisionsanspruch entsteht nur dann, wenn genau dieser Nachweis später zum erfolgreichen Vertragsabschluss führt.
- Vermittlungs- oder Abschlussmäkelei: Bei der Vermittlungsmäkelei übernimmt der Makler eine aktivere Rolle. Er organisiert Besichtigungen, führt Gespräche, begleitet die Verhandlungen und unterstützt die Parteien bis zum Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags. Die Provision wird fällig, wenn der Vertragsabschluss auf seine Vermittlung zurückzuführen ist.
Unabhängig von der Form gilt: Eine Maklerprovision ist nur geschuldet, wenn der Vertragsabschluss tatsächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht.
Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?
Die Höhe der Maklerprovision ist in der Schweiz frei verhandelbar. Weder das Gesetz noch die Rechtsprechung schreiben einen festen Prozentsatz oder eine bestimmte Berechnungsart vor.
Gemäss Art. 417 OR (Vergütungsanspruch) können Gerichte auf Antrag eine unverhältnismässig hohe Maklerprovision auf einen angemessenen Betrag reduzieren. Diese Regelung schützt Verkäuferinnen und Verkäufer vor überhöhten Forderungen. Daher lohnt es sich, die Provision vor Vertragsabschluss sorgfältig zu verhandeln.
Übliche Provisionssätze in der Praxis
In der Praxis haben sich folgende Richtwerte etabliert (ohne verbindlichen Charakter):
- Einfamilienhäuser / Eigentumswohnungen: ca. 2% bis 3% des Verkaufspreises
- Mehrfamilienhäuser: ca. 1.5% bis 2%
Als Faustregel gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer der prozentuale Provisionssatz.
Zusätzliche Auslagen und Nebenkosten
Neben der Provision können im Maklervertrag auch zusätzliche Auslagen vereinbart werden, zum Beispiel für:
- Inserate und Werbung
- Verkaufsdokumentationen
- professionelle Fotos
- Gutachten oder Schätzungen
Solche Kosten dürfen nur dann verrechnet werden, wenn sie:
- vertraglich klar geregelt sind
- tatsächlich angefallen sind
- Pauschale oder nicht nachvollziehbare Gebühren sind rechtlich nicht zulässig.
Tipp: Hole mehrere Offerten ein und vergleiche nicht nur die Provision, sondern auch Leistungen und mögliche Zusatzkosten verschiedener Makleragenturen.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Der Zeitpunkt der Fälligkeit ist im Maklervertrag geregelt. Grundsätzlich gilt: Der Provisionsanspruch entsteht erst mit Abschluss eines rechtsgültigen Kauf- oder Mietvertrags. Beim Immobilienverkauf ist dies in der Regel der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung beim Notariat. Vor diesem Zeitpunkt ist keine Provision geschuldet.
Voraus- oder Anzahlungen sollten nur dann geleistet werden, wenn sie klar, transparent und ausdrücklich vereinbart wurden.
Auslagen zusätzlich zur Provision
Sofern vertraglich vorgesehen, können auch tatsächlich angefallene Auslagen separat in Rechnung gestellt werden, etwa für:
- Verkaufsdokumentationen
- professionelle Fotografien
- Immobilienbewertungen
Je nach Umfang bewegen sich diese Kosten häufig zwischen CHF 1'000 und CHF 3'000. Viele Makleragenturen bieten jedoch kostenlose Erstbewertungen an. Alternativ kann eine Online-Schätzung eine praktische und kostengünstige Lösung sein.
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Meist kommt diejenige Partei für die Maklerprovision auf, die sie beauftragt hat. In der Praxis ist dies meist die Verkäuferseite. Die Makleragentur hat nur gegenüber ihrem Auftraggeber einen Provisionsanspruch – ausser es wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Steuerliche Aspekte
In vielen Kantonen können beim Immobilienverkauf die Maklerprovision sowie weitere Verkaufskosten (z. B. Notariatsgebühren) bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden. Die genauen Regelungen unterscheiden sich je nach Kanton.
Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
Es ist möglich, die Maklerprovision zwischen Käufer- und Verkäuferseite aufzuteilen. Eine solche Regelung muss jedoch klar und ausdrücklich vereinbart werden, zum Beispiel im Kaufvertrag. Ohne entsprechende Vereinbarung trägt diejenige Partei die Kosten, welche den Maklerauftrag erteilt hat. Wichtig ist dabei, dass die Gesamtprovision angemessen bleibt und den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
