Financer son bien immobilier: trucs et astuces pour ton achat
Quiconque souhaite acheter un logement ne peut guère se passer d’un financement externe. Mais quelles sont les possibilités dans ce domaine? Et à quoi faut-il faire attention? Nous t’expliquons le contexte et te fournissons des conseils pour le financement de ton chez-toi.
Planification budgétaire: combien puis-je investir dans mon propre logement?
De nos jours, peu de gens peuvent se permettre d’acheter une maison ou un appartement sans emprunter de l’argent. Heureusement, il y a des banques et des instituts de crédit qui octroient des hypothèques, grâce auxquelles le rêve de l’accession à la propriété peut devenir une réalité. Néanmoins, l’obtention d’une hypothèque nécessite de remplir certaines conditions. Ainsi, n’importe quelle personne intéressée par l’achat d’un logement n’obtient pas forcément un financement externe.
Conseil 1: avant de commencer tes recherches sur le marché de l’immobilier, nous te recommandons de définir un cadre budgétaire approximatif et d’estimer le coût maximal que tu peux envisager pour ton logement. Tu peux définir ce montant sur la base de tes capitaux propres et de tes revenus.
Pour qu’une banque te prête des fonds en vue de financer ton logement, les conditions suivantes doivent être remplies:
Au moins 20% de capitaux propres
Une hypothèque peut couvrir au maximum 80% du montant du financement pour l’acquisition d’un bien immobilier. Les 20% restants devront être couverts par tes propres moyens. Et sur ces 20%, au moins la moitié des capitaux propres (soit 10% de la somme totale) doit être constituée de fortune «dure» ou «réelle». Il peut s’agir par exemple d’un compte ou d’un avoir d’épargne, d’un héritage anticipé, de titres, de donations ou d’un avoir épargné dans le cadre du pilier 3a. Bref, la fortune dure ou réelle est constituée de liquidités, c’est-à-dire de fonds qui peuvent être convertis en espèces (à court terme). L’autre moitié des capitaux propres (la fortune «douce») peut être issue de versements anticipés ou de la mise en gage du 2e pilier, c’est-à-dire de la caisse de pension.
Conseil 2: les fonds de la caisse de pension peuvent être récupérés soit sous forme de versement anticipé, soit sous forme de mise en gage. Les deux variantes présentent des avantages et des inconvénients. Si tu veux utiliser tes fonds de prévoyance pour l’achat de ton bien immobilier, tu devrais contacter ta caisse de pension suffisamment longtemps à l’avance et te faire conseiller en détail.
Exemple: supposons que tu souhaites acheter une maison qui coûte 1 million de francs. Dans ce cas, tu as besoin d’au moins 200 000 francs de capitaux propres. Sur cette somme, au moins 100 000 francs doivent provenir de liquidités.
- Prix d’achat: CHF 1 000 000.–
- Total des capitaux propres: au moins CHF 200 000.–
- Dont liquidités: au moins CHF 100 000.–
- Capitaux étrangers: CHF 800 000.–
Capacité d’emprunt à long terme
Si tu disposes de suffisamment de capitaux propres provenant des différentes sources, une autre condition vient s’ajouter à la liste de celles à remplir pour obtenir une hypothèque: tu dois percevoir des revenus suffisants pour pouvoir assumer le financement de ta maison ou de ton appartement à long terme. Dans ce contexte, on appelle cela la capacité d’emprunt immobilier.
Ton logement en propriété engendre constamment des frais courants que tu dois couvrir en tant que propriétaire. En font notamment partie les charges, l’entretien, les intérêts et l’amortissement de l’hypothèque. Les établissements de crédit calculent ces coûts dits de logement selon la règle empirique suivante: les dépenses ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de ton ménage. Pour éviter les risques, les banques se fondent en général sur 5% d’intérêts hypothécaires et 1% du prix d’achat pour l’entretien et les charges.
Exemple: supposons encore une fois que le bien immobilier que tu souhaites acquérir coûte 1 million de francs et que tu empruntes 800 000 francs. Tu souhaites amortir ton hypothèque à hauteur de 10 000 francs chaque année. Pour obtenir le financement correspondant, ton ménage doit percevoir un revenu brut d’au moins 180 000 francs par an.
- Coût des intérêts hypothécaires: CHF 800 000.– × 5% = CHF 40 000.–
- Charges et entretien: CHF 1 000 000.– × 1% = CHF 10 000.–
- Total des frais de logement: CHF 40 000.– (intérêts) + CHF 10 000.– (charges et entretien) + CHF 10 000.– (amortissement) = CHF 60 000.–
- Revenu brut min.: 3 × CHF 60 000.– (frais de logement) = CHF 180 000.–
Quels sont les différents types d’hypothèques?
En Suisse, il existe différents types d’hypothèques, mais on distingue trois formes principales:
- Hypothèque à taux fixe: la durée et les intérêts sont fixes pendant 1 à 25 ans. En Suisse, l’hypothèque à taux fixe est la forme de financement la plus courante pour l’accession à la propriété.
- Hypothèque à taux variable: pas de durée fixe, en général résiliable sous 3 ou 6 mois. Le taux d’intérêt suit le marché des capitaux et est donc variable.
- Hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON: fin 2021, le SARON (Swiss Average Rate Overnight) a remplacé le LIBOR (London Interbank Offered Rate). Le SARON est un taux d’intérêt de référence qui est basé sur les transactions effectivement conclues entre les banques. En fait, il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent pendant la nuit. Il diffère de l’ancien LIBOR, qui était simplement calculé sur la base d’accords passés entre les institutions financières. Le SARON est un taux d’intérêt variable qui peut connaître de fortes fluctuations.
Découvre dans notre article les différents modèles hypothécaires ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Hypothèque à long ou à court terme?
Il faut non seulement choisir la bonne hypothèque, mais aussi la bonne durée. Le choix d’une durée longue ou courte dépend de ta situation individuelle et de ta propension au risque. Chacune des deux possibilités présente en principe des avantages différents:
Avantages d’une hypothèque à long terme:
- Sécurité concernant les mensualités
- Sécurité de planification à long terme
- Protection contre une hausse des taux à court terme
- Courbe des taux actuellement plate
Avantages d’une hypothèque à court terme:
- Réactivité accrue aux variations de taux d’intérêt
- Taux d’amortissement élevé et donc remboursement rapide
- Pas de majoration pour les longues durées
- Possibilité de changer rapidement de prestataire
Conseil 3: trouver la bonne hypothèque n’est pas chose aisée pour les néophytes. Parfois, une combinaison de différentes hypothèques peut permettre d’optimiser le financement de ton logement. Quoi qu’il en soit, demande conseil à un ou une spécialiste et compare différentes offres. Notre calculateur d’hypothèques te donnera de premières indications. Notre page de comparaison neutre te permet de te faire conseiller et de rechercher les hypothèques qui te conviennent.
Souscrire une hypothèque: comment ça marche et à quoi dois-je faire attention?
Tu as trouvé la maison de tes rêves et le cadre budgétaire concorde également? Dans ce cas, tu devrais faire attention aux points suivants si tu souhaites contracter une hypothèque pour le financement.
Première et deuxième hypothèque
Si tu remplis les conditions pour obtenir un prêt pour l’achat de ton logement, le financement externe est généralement composé de deux hypothèques. La première hypothèque couvre jusqu’à 67% du prix d’achat. Si tes fonds propres et la première hypothèque ne suffisent pas à financer ton logement, le reste sera financé par la deuxième hypothèque. Cela représente généralement 10% à 20%.
Conseil 4: les taux d’intérêt de la première hypothèque sont inférieurs d’environ 0,5% à 1% à ceux de la deuxième. De plus, la première hypothèque n’a pas besoin d’être amortie – du moins en Suisse alémanique. Par conséquent, lors des négociations avec les établissements financiers, tu devrais insister pour que la part de la première hypothèque soit la plus élevée possible.
Amortissement de l’hypothèque
Alors que la première hypothèque ne doit pas obligatoirement être amortie, tu es dans l’obligation de rembourser ta deuxième hypothèque dans les 15 ans ou au plus tard à la retraite. Pour cela, tu peux choisir un amortissement direct ou indirect. Dans le cas de l’amortissement direct, tu rembourses l’hypothèque à la banque par mensualités régulières. Ainsi, la charge de la dette et des intérêts diminue petit à petit. En revanche, le montant des dettes que tu peux faire valoir auprès du fisc est moindre, ce qui augmente ta charge fiscale.
Si tu optes pour l’amortissement indirect, tes paiements sont d’abord versés sur un compte de prévoyance du pilier 3a. Le montant de l’hypothèque reste ainsi toujours le même et tu peux faire valoir aussi bien les versements dans le pilier 3a que les intérêts hypothécaires au niveau des impôts. Le capital ainsi accumulé pourra être utilisé plus tard pour rembourser l’hypothèque en une seule fois. La variante la plus appropriée dépend principalement de ta situation financière et des aspects fiscaux.
Conseil 5: amortir directement ou indirectement? Demande conseil à ton ou ta spécialiste hypothécaire de confiance pour savoir quelle variante est la plus avantageuse dans ta situation.
La valeur vénale comme base du financement
Comme précisé au préalable, ta banque financera au maximum 80% de la somme totale pour l’achat de ton logement. Mais il faut faire attention, car ton établissement financier ne se fonde pas sur le prix du bien immobilier, mais sur sa valeur vénale. Il s’agit d’une estimation de la valeur du bien. Si celle-ci est inférieure au prix d’achat demandé, tu devras financer toi-même la différence.
Exemple: partons à nouveau du principe que la maison coûte 1 million de francs. Supposons ensuite une valeur vénale de 900 000 francs. Dans ce cas, la banque financera au maximum 80% des 900 000 francs et non de 1 million. Au lieu d’obtenir un financement externe à hauteur de 800 000 francs, tu n’obtiendrais que 720 000 francs et devrais apporter la différence des 80 000 francs supplémentaires par toi-même.
Conseil 6: compare la valeur vénale du bien immobilier avec le prix d’achat indiqué. Si le prix d’achat est plus élevé, tu dois en tenir compte dans tes capitaux propres.
Être propriétaire ou avoir une hypothèque à un âge avancé
Tant que tu exerces une activité lucrative, tu disposes de suffisamment de revenus pour financer ton bien immobilier. Mais qu’en est-il à l’âge de la retraite? En principe, il est préférable d’avoir fini de payer son logement à la retraite afin de réduire la charge mensuelle. En effet, tu devras continuer à assumer les charges et l’entretien du bien immobilier. Mais même si tu n’as pas encore amorti l’hypothèque à l’âge de départ à la retraite (AVS), tu peux en général conserver ta maison ou ton appartement. Au moment de l’octroi de l’hypothèque, ta banque a déjà vérifié si tu pouvais assumer le coût de ton bien immobilier à long terme.
Conseil 7: pour assurer le financement de ton logement à la retraite, tu devrais t’occuper de la planification précise et te faire conseiller par ta banque au plus tard à partir de tes 50 ans. Prends également en compte d’éventuelles transformations pour habiter dans un logement adapté aux personnes âgées. Ces travaux doivent eux aussi être planifiés et budgétisés suffisamment tôt.
Achat commun d’un bien immobilier
Tu prévois d’acheter ton logement avec ton ou ta partenaire? Dans ce cas, différentes options s’offrent à toi quant à la forme d’inscription de la propriété commune au registre foncier. Le fait d’être en couple marié ou de vivre en partenariat enregistré joue également un rôle.
Conseil 8: réfléchis aux conséquences que peut avoir un achat commun et à la forme qui vous convient, à toi et à ton ou ta partenaire. Il est également utile de savoir ce qu’il adviendrait du bien immobilier en cas de divorce.
Le cas particulier du crédit de construction
Qu’en est-il du financement et de l’hypothèque si tu construis une maison au lieu d’acheter un bien immobilier existant? Dans ce cas, tu auras également besoin de capitaux étrangers qu’une banque mettra à ta disposition. Mais les personnes qui construisent une maison ont alors généralement recours au crédit de construction. Il s’agit là d’un crédit en compte courant. Si tu contractes un crédit de construction auprès d’une banque, un compte courant est ouvert et tu y verses tes capitaux propres. Toutes les factures liées à ta construction seront réglées à partir de ce compte. D’abord au moyen de tes fonds propres, puis, progressivement, au moyen du crédit. Lorsque tes capitaux propres sont épuisés, tu mets pour ainsi dire le compte à découvert dans la limite de la somme convenue. Tu paies des intérêts sur le montant que tu empruntes (c’est-à-dire la somme à hauteur de laquelle tu es «dans le rouge» sur ton compte).
Le principal avantage du crédit de construction par rapport à l’hypothèque est que la somme empruntée est flexible. Contrairement à un achat, il est impossible de calculer à l’avance le montant exact nécessaire à la construction. En revanche, les intérêts du crédit de construction sont variables et ne s’orientent pas sur un taux d’intérêt de référence. Ces crédits sont donc souvent plus chers que les modèles hypothécaires. Toutefois, il est possible de les combiner avec une hypothèque. De plus, ils sont généralement convertis en hypothèque une fois la construction terminée.